相続とは、ある方が亡くなったときにその人の財産を特定の人が引き継ぐことです。財産をもらうのが相続人とよばれ、亡くなった方は被相続人とよばれます。亡くなった方の財産を遺産といいますが、遺産の中に土地や建物などの不動産が含まれることがあります。そこで不動産を相続したら、どれだけ相続税を支払わなければならないのでしょうか。

本記事では不動産相続の手続き方法や費用、相続税に関する制度、相続税評価額の計算方法、不動産の分割方法、トラブルになりやすいポイント、相続時の活用方法などに不動産相続の基礎知識ついて徹底解説しますので、ぜひ、参考にしてください。

不動産を相続した時の手続き

不動産を相続する場合の手順の流れはどうすればよいのでしょうか。手続きのステップは以下の通りです。

• 遺言の確認
• 相続人の確定
• 財産の把握（財産目録の作成）
• 遺産分割協議
• 相続登記
• 相続税の申告と納付

被相続人が死亡した際、最初にしなければならないのは遺言の有無の確認です。遺言があれば、原則、遺言に従って相続手続きが進められます。

次に財産を相続する相続人を確定させます。法律上、相続する権利を持つ人を法定相続人といいます。法定相続人になるのは配偶者や子供などの血族です。血族の優先順位は以下のとおりです。

代襲相続人とは本来相続人だった人が亡くなり、それに代わって相続人になった人のことです。たとえば、祖父が亡くなった際、相続人である父が死亡していた場合に孫が代襲相続人となります。

相続人や代襲相続人を確認するには、亡くなった方の戸籍謄本を取り寄せて親族関係を正確に調べなければなりません。もちろん、故人の財産を確定させる遺産総額を把握して財産目録を作成する必要もあります。

財産の中に不動産があるかどうかは固定資産税の課税明細書を見ればわかります。課税明細書がない場合、個人が所有していた不動産があると推定される場所で「名寄帳」の調査をしなければなりません。

これらの準備が終わったら、相続人全員が集まって遺産分割協議が行われます。遺言書があれば、それに従って財産分与を行いますが、ない場合は相続人全員での話し合いが必要となります。話し合いの結果をもとに遺産分割協議書を作成し、不動産の相続人を決定します。

その後、相続する方が不動産の相続登記という手続きを行います。相続登記は不動産の名義・所有権を変更する手続きのことで不動産の所在地を管轄する法務局でおこないます。自分で行うこともできますが、必要書類が多数あり、かなり手続きが煩雑であるため、ある程度費用がかかっても司法書士などの専門家に依頼するほうが無難です。

不動産を相続する時にかかる費用

不動産を相続するに際にかかる税金は相続税と登録免許税です。相続の場合は、不動産取得税はかかりません。相続税と登録免許税の内容についてみてみましょう。

（１）相続税

相続時に発生する税金を相続税といい、所得税と同じく国税に分類されます。相続税の税率と相続税額は相続税評価額に応じて決定します。

税率は最低でも10%、最大で55%となる累進課税制度を採用しています。葬儀は社会通念上、行うことが当然と考えられているため、葬儀費用（葬式費用）は相続税の課税対象から控除されます。葬儀費用はおおむね200万年程度までなら一般的と考えられ、その10分の1にあたる20万円分の税金が減ると考えるとよいでしょう。

相続した財産の一部を国税として納税しますが、相続した財産から基礎控除額などを差し引いても一定以上の財産がある場合に課税されます。相続税を算出する計算式は以下のとおりです。

1. ✅相続税の基礎控除額：3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）

上の式でわかるように、法定相続人の数が増えるほど基礎控除額が増え、相続税の課税対象額が小さくなります。法定相続人の人数による基礎控除額の変化は以下のとおりです。

このように、法定相続人が一人増えるごとに、基礎控除額が600万円増えると考えるとわかりやすいです。

遺産相続が発生した場合、相続税の申告は必要ですが確定申告は不要です。ただし、相続した物件から賃料などの収益を得た場合や財産を売却した際には確定申告が必要です。

相続した土地や建物を売却した場合、印紙税・譲渡所得税・住民税が課税されます。印紙税は不動産売買の契約書を作る際に課せられる税金で、契約金額に応じて段階的に税額が増えます。

譲渡所得税や住民税は不動産を売却した際に利益が出ると課税されます。譲渡所得税は収入金額（売却金額）から取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いた売却益（譲渡所得）に課税されます。また、譲渡所得の税率は短期譲渡所得と長期譲渡所得で異なります。

上記の短期譲渡所得とみなされるか長期譲渡所得とみなされるかは所有期間によって異なりますが、所有の基準となる日が1月1日であることに注意しなければなりません。

相続税を減らすには相続財産を減らしたり、財産の評価額を下げたりして遺産総額（相続税の課税価格の合計額）を減らすことが重要です。主な相続税対策は以下のとおりです。

1. ✅生命保険に加入する
2. ✅生前贈与をする
3. ✅賃貸マンション経営をする
4. ✅死亡退職金の非課税枠を使う
5. ✅養子縁組で基礎控除額を増やす

生命保険を受け取る際、死亡保険金には「500万円×法定相続人の数」の非課税枠があるため、それを活用することで節税可能です。

生前贈与を活用して節税することも可能です。生前贈与には暦年贈与と一括贈与があります。暦年贈与は1年あたり110万円以内であれば贈与税がかからないことを利用した節税方法です。しかし、毎年一定額の贈与が長期間続いてしまうと定期給付金付契約とみなされて相続税の課税対象となるため要注意です。

一括贈与は贈与税の特例を利用した節税方法です。住宅取得資金や教育資金、結婚・子育て資金の一括贈与は非課税となるため、それを利用して節税効果を高めます。

また、居住用の建物に適用される小規模宅地等の特例を利用すると土地の評価額を80%下げられるため相続税の課税対象となる土地の価格を下げられます。マンションやアパートなどの賃貸住宅を運用していると固定資産税の評価額を下げられるため相続税に軽減につながります。

他にも死亡退職金の非課税枠や養子縁組で法定相続人を増やすこと納税額を減らす節税対策として有効です。いずれにせよ、事前に相続対策をしておく必要があるでしょう。

相続税の申告期限は相続開始を知った日の翌日から10か月以内と決められています。その間に税務署に申告書を提出しなければなりませんので、できるだけ早く申告手続きをしなければなりません。相続税についての詳細は国税庁ホームページを見るか、各地の税務署、税理士などにお尋ねください。

（２）登録免許税

登録免許税とは不動産の取得や会社設立時にかかる税金のことです。相続で不動産を取得する手続きを相続登記といいますが、登録免許税は相続登記の際に支払わなければならない税金で登記費用の一部です。税額は相続登記する不動産の固定資産税評価額×0.40%で算出します。

市区町村から送られてくる「固定資産税課税明細」に記載されている固定資産税評価額が8,000万円の場合、8,000万円×0.40%=32万円となります。2024年（令和6年）から相続登記の義務化がスタートするため、不動産取得後3年以内に手続きを行わない場合は10万円以下の過料の対象となります。

不動産相続税の計算方法

不動産の相続税はどうやって計算するのでしょうか。建物・土地の計算方法や特例・控除などについて説明します。

（１）建物の相続税の計算方法

建物の相続税は利用状況によって異なります。

たとえば、2,000万円の固定資産税評価額の建物で借地権割合が30%、賃貸割合が50%である建物で計算してみましょう。本人利用なら評価額は2,000万円のままです。賃貸の計算例を見てみましょう。

1. ✅計算式：2,000万円×（1-0.3×0.5）=1,700万円

このように、賃貸経営していると、借地権割合や賃貸割合分が考慮されて評価額が低くなり、課税対象額が低く見積もられ税金が安くなります。

（２）土地の場合

土地の相続税は「路線価」を用いる路線価方式と路線価が設定されていない地域で用いる「倍率方式」の2つの方法できまります。路線価方式は都市部や住宅地で、それ以外の土地は評価倍率表に基づいた倍率方式で課税標準額が決まります。一般的に、実際に取引される土地の価格（実勢価格）よりも安めの水準となります。

路線価は国税庁のホームページ（財産評価基準）の路線価図で調べられます。これを見ると1平方メートルあたりの路線価と借地権割合が調べられます。340Fと表記されていたら、1平方メートルあたり340千円、すなわち34万円となります。Fは借地権割合が40%をいみします。

土地の面積は固定資産税の納税通知書や登記簿謄本で確認できます。路線価と面積がわかれば、この2つを掛け算すると評価額の計算可能です。

1. ✅計算式：路線価（34万円）×面積50平方メートル=1,700万円

となり、評価額は1,700万円と計算できます。

倍率方式は固定資産税評価額に国が定めた倍率を乗じることで算出できます。

（３）不動産の相続で活用できる特例や減税されるケース

不動産を相続する際に活用できる6つ特別控除や減税・節税について紹介します。

①配偶者の税額の軽減

1つ目は「配偶者控除」です。相続人が被相続人の配偶者（妻または夫）である場合、相続財産が1億6,000万円以下または法定相続分以下であれば相続税額軽減がなされてゼロになるという仕組みです。

法定相続分とは民法で定められている相続割合のことです。配偶者の法定相続分は2分の1と定められています。相続財産が1億6,000万円以上となっても、法制相続分以下であれば課税されません。

②未成年控除

2つ目は「未成年者の税額控除（未成年者控除）」です。相続する人が未成年18歳未満である場合、一定の条件を満たしていると相続する人が満18歳に達するまでの年数1年につき10万円が控除されます。満年齢未満（13歳9か月であれば9カ月）は切り捨てで計算します。

具体的には、15歳の未成年者が相続人だった場合、18歳までの年数は3年となるため、10万円×3年分=30万円が減額となります。

③障害者控除

3つ目は「障害者の税額控除」です。相続人が85歳未満で障害者（障がい者）であった場合に適用される控除です。相続人が満85歳になるまで1年につき10万円が控除されます。

60歳の障害者が相続人だった場合、満85歳になるまで25年となるため10×25年分=250万円が控除となります。

④相次相続控除

4つ目は相次相続が発生した場合です。短い期間に相続が重なることを相次相続といいます。相続発生後、10年以内に相次相続が発生した場合に適用される控除です。相次相続は計算が複雑であるため、税理士など専門家のアドバイスを受けるべきでしょう。

⑤貸している土地の評価額は下がる

5つ目は土地や建物を貸している場合です。貸している土地（貸地）の場合、土地の評価額は下がります。計算方法は土地を貸しているだけの貸地とアパートのように建物付きで土地を貸している貸家建付地とで異なります。

自用地評価額（自分の土地としての評価額）が5,000万円、借地権割合が70%、借家権割合が30%（固定）の場合、以下のような計算となります。

1. ✅計算式：5,000万円×（1-0.7×0.3）=3,950万円

つまり、自分の土地として保有しているよりも他者に貸したり、アパート経営やマンション経営をしたりする方が相続税を安くできるというわけです。

⑥建築中の建物の評価額は建築費の7割になる

家屋の評価額は原則、固定資産税評価額と同じですが、建築中の場合の算出方法は以下のとおりです。

1. ✅建築中の家屋の価額=費用現価の価額×70%

費用現価とは家屋の建築がスタートしたときから相続開始日までにかかった建築費をもとにして算出されるため、工事の進捗状況によって変動します。その費用現価に0.7をかけて計算されるのが建築中の家屋の評価額だと考えればよいでしょう。

⑦取得費加算の特例を利用する

相続後3年10カ月以内に相続した財産を売却した場合、譲渡所得にかかる税金が軽減されます。譲渡所得は収入から取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いた売却益に課税されますが、取得費加算の特例を利用すると取得費の割合が増えるため課税対象となる譲渡所と金額を減らすことができ、節税できます。

一つの不動産に相続人が複数いたら？

相続財産の中で分轄が難しいものの一つが不動産です。現金や預金・貯金（預貯金）、株式などの有価証券、動産などと違い細かく分割することが難しい資産だからです。1つしかない不動産を複数の相続人が分割する場合どうすればよいのでしょうか。分割方法について解説します。

（１）遺産分割協議が必要

最初にするべきことは遺産分割協議を行うことです。遺言や相続人の確定が終了した段階で、不動産に関して権利を持つ人を集めて、遺産である不動産をどうするか話し合いの場を設けます。

その際、口約束で済ませるのではなく「遺産分割協議書」として書面を作成しましょう。遺産分割協議書の作成方法を専門家に相談したい場合は、弁護士や司法書士といった専門家や各種法律相談窓口に問い合わせましょう。法務局（登記所）では遺産分割の方法や遺産分割協議書の書き方に関する問い合わせ・相談に応じられませんので注意しましょう。

（２）分割方法は4つ

不動産の分割方法は大きく分けて4つです。それぞれの内容を見てみましょう。

①現物分割

現物分割とは、相続した財産をそのままの形で分配・相続する方法です。土地建物を長男が、自動車などを次男が相続するといったケースや、ひとつの土地をいくつかに分ける「分筆」で相続するケースがあります。

②換価分割

換価分割とは、土地・建物を売却し、売却時に得た金銭を分割相続する方法です。金銭で分配できるため遺産相続を公平に行いやすいというメリットがあります。

③代償分割

代償分割は、一人が不動産を相続し、他の相続人に法定相続分に応じたお金（代償金）を支払って解決する方法です。不動産を相続する人に代償金をねん出できる場合に有効な応報ですが、支払い能力がない場合は利用できません。

④共有分割

不動産を分割せず、共同で所有者となる共有分割という方法もあります。当面のトラブルは避けられますが、土地の権利が複雑になるため不動産売却が難しくなるかもしれません。

不動産相続はトラブルになりやすい？

不動産は他の遺産と比べると相続トラブルが発生する可能性が高いといわれます。どうしてトラブルが起きるのでしょうか。トラブルが発生する理由とトラブル前の相談について解説します。

（１）不動産相続はトラブルになりやすい

不動産は分割しにくい資産です。そのため様々なトラブルが発生します。どのようなトラブルが起こるのでしょうか。トラブルが発生しやすいケースを紹介します。

1. ✅誰かが独占をはかったときや誰も相続したがらないとき
2. ✅売却したい相続人と相続したい相続人とで意見が割れる
3. ✅代償金が用意できない
4. ✅土地評価額や評価方法で意見が合わない
5. ✅相続税が払えない

不動産の価値が高い場合、相続人の一人が不動産を独占しようとするかもしれません。あるいは、不動産価値が低く管理の負担が重い「負動産」であれば相続を押し付けあうケースも考えられます。現金などは相続するが土地は相続放棄するといったことはできないため、負動産はとても厄介な問題です。

相続したい人が代償金を用意できなかったり、土地の評価方法で意見が合わなかったりといったケースもあります。そうなると、いつまでたっても話し合いが進まないといった事態もあり得ます。また、相続税が支払えないといったケースもあり得ます。

（２）トラブルにならないよう事前にFPに相談

トラブルの発生を未然に防ぐには、相続前にFP（ファイナンシャル・プランナー）に相談するのがおすすめです。

不動産の相続となれば、相続の知識だけではなく、不動産に関する知識が必要になります。その場合は相続も不動産の知識があるFPが適しています。身内でのもめ事を避け、禍根や恨みを残さないよう、事前相談することを検討してもよいでしょう。

不動産を相続した時の活用方法

あなた自身が不動産を相続した際、どのように活用すればよいのでしょうか。土地活用法と注意点をまとめます。

（１）そのまま住む

1つ目の活用方法は相続した不動産にそのまま居住することです。自宅として活用すれば、目が行き届きやすいため管理しやすいからです。

（２）不動産を売る

2つ目の活用方法は不動産を売却することです。特に、現住地から遠く離れた不動産を管理するのはとても大変です。固定資産税の支払いなどを考えると早めに売却するのも一つの方法です。

（３）賃貸に出して収益を得る

3つ目の活用方法は賃貸物件として運用して収益を得ることです。相続した物件の立地によっては賃貸の需要があるかもしれません。その場合は、賃貸収入を得られるため経済的メリットが大きいといえます。

（４）空き家には注意

4つ目は空き家として放置しないことです。2023年12月、改正空家対策推進特措法が施行されました。改正の目的は管理状態の悪い空き家を減らすことです。状態の悪い空き家を「特定空家」に指定します。

各市町村によって「特定空家」に指定された住居は固定資産税や都市計画税の軽減措置対象から外れてしまいます。200平方メートル以下の小規模宅地等では固定資産税が４倍に、都市計画税が２倍になります。

まとめ

今回は不動産相続に関する税金や相続の方法、相続トラブルなどについて解説してきました。土地等は他の財産と比べて価値が高く、しかも分割しにくいため相続でもさまざまなトラブルが発生しやすい資産です。相続が予想されるときには、トラブルを未然に防ぐため事前の準備が必要です。

そんなときに頼りになるのがFPです。FPは長期的な視野で資産運用を行う資金管理のプロです。相続に関する知識も豊富であるため、事前相談相手として最適です。大切な資産を巡るトラブルが発生する前に、FPに気軽に相談してサポートを受けてみてはいかがでしょうか。

著者

代表取締役 田中佑輝株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ

AFP、宅地建物取引士、DCプランナー、証券外務員一種、二種、内部管理責任者、不動産賃貸経営管理士、住宅ローンアドバイザー、日商簿記2級
☆「幻冬舎ゴールドオンライン」にて記事連載中☆
☆「NewsPicks」にて記事連載中☆

アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。

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