マイホーム購入を検討する中で、「年収800万円なら、住宅ローンでいくらまで借りられるのだろう？」 と疑問に思われる方も多いでしょう。

 無理なく返済できる借入金額は、一般的には4,000万円〜5,000万円前後と言われていますが、実際には借りる人の家族構成や子どもの有無、ライフステージ、家庭の事情によって、家づくりのために借りられる金額は異なります。

また、返済方法によっても最終的な支払額が増減します。

本記事では、世帯年収800万円の人の適正な住宅ローンと、返済計画の決め方について徹底解説します。

これから住宅ローンの利用を検討されている方、住宅ローン返済時の支払額の適正金額について不安のある方、返済方法について詳しく知りたい方は、ぜひ最後までお付き合いください。

年収800万円は住宅ローンいくら借りられる？

年収800万円の人は住宅ローンをいくら借りられるのでしょうか。まずは借り入れ上限額と平均的な借入額の決め方について説明します。

（1）年収800万円の一般的な年収倍率の借入金額は「4,000万〜4,800万円」

年収倍率とは、購入予定の住宅価格が年収の何倍であるかを示す数値のことです。

たとえば、年収500万円の人が4,000万円の住宅を購入するのであれば、4,000÷500=8となりますので、年収倍率は8倍となります。

一般的に、住宅購入に関する年収倍率は5～7倍程度とされています。

年収800万円の人であれば、平均的な借入金額は4,000万円から4,800万円、多くても5,600万円までとなるでしょう。

（2）年収800万円の借り入れ上限額は「7,500万円」程度

世帯年収800万円で組める住宅ローンの借り入れ上限額は、7,500万円程度です。

金融機関の審査基準によっても異なりますが、一般的に年収400万円以上の場合、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）は35%が上限とされています。

返済負担率の計算方法は「1年間の返済額 ÷ 年収」です。

世帯年収800万円の場合、返済上限額は280万円（800万円×35%）となり、借入年数35年・固定金利1.5％と仮定すると7,620万6,790円まで借り入れが可能です。

しかし、世帯年収800万円の手取り収入は約600万円であるため、年間280万円を返済すると、手取り金額の半分近くを返済金額に充てることになります。

そのため、借入限度額の最大限まで借りると月々の支払額が大きくなり、余裕を持って返済できなくなる恐れもあり、おすすめできません。

人生は予期できないことが数多く起きるため、当初の返済計画が狂ってしまうことがあり得るからです。

（3）年収800万円の平均借入額は「4,800万～5,600万円」が最も多い

では世帯年収800万円の人は、一般的にどれくらいの金額を借り入れているのでしょうか。

住宅金融支援機構が発表した住宅ローン利用者に関するデータによると、物件種別ごとの年収倍率は次のとおりです。

年収倍率は「借入総額÷年収」という計算式で算出できて、住宅ローンの平均額を把握する上で参考になります。

年収倍率は6倍から7倍となっており、世帯年収800万円の人は4,800万円～5,600万円の物件を購入することが多いと推察されます。

一般的に購入金額の10％～20%を頭金として用意することが多く、家づくりのための借入金は4,000万円～5,000万円程度と言えるでしょう。

返済負担率で考えると約20%～25％となります。

年収800万円の月々の適正な返済額はいくら？

次に世帯年収800万円の場合の、月々の返済額について説明します。

（1）無理のない返済額は月々「10万〜14万円以下」

住宅ローンを組む際、月々の支払額を無理のない金額に納めることはとても重要です。

一般的には収入のうちから住宅ローン返済に充てられる支払額の割合である返済負担率は20～25%が理想的であるとされます。

年収800万の世帯の場合、社会保険料が税金や社会保険料が25%程度差し引かれると、手取り金額は600万円となります。

600万円の20%であれば、年間120万円、毎月10万円が住宅ローンの支払金額となります。

25%であれば、年間150万円、毎月12.5万円の支払いが必要です。

これ以上の支払額となると、生活そのものを圧迫してしまうため、生活に支障を与えない支払額としては月々10~14万円が限度といえます。

（2）返済負担率は20％〜25％で抑える

年収に関わらず、住宅ローンの返済負担率は、年収の20%～25%で抑えることが理想的です。
ただし、あくまで目安であるため、家族で相談し、家計の状況が変化しても返済を続けられる金額設定を行いましょう。

一戸建て住宅など土地付きの不動産を購入すると、ローンの返済だけでなく、固定資産税という税金の支払いも必要です。

またマンション購入者は、管理費や修繕積立費、駐車場代などが、毎月固定費としてかかります。
中古マンションやアパートといった物件の場合は、古い設備の修繕費や、間取り変更のリノベーション費も発生します。

また、返済負担率を考える際は、返済方法について理解しておくことも重要です。

返済方法は元利均等返済と元金均等返済の2種類です。

元利均等返済は、毎月の支払額が一定となり返済計画が立てやすくなります。

そのかわり、返済金額が増加するため最終的な返済総額が大きくなってしまいます。

元金均等返済は、利子を先に支払うため金利負担を軽減できます。

支払額の総額を軽減することができますが、当初は毎月の支払額が大きくなり、年々返済額が減少していきます。

なるべく早く返済したいからといって、無理に元金均等返済を選択すると資金繰りに行き詰まる可能性があるので要注意です。

家計収支のバランスを考えると、支払額は手取り金額の20%～25%程度に収めるのが現実的でしょう。

（3）返済期間別！月々の返済額目安

では実際の月々の返済額を、返済期間ごとに見てみましょう。計算結果は小数第１位を四捨五入しています。

試算条件は下記のとおりです。

1. ✅借入金額：4,500万円
2. ✅適用金利：全期間固定金利1.5%
3. ✅返済方法：元利均等（返済期間中の返済額（元金＋利息）が一定の返済方法を指します。）

①返済期間25年

4,500万円を25年で返済する場合、月々の支払額は約18万円、年間返済額は約216万円となります。
返済負担率は27%と高く、毎月の返済が負担になる可能性が高いでしょう。

②返済期間30年

次に返済期間30年とした場合を見てみましょう。月々の支払額は約16万円、年間返済額は約186万円、返済負担率は23％です。

返済期間25年と比べると期間が長い分、月々の返済額が2万円ほど減っています。

③返済期間35年

返済期間35年の場合、月々の支払額は約14万円、年間返済額は約165万円です。

返済負担率も21%となっており、返済期間25年や30年と比べて、余裕を持って返済できることが分かります。

（4）金利タイプ別！月々の返済額目安

金利タイプごとの、月々の支払額も見てみましょう。試算条件は下記のとおりです。

1. ✅借入期間：35年
2. ✅借入金額：4,500万円
3. ✅返済方法：元利均等

住宅ローンの金利には変動金利と固定金利という2つの種類がありますが、まず変動型の金利の場合で試算します。

①変動金利の場合 0.4%

変動型の金利は通常半年に1度金利が見直されますが、ここでは返済期間中は金利の変動がない前提とします。

現在は低金利が続いていることもあり、変動型の金利は固定金利と比べて利率が低い傾向にあります。
今後の経済状況の影響により金利上昇の可能性もありますが、現時点では最も割安な借入方法でしょう。

②固定金利の場合

次に固定金利で契約した場合も比較してみましょう。

固定金利には、最初から一定期間は固定金利を適用し、一定期間が過ぎたら金利が変更される「固定金利選択型」と、全返済期間の金利が確定している「全期間固定金利型」があります。

ここでは10年固定金利選択型で平均金利を0.9%として計算します。

1. ✅10年固定金利選択型

1. ✅全期間固定金利型

固定金利選択型では、10年間を過ぎると変動金利が適用されるため、低金利の局面においては割安です。

一方で全期間固定金利型は割高になりますが、金利上昇のリスクがなく、返済計画を立てやすいメリットがあります。

年収800万円が用意する頭金の平均額は？ 

頭金とは、住宅価格から住宅ローン借入額を差し引いた残りの金額で、自分で家づくりのために用意する自己資金のことです。

住宅価格が4,000万円で、住宅ローン金額が3,500万円であれば頭金は500万円です。

国土交通省が公表した「令和4年度　住宅市場動向調査報告書 」のデータによると、一戸建ての新築注文住宅の購入の際、頭金にあたる自己資金比率は新築注文住宅で30.6%、一戸建ての分譲住宅で27.5%となっています。

年収800万円、年収倍率5倍で計算すると、借入総額は4,000万円となりますので、その30%、つまり1,200万円が頭金の平均だといえます。

頭金を多く用意すればするほど、住宅ローンの借入時の金利上昇負担を軽減できます。

夫婦でペアローンを組む時の注意点

ペアローンとは、1つの物件に対して夫婦や親子で別々の契約者として組むローンのことです。

共働き世帯が増えている現状を考えると、今後増加する可能性がある住宅ローンです。

夫婦で住宅ローンを組む場合、借入名義を1人にすると夫または妻どちらか一人の名義となりますが、ペアローンであれば夫と妻が別々にローンを組むことになります。

ペアローンの特徴は単独でローンを組むよりも大きな金額を借りられることと、それぞれが住宅ローン控除を受けられること、団体信用生命保険に2人とも加入できることです。

デメリットは離婚する際に財産分与や返済について対立する可能性があるのと、夫か妻の片方の収入が大幅に減った時や片方が亡くなったときに返済が難しくなることです。

二人で働いているうちは高収入ですが、その前提が崩れると返済計画に大きな支障をきたすかもしれません。

単独でローンを組むか、それとも、ペアローンにするか、夫婦でしっかり相談して決めましょう。

有利な住宅ローンを借りるには？

「マイホームは人生で最も高い買い物」とも言われ、月々の支払額が高額となるため、住宅ローンはできる限りよい条件で契約したいものです。

有利な住宅ローンを借りるためのコツを紹介します。

（1）住宅ローンの審査基準を理解する

住宅ローンの審査基準を理解することで、自分が融資を受けられるか、あらかじめ見当がつきやすくなります。

例えば、年収800万円の人は年収倍率8倍の目安から、6,400万円ほどの価格帯なら審査に通りやすいと予想できるでしょう。

住宅ローンの審査基準について詳しく知りたい方は、下記記事を参照にしてみてください。

（2）頭金を入れる

借入時に頭金を多めに入れることで、住宅ローンの借入金額が減るので、利息の支払いを減らすことができ、借入期間を短くできます。

また、借入金額が減ることで住宅ローン審査に通りやすくなることもあるでしょう。

金融機関によっては、頭金の割合によって金利が優遇される場合もあります。

頭金の決め方次第で、利息が変化し最終的な返済金額が大きく変動しますので注意しましょう。

頭金の決め方について詳しく知りたい方は、下記記事を参照にしてみてください。

（3）複数の金融機関に仮審査をする

複数の金融機関に仮審査を申し込む方法もあります。

住宅ローン契約前には2回の審査がありますが、仮審査は1回目に行う簡易的な審査です。

審査基準は金融機関によって異なるため、複数申し込むことによって、審査通過の可能性が高くなります。

借入期間・金利などローンの契約条件も金融機関次第であり一定ではないため、十分検討して、より有利な条件で契約することが可能です。

（4）借入金額をおさえ必要以上の借入れはしない

必要以上に借入れしないことも大切です。

借り入れた分だけ利息がかかるため、自己資金で返済するよりも、総支払額が増えてしまいます。

想定外の事態に対応して出費が増えたり、病気で仕事できなくなったりして、返済を続けられなくなるリスクもあるでしょう。

特に高収入のサラリーマンや公務員などは、銀行にとって条件が良いため、多めに貸してもらえるケースもあります。

借入可能額と返済可能な金額は異なることを意識して、オーバーローンにならないよう注意しましょう。

無理な住宅ローンにならないようするには？

無理な住宅ローンの組み方をしたせいで、結果的に住宅ローンを全額完済ができなくなり、持ち家を売却するような事態は避けたいところです。

無理な住宅ローン返済にならないための組み方のポイント５つを説明します。

（1）月々の返済上限額を明確にする

無理なく当初の予定通りに返済を続けるために、月々の返済額上限を明確にすることが大切です。

返済上限金額は、収入から食費・光熱費・娯楽費など全ての支出額を差し引いて逆算します。

また、万が一なときに備えて現金で手元に置いておく緊急予備資金として、半年程度の生活費も含めて計算することが重要です。

あらかじめ支払額の上限金額を把握しておけば、無理な住宅ローンを契約して、後から後悔することもないでしょう。

（2）10年、15年など長いスパンで試算する

余裕をもって返済できる金額は、年齢や家族構成、ライフステージ、家庭の状況などによって異なります。

年代によっても支出額が異なるため、それを見越した予算設定が必要です。

住宅ローンの返済期間は長期にわたるため、10年間、15年間といった長いスパンで試算することが重要です。

返済プランを試算する上で、「ライフイベント表」や「キャッシュフロー表」が役立ちます。
作り方は下記記事で紹介していますので、ぜひチェックしてみてください。

（3）余裕のある返済プランを立てる

安定的に返済するためには、余裕のある返済プランを立てることも大事です。

できる限り、返済負担率は20%～25%の範囲に収めましょう。年収800万円の場合、毎月13万円～16万円程度の返済になります。

ただし、ご自身の家族構成やライフステージによって、家づくりのための理想的な返済額は異なります。

例えば子育て世帯は、教育費やこれから準備する学費が必要になるため、返済負担率10%（月額返済額10万円）程度まで下げるのも一つの手段です。

子育て負担を考慮していない資金計画であれば、見直したほうがよいかもしれません。

（4）配偶者の収入を当てにしない

共働き世帯で世帯年収が800万円という場合は、配偶者の収入が変化する可能性も考慮して、返済プランを立てましょう。

「夫婦2人の収入が維持できなければ返済ができない」といった借り入れは危険です。

配偶者の妊娠や出産・育児などの事情で、一時的に収入が減ったり、万が一病気になったら、当初の予定通り働けなくなるリスクも想定されます。

それでも、一度組んだ住宅ローンについては毎月一定額を支払わなければなりません。

支払金額が大きすぎる場合は返済計画を見直し、どちらか1人の収入だけでも返済できる金額に抑えておくことをおすすめします。

（5）補助金・助成金や支援制度の活用を検討する

新築注文住宅を購入する際、国や自治体による補助金や助成金を活用し、負担を軽減できる可能性があります。

令和5年度に実施された国の補助金を見てみると以下のようなものがあります。

1. ✅ZEH補助金（経済産業省及び環境省による戸建ZEH補助事業）
2. ✅こどもエコすまい支援事業の補助金
3. ✅LCCM住宅整備推進事業の補助金
4. ✅フラット35Sの金利引き下げ

これらに加え、地方自治体が独自に交付している補助金・助成金もあります。

自治体の補助金交付の要件は、どの設備を設置しているかによっても変わります。

たとえば、東京都であれば太陽光発電設備やV2H設備を設置すると補助金がもらえる「令和5年度東京ゼロエミ住宅導入促進事業」があります。

新築注文住宅関連の補助金要件や、最新情報について熟知しているのはハウスメーカーです。

住宅関連の補助金については、ハウスメーカーと相談するとよいでしょう。

補助金を上手に活用することで住宅の初期投資を軽減し、少しでもローンの負担を軽くすることができます。

年収800万円の住宅ローン返済シミュレーション

では年収800万円の場合の、具体的な返済シミュレーションを確認してみましょう。（計算結果は小数第１位を四捨五入しています。）

試算条件は下記のとおりです。

1. ✅返済負担率：20%、23%、25%
2. ✅適用金利：全期間固定金利1.5%
3. ✅返済方法：元利均等

1. ①返済期間35年

1. ②返済期間30年

返済負担率や返済額が同じでも、返済期間が長いほど多くの金額を借りられることが分かります。

弊社開発のお金の管理アプリ「マネソル」（特許あり）では、何回でも簡単にシミュレーションして見直しできますので、1ヶ月無料お試し期間がありますので、ご興味がある方はぜひ試してみてください。

不安な方はFPなどの専門家に相談する

住宅ローンの借入金額や物件購入のタイミングを検討する上で、現在の収入や自分や子どもの年齢や家族構成、ライフステージも考慮することが重要であるとお伝えしました。

しかし基礎知識がなく、住宅ローンの選び方や、商品の違いが分からない方も多いと思います。

特に初めてマイホームを購入する人は、大きな支払い額に不安に感じることもあるでしょう。

住宅ローンも含めた家づくりの長期的な資金計画については、不動産に詳しい我々FP（ファイナンシャルプランナー）などの専門家に相談するのがおすすめです。

「こんな簡単なことを相談してもいいのだろうか」と思わず、お金のアドバイザーであるFPに気軽に相談することをおすすめします。

FPから住宅購入のベストタイミングや、適切なローンの組み方、借入金額の決め方を中立的な立場でアドバイスしてもらえるため、疑問や不安を解消できるでしょう。

実際に弊社にあったマイホーム購入する際の適正予算の相談事例を紹介していますので、ぜひお読みください。

まとめ

年収800万円の人は最大7,620万まで借りられますが、4,000万円～5,000万円程度の金額に抑える方が安心です。

ただし、借りる人の家族構成やライフステージによって、借り入れの適正額は異なります。

本記事でご紹介したポイントや注意点を参考にして、無理のない返済計画を立てましょう。

お金に関する疑問を気軽に相談できる人がいない方、家づくりのためのお金のやりくりに不安がある方は、FPのような専門家に相談するのもおすすめです。

FPがお金の不安をサポートするアドバイザーになってくれるでしょう。FPは金融のプロとして、お金について総合的なアドバイスをさせて頂きます。

著者

代表取締役 田中佑輝株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ

AFP、宅地建物取引士、DCプランナー、証券外務員一種、二種、内部管理責任者、不動産賃貸経営管理士、住宅ローンアドバイザー、日商簿記2級
☆「幻冬舎ゴールドオンライン」にて記事連載中☆
☆「NewsPicks」にて記事連載中☆

アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。

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