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住宅ローン審査の基準は?FPが落ちやすい7つの理由と解決策を解説

2022年11月25日
女性

マイホームを購入する際、ほとんどの人が住宅ローンを組むことになるでしょう。住宅ローン審査について、以下のような疑問をお持ちではありませんか。

「住宅ローン審査は何が重要なの?」

「何年か前にクレジットカードを滞納したことがあるけどリスクはある?」

「住宅ローンを組む前に転職しても大丈夫?」

万が一、住宅ローン審査を通らなければマイホーム購入が難しくなる可能性が高いので、住宅ローン審査についての疑問や不安は尽きないかもしれません。

本記事では、そのような悩みを解決するため、住宅ローンの流れなど基礎知識から必要書類、住宅ローンの審査基準について徹底解説しています。

また、住宅ローン審査を通るためのポイントや、住宅ローン審査によくある質問には、あなたの知りたかった答えが書いてあるでしょう。

夢のマイホーム購入の実現のため、ぜひ最後までお読みください。

住宅ローン審査の流れ

男性

住宅ローン審査は「事前審査(仮審査)→本審査→住宅ローン契約→借入れの実行」の順で行われます。

住宅ローン審査は、事前審査と本審査の2段階となります。

最初から本審査だけで良いのでは?と考える人もいると思いますが、本審査は必要書類が多く、審査結果に時間もかかります。

また、審査に通るのが高い確率で難しいケースもありますので、本審査に進む前に明らかにした方がスムーズでしょう。

よって、まずは簡易的にスピーディーに審査を行う事前審査が必要になります。

事前審査と仮審査では審査のポイントや日数も異なりますので、それぞれ見ていきましょう。

(1)事前審査

住宅ローンを正式に申し込む前に事前審査(仮審査)を行います。

事前審査では、住宅ローン希望者の最低限必要な情報から融資可能かどうか審査します。

また、最近では物件の売買契約前でも、ソニー銀行やau じぶん銀行、住信SBIネット銀行など金融機関のWEBサイトから来店不要で簡単に申し込むことができますので、希望する金融機関で融資が受けられるかどうかを確認しても良いでしょう。

事前審査では主に返済能力があるかどうかを確認します。

チェック項目(審査内容)としては、住宅ローン希望者の収入や他のローンの有無、ローン残高、過去にクレジットカードなどの支払い遅延や滞納、金融事故など状況で個人情報に問題がないかどうかなどです。

収入から借入希望額が難しいと判断されると、事前審査を通らない可能性がありますので、毎月の返済額のシミュレーションをしておくと良いでしょう。

また、住宅ローン以外の借入額が多い場合は、返済が難しいと判断される場合もあります。

さらに、事前審査の段階で個人信用情報機関に照会し、返済能力についてチェックされることがあります。

心当たりがある人は個人信用情報機関から個人信用情報を開示してもらい、あらかじめ調べておきましょう。

結果(可否)は早くて最短で当日もしくは翌日で、1週間以内に連絡が届きます。

(2)本審査

本審査(正式審査)物件の売買契約を結び、正式に住宅ローンを申し込む際に行います。

本審査では金融機関だけではなく、保証会社も加わって融資可能かどうかを判断していきます。

本審査では本人確認書類や源泉徴収票など収入を証明する書類、物件や担保に関する書類、他のローンがある場合は契約や残高を証明する書類などを提出し、審査が行われます。

事前審査の内容に加えて、物件の価値や健康状態なども審査対象になります。

申し込み時に事前審査と矛盾する内容で申請すると金融機関からの信頼を失い、審査が通過しない恐れがあります。

申告内容に虚偽や不備のないように記入し、事前審査が通過した後も安心せず、新たなローンを組むのは避けてください。

審査後もクレジットカードや公共料金・携帯電話の滞納や未払い、キャッシングや消費者金融にも注意しましょう。

事前審査とは異なり、審査期間は2週間〜1ヶ月と少し長めなので、時間に余裕をもって申し込みましょう。

(3)住宅ローン契約

本審査に通ったら借入額や金利・返済方法などを決め、審査通過後に契約者は金融機関と住宅ローン契約(金銭消費貸借契約)を結びます。

本審査に通っても実際に融資を受けるためには契約を結ばなければなりません。

住宅ローン契約手続きは、金融機関の店舗で実施されることが一般的です。

基本的には営業日である平日の日中に行われますので、スケジュール管理を忘れないようにしましょう。

(4)借入れの実行(融資実行

売買契約が完了しローン契約も結んだ後は、物件の引き渡し日を待ち、手続きが完了になります。

引き渡し日には購入代金の残金と各種諸費用などを支払い、書類や鍵の引き渡しなどを経て、物件の引き渡しが完了です。

融資金が入金された口座から売主に残代金を振り込むため、引き渡しは司法書士が同席し、融資を受けた金融機関で行われます。

登記手続きは司法書士が代行し、登記が完了すれば、物件の引き渡しも正式に完了になります。

この時点で、購入した不動産には抵当権が設定されています。

つまり、物件は住宅ローンの担保になっていますので、住宅ローンの支払いが滞らないようにしましょう。

住宅ローン審査に必要な書類

書類

住宅ローンに申し込む際は、申込時に複数の書類を提出する必要があります。

必要書類は金融機関ごとによって異なりますが、ここでは一般的な例を紹介します。

本人確認書類☑健康保険証
☑運転免許証
☑パスポート
☑マイナンバーカード
☑住民票印鑑登録証明書
収入の審査に必要な書類☑源泉徴収票
☑住民税課税決定通知書
☑確定申告書の控え
☑申告所得税納税証明書
☑事業税納税証明書
他に借り入れがある場合☑償還予定表の写し
☑残高証明書
物件の審査に必要な書類☑売買契約書
☑重要事項説明書
☑土地・建物の登記簿謄本
☑建築確認済証
☑見積書や間取り図
住宅ローン申込みに必要なもの☑住宅ローン申込書
☑団体信用生命保険申込書兼告知書
☑印鑑
著者作成

提出書類によっては、給与所得者は会社などの勤務先に、物件の書類は不動産会社に請求するものもありますので、スケジュールに余裕を持って早めに準備しましょう。

住宅ローンの審査基準とは?

住宅ローンの審査基準は国土交通省より公表されています。

基準が分かれば対策を講じることが可能ですので、審査項目をよく理解しておきましょう。

また、詳細は国土交通省の公式サイトで確認してください。

融資を行う際に考慮する項目割合
完済時年齢98.9
健康状態98.5
担保評価97.6
借入時年齢97.1
年収95.0
返済負担率94.6
勤続年数94.5
連帯保証94.5
金融機関の営業エリア92.2
融資可能額(融資率)購入の場合75.8
雇用形態75.6
融資可能額(融資率)借換えの場合71.1
国籍68.0
ローン等の他の債務の状況や返済履歴62.9
申込人との取引状況44.4
業種30.1
家族構成21.9
所有資産21.0
雇用先の規模20.8
性別16.4
その他6.2
国土交通省のHP令和3年度民間住宅ローンの実態に関する調査より抜粋

1位が完済時年齢となっており、ほとんどの金融機関(銀行側)では、完済が80歳未満であることを条件として住宅ローンを設定します。

4位に借入時の年齢とありますが、住宅ローンは最長35年など借入期間が長いので、年齢が重要視されるのは当然と言えるでしょう。

2位は健康状態です。

住宅ローンを借りる際には団体信用生命保険(団信)を必須としている金融機関がほとんどなので、がんなどの疾病を理由に団信に加入できない場合は他の選択肢を検討しなければなりません。

全体を通して、3位の担保評価以外は住宅ローン希望者(申込者)について審査されると言えるでしょう。

次項から住宅ローンの審査基準に基づいて、住宅ローンが通らない理由や、住宅ローンが通るための大事なポイントを解説していきます。

住宅ローン審査が通らない7つの理由

男性

前項の住宅ローン審査基準と照らし合わせて、住宅ローン審査が通らない理由を見ていきましょう。

(1)車ローンなど他の借入れ金額が大きい

住宅ローン審査の際、金融機関は年収負担率をチェックします。

年収負担率とは、「年間総返済額が年収の何割以下」というもので、割合は金融機関によって異なります。

年間総返済額は、住宅ローン返済額だけではなく、自動車ローンや教育ローン、奨学金の返済、クレジットやリボ払いも含まれます。

よって、住宅ローンを申し込む前に他の借入れがあり、その金額が大きいと住所ローン審査が通らない可能性があります。

返済中のローンや借金があれば、住宅ローン審査を申し込む前に完済するようにしましょう。

難しい場合は、あらかじめ金融機関に相談したり、借入れ金額の減額を検討したりすることをおすすめします。

(2)起業したばかりなど収入が不安定

住宅ローンの審査では、返済能力の有無がチェックされますので、年収は重要な判断材料になります。

よって安定収入があるかどうか見るため、公務員や会社員などのサラリーマンと比較すると自営業者や個人事業主、会社経営者は厳しく審査されます。

さらに起業して間もない場合は収入や生活が不安定のことも多く、住宅ローン審査が通らない可能性があります。

起業したばかりのときは、収入が安定するまで待つか、住宅ローン希望額の減額を検討するようにしましょう。

(3)転職したばかり(キャリアップは有利な場合がある)

先述した通り、住宅ローン審査において年収は重要な判断材料です。

転職したばかりで勤務年数が短い場合や、正社員以外(契約社員や派遣社員など)の雇用形態である場合は、住宅ローン審査が通りにくくなる可能性があります。

また、一貫性のない転職を繰り返していたり、転職して1年未満だったりする場合などは、確実に現在の仕事を続けられるのかどうか金融機関側住宅ローン契約に不安を与えることになり、住宅ローン審査に大きく影響するでしょう。

一方、キャリアアップのための転職や、年収がアップするような転職や職業は有利に働くこともあります。

すでに転職してしまった場合は、勤務年数が3年継続など住宅ローン審査を通過する時期になるまで待つか、基本的に勤務年数を問われないフラット35を利用する方法があります。

(4)購入予定の物件の担保評価が低い

万が一、死亡や高度障害状態などで住宅ローンが返済不能になった場合に備えて、金融機関は抵当権を担保として設定します。

住宅ローンにおいては、原則として購入する不動産が担保となります。

金融機関は抵当権によって、万が一のときは物件を売却し、ローン債務の回収に充てることができます。

よって、購入する不動産がどれくらいの価値があるのかによって、住宅ローン審査の通りやすさが変わります。

当然ですが、担保評価額が高い不動産は審査に通りやすいでしょう。

一方、借地権の場合や築年数が古い中古住宅や中古物件などは担保評価額が低い傾向にありますので、住宅ローン審査が通らない可能性があります。

(5)借入時や完済時の年齢が高い

住宅ローン審査基準の1位が完済時年齢であるように、年齢は特に重要です。

ほとんどの金融機関では80歳未満で完済できるかどうかが基準となっています。

住宅ローンの年齢に関する審査基準には、「借入時年齢」「完済時年齢」がありますが、多くの金融機関で年齢制限が設けられており、借入時の下限年齢は20歳以上、上限年齢は75歳未満など金融機関や商品によって異なります。

先述した通り、ほとんどの金融機関では完済時年齢が重視されることが多く、借入時の年齢が高い場合は住宅ローン審査が通らない可能性があります。

(6)名義人の健康に問題がある

ほとんどの金融機関では、住宅ローンを組む際に、団体信用生命保険(団信)に加入することが条件となっています。

団信とは、住宅ローン返済中、加入者に万が一のことがあった場合に、保険金で住宅ローンが完済されるという保険です。

よって、病気やケガなど名義人の健康に何らかの問題があり団信に入れない場合、住宅ローン審査を通らない可能性は非常に高いでしょう。

解決策は後述の住宅ローン審査によくある質問、団体信用生命保険に加入ができない場合はどうなる?に回答を記載しますので、確認してください。

(7)クレジットカードの返済延滞などの個人信用に問題がある

住宅ローン審査では、住宅ローン希望者の信用情報を個人信用情報機関(CIC)に確認します。

このときにクレジットカードなどで延滞の履歴があると、その滞納を解消していたとしても、住宅ローン審査が通らない可能性があります。

また、カードローン等だけではなく、公共料金や携帯料金の延滞、年金や保険の未納の有無がチェックされることもあります。

もし心当たりがある場合は、住宅ローン審査を申込む前に個人信用情報機関に開示請求し、確認しましょう。

住宅ローン審査を通るための4つのポイント

夫婦

住宅ローン審査を通るためにはポイントがあります。4つのポイントを解説しますので、それぞれ見ていきましょう。

(1)審査基準を事前に理解する

まずは住宅ローン審査基準を事前に理解しましょう。

先述した通り、住宅ローンの審査基準は国土交通省より発表されています。

基準が分かれば、前もって対策を練ることが可能です。

不動産会社の担当者やFPに相談して、住宅ローン審査が通るように対策していきましょう。

万が一、住宅ローン審査基準に当てはまらない場合でも、金融機関によっては融資可能になる可能性もあります。

自分に合う金融機関を見つけるためにも、まずは現状をしっかり把握することが大切です。

審査基準が分からないまま、複数の金融機関に闇雲に申し込んでも、良い方向にいかないばかりか、他の銀行で否決だったからという理由で、審査すらしてもらえない銀行もあります。

そのようなことが起こらないために、住宅ローンの審査基準を確認して、ローンを組むためのベストな状況になってから住宅ローン審査に申し込むようにしましょう。

(2)不動産会社の提携ローンを利用する

住宅ローン審査が通るために、不動産会社の提携ローンを利用するという方法があります。

提携ローンとは不動産会社と金融機関が提携した住宅ローン商品です。

不動産会社と金融機関が提携しているので、物件の審査は済んでいることが多く、審査対象は住宅ローン希望者のみになります。

融資額、収入、勤続年数などの審査や申込条件もやや甘い傾向にあると言われており、通常のローンに比べて融資が受けやすくなります。

また、提携ローン商品独自のプランが用意され、金利優遇されていることも少なくありません。

さらに、通常のローンに比べて、住宅ローンの手続きを不動産会社が代行してくれることも多く、支払いに関するスケジュールも管理してもらえます。

メリットが多い提携ローンですが、適用金利や期間などの融資条件が希望に合わないタイプもありますので、他の住宅ローン商品も調べたり計算したりして、よく検討するようにしましょう。

また、デメリットとしては不動産会社に対して、5~10万円程度の代行手数料(事務手数料)が必要な場合もありますので、事前に確認してください。

(3)頭金を出すなど借入れ金額を少なくなる

前述した通り、住宅ローン審査時、金融機関は年収負担率をチェックします。

借入れ金額が大きくなればなるほど年収負担率も上がりますので、その分審査は厳しくなるでしょう。

よって、住宅ローン審査が通るためには、借入れ金額を減らすことをおすすめします。

毎月の積み立てなどで自己資金が増やせれば、頭金に回せる額は増えますので、今後住宅ローンを検討している人はコツコツ積み立ててください。

住宅購入金額の20%ほどを頭金として用意できると、住宅ローン審査が通りやすくなるとも言われていますので、目安にすると良いでしょう。

また、頭金が0円よりは、頭金の額が大きいと計画性があると判断されるので、住宅ローン審査に有利になります。

一方、購入までに時間がない人は、親などからの資金援助を増やすことができるかどうか検討してみてください。

(4)夫婦共同名義で住宅ローンを組む

収入に対して借入希望金額が大きすぎる場合は、夫婦共同名義で住宅ローンを組むようにすると、住宅ローン審査が通りやすくなります。

夫婦共同名義は共働きの夫婦2人の収入が基準となりますので、借入金額を増やすことが可能です。

また、借入金額が増えますのでマイホームの購入予算も増え、物件価格をあげることができ、選択肢が広がります。

注意点としては、夫婦共同名義で住宅ローンを組んだ後に、出産などの理由で妻の収入が下がってしまうケースです。

このケースの場合、返済が難しくなってしまう可能性がありますので、夫婦共同名義で住宅ローンを組むときは慎重に検討しましょう。

住宅ローン審査が通らなかったら?

男性

残念ながら、住宅ローン審査が通らない場合もあるかもしれません。

この項では、住宅ローン審査が通らない場合の対策を説明します。

(1)複数の金融機関に申請する

住宅ローン審査が通らなかったら、複数の金融機関に申請しましょう。

住宅ローン審査は金融機関が総合的に判断しており、審査基準は金融機関によって異なります。

そのため、A銀行で審査に通らなくても、B銀行で審査が通る可能性はあります。

また、仮審査のときに複数の銀行に審査申込みをするという方法もあります。

仮審査をしたら必ず本審査をするのでは?と思う人も多いですが、仮審査に通っても、必ずその金融機関を利用しなければいけない、という決まりはありません。

何度も審査をする時間がないという人は仮審査を行わず、新生銀行など本審査のみで審査する金融機関もありますので、検討してみてはいかがでしょうか。

(2)書類を見直して再申請する

住宅ローン審査が通らなかったら、書類を見直して再申請しましょう。

例えば、車のローンなどを完済したり、借りる金額を下げたりして、条件を整えてから再度同じ金融機関に申込みます。

上記は審査が通らなかった理由に心当たりがある人には有効な手段です。

しかし、一般的に審査が通らなかった理由は教えてもらえませんので、審査落ちの理由が分からない人は、不動産会社に相談したり、金融機関を変更したりする方法が有効と言えるでしょう。

お金のプロであるFPに相談する

FP(ファイナンシャルプランナー)とは、1人ひとりに合ったライフプランを設計し、住まいや資産設計、家計をサポートするお金の専門家です。

住宅ローンをFPに相談すると、具体的に下記のメリットがあります。

  1. ☑中立な立場でのアドバイスがもらえる

金融機関は自社の商品を勧めますが、FPは中立な立場で、その人に合った住宅ローンをアドバイスします。

  1. ☑住宅ローンのプランを提案してくれる

住宅ローンは、金利の種類(変動金利・固定金利)、返済の方法(元利均等返済・元金均等返済)、返済期間などが商品によって異なり、専門的な知識が必要です。

FPはその人に適した無理のないプランをプロの立場から提案し、お伝えします。

  1. ☑住宅ローンの返済シミュレーションができる

FPは現在の収支はもちろん、将来必要なお金の収支シミュレーションを作り、お金に不安のない人生に導きます。

住宅ローンには毎月大きなお金がかかりますので、月々の返済シミュレーションをしてもらうことで計画的な返済ができるでしょう。

このようにFPに相談すると沢山のメリットがあります。

無料の場合も多く、相談だけでもOKの場合がほとんどですので、これから住宅を購入する方、住宅ローンを検討している方はFPに相談することをおすすめします。

住宅ローン審査によくある質問(Q&A)

女性

最後の項では、住宅ローン審査によくある質問について解説します。

あなたの悩みが解決できる可能性がありますので、ぜひ参考にしてください。

(1) 団体信用生命保険に加入ができない場合はどうなる?

 団体信用生命保険に加入ができない場合、2つの方法があります。

一般的に銀行で住宅ローンを組むときは、団体信用生命保険の加入は必須ですが、一方、フラット35は団体信用生命保険の加入は任意です。

よって、団体信用生命保険に加入ができない場合は、フラット35を検討するという方法があります。

もうひとつの方法はワイド団信に加入する方法です。

ワイド団信とは、「加入条件緩和割増保険料適用特約付き団体信用生命保険」の略で、持病など健康上の理由で団信に入れない人向けの商品です。

つまり、健康状態に問題がある人が、保険料を割増(上乗せ)することで、加入条件が緩く設定された保険に入るという方法です。

注意点として、ワイド団信は取り扱いがない金融機関もありますので、あらかじめワイド団信の有無を確認しましょう。

(2)クレジットカードの返済延滞はどこまで影響する?

クレジットカードを利用すると、氏名・住所・契約内容・支払い状況などの利用履歴が個人信用情報として、個人信用情報機関に登録されます。

クレジットカードの延滞があると、それも登録されることになります。

住宅ローン審査では信用情報を確認するので、延滞の履歴があると不利になります。

延滞については厳しい判断がされることもあり、滞納が全額解消されていても、金額が小さくても、マイナス要因になる可能性が高いでしょう。

一般的に、信用情報機関が保有する信用情報の中で、クレジット情報の保有期間(記録)は契約期間中かつ契約終了後5年以内です。

よって、解決策としては、延滞が完済してから5年間以上経過するのを待ち、自身の信用情報が回復してから住宅ローンを申込む方法があります。

(3)事前審査が通っても本審査で落ちる場合ある?

可能性としてはあります。

銀行で住宅ローンを申込んだ場合、事前審査に通れば、本審査に通る場合がほとんどです。

しかし、事前審査と本審査の間に転職したり新しいローンを組んで状況が変わったりした場合や、事前審査の内容に虚偽の申告があったりした場合などは、本審査で落ちる可能性があります。

また、フラット35も本審査で落ちる場合があります。

フラット35は、事前審査では返済能力をチェックしますが、物件については審査しません。

そのため、物件の担保価値が低い場合などは、本審査で落ちる可能性があります。

(4)フラット35の審査は通りやすい?

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提供している全期間固定金利型の住宅ローンのことです。

全期間固定型の場合は、完済までに金利の変動がないため、借入時に完済までの返済額が確定する、金利上昇の影響を受けないなどのメリットがあります。

フラット35の審査では、勤続年数は問われず、年収は融資を申し込む年の前年度の金額が基準になります。

よって、転職したばかりの人は銀行よりもフラット35の審査が通りやすい可能性があります。

また、先述した通り、銀行で住宅ローンを組むときは団体信用生命保険の加入は必須ですが、フラット35は団体信用生命保険の加入は任意です。

よって、団体信用生命保険に加入ができない場合は、フラット35の審査が通りやすいでしょう。

(5) 外国人でも住宅ローンを組める金融機関ある?

あります。

ある銀行の住宅ローン審査の基準では、「日本国籍、もしくは永住許可を得ている人、永住許可がない場合は配偶者が日本国籍、または永住許可を得ており、かつ配偶者が連帯保証人となること」とあります。

よって、外国人の場合は、日本国籍であったり、永住許可や永住権があったりすれば、住宅ローンを組める可能性は高いでしょう。

または配偶者が日本国籍である場合も住宅ローンを組めることが多いと言えます。

上記に当てはまらない場合でも、外国人や外国籍でも住宅ローンを組める金融機関はあります。

年収や条件にもよりますが、ローンを組める可能性は充分にありますので、まずは不動産会社に相談してみましょう。

まとめ

住宅ローン

本記事を読んで、住宅ローン審査のポイントがお分かりいただけたと思います。

ほとんどの人がマイホーム購入は初めてですので不安や心配が多いかもしれませんが、悩みが少しでも解決できたのではないでしょうか。

しかし、年齢や収入、仕事の状況などは一人ひとり異なりますので、

「住宅ローンについてはよく理解できたけど、自分の場合はどうなのだろう?」

と考えている人もいるでしょう。

そんなときは、ぜひ弊社のFP相談してみてください。

経験豊富なFPがあなたに合った特徴の住宅ローンのご提案はもちろん、資産形成・資産運用や収支シミュレーション、借り換えや返済計画まで丁寧にアドバイスさせていただきます。

マイホーム購入を決めた方、またこれから家を探すという方も、どんなことでもお気軽にお問い合わせください。

著者

代表取締役 田中佑輝
代表取締役 田中佑輝株式会社アルファ・ファインシャルプランナーズ
アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。

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