マンション経営や戸建ての賃貸、さらには土地の貸付けなど、不動産収入を得る方法は多岐にわたりますが、不動産所得は給与所得とは異なり、自ら確定申告を行う必要があります。

特にサラリーマン大家さんなど、源泉徴収に慣れている方は忘れないように注意が必要です。

不動産売却や相続税の対策、資産損失の扱いなど、専門的な知識を要する場面では、税理士事務所に相談することも一つの手段です。

近年では、e-Taxなどのクラウドサービス利用した確定申告の作成が手書き提出よりも少ない労力で作成できるようになりました。

このような会計ツールは、複式簿記や償却率の計算、専従者給与の按分など、不動産経営における複雑な計算をサポートし、手間を大幅に削減してくれるため、おすすめです。

また、青色申告特別控除額を最大限活用することで、55万円や10万円の控除を受けることができ、節税にもつながります。

ところが、さまざまなサポートとツールで確定申告の労力が減ったとしても、確定申告を怠ったり、不正な申告を行ったりした際のペナルティが変わるわけではありません。

いずれにせよ、不動産所得がある場合は、必ず確定申告をしなければなりません。

本記事は、不動産所得がある方に必須の、確定申告の計算方法や申請手順を詳しく解説します。

年間20万円以上の家賃収入がある場合は確認申告が必要

不動産を所有し、その物件を貸し出して家賃収入を得ている方は、年間の収入金額が20万円を超える場合、所得税の確定申告を行う必要があります。

賃貸経営やアパート経営をはじめとする、不動産投資を副業としているサラリーマンや個人事業主は、どんな立場であれ、確定申告の義務を怠ってはなりません。

申告を怠ると、税務署からの指摘を受けることがありますし、場合によっては罰則を受ける可能性も否定できません。

家賃収入は、通常、事業所得または不動産所得として計算され、必要経費を差し引いた金額が課税の対象となります。

必要経費には、物件の修繕費や管理費、減価償却費など、収入を得るためにかかった費用を計上できます。

ここで、青色申告をしている場合、65万円の特別控除を受けることができ、さらに節税効果を高めることが可能です。

不動産所得の計算方法には、収入金額から必要経費を差し引くシンプルなものから、建物の減価償却なども考慮した複雑なものまであります。

また、e-Taxを利用した電子申告や、会計ソフトを用いた帳簿の記録など、申告作業を効率化する方法も多数存在します。

税理士に相談することも一つの選択肢です。

特に、事業的規模が大きい不動産投資を行っている場合や、複数の物件を管理している場合は、確定申告の複雑さが増すため、本業に専念するためにもプロにアドバイスを求めた方がよいでしょう。

また、申告期限には注意してください。

通常、確定申告の締め切りは毎年3月15日ですが、電子申告を行う場合は期限が延長されることがあります。

期限を過ぎてしまうと、延滞税が課されることがあるため、早めに準備するに越したことはありません。

不動産所得の計算方法

不動産所得の計算は、家賃収入などの不動産から得られる収入から、必要経費を差し引いた金額に基づいて行います。以下の流れを確認しましょう。

家賃所得にかかる税金

不動産所得に関連する税金は、家賃収入など不動産収入に直接影響を及ぼし、すべての不動産オーナーの課題です。以下の9つは、家賃所得にかかる税金です。

• 所得税
• 住民税
• 固定資産税
• 都市計画税
• 不動産取得税
• 不動産登録免許税
• 印紙税
• 消費税
• 住民税ローン控除は利用できない

ここでは、不動産所得にかかる税金について詳しく解説します。

（１）所得税

所得税は、不動産から得られる家賃収入に対して課される税金です。

所得税は、年間の家賃収入から必要経費を差し引いた後の所得に基づいて計算されます。

必要経費には、物件の修繕費や管理費、減価償却費などが含まれ、これらを適切に計上することで所得を減少させ、結果として所得税の負担軽減が可能です。

青色申告を選択すれば、さらに65万円の特別控除を受けられ、所得税額の大幅な削減が可能になります。

ただし、青色申告をするためには、帳簿の正確な記録と申告書の提出が必要です。

また、所得税の計算には、国税庁が提供するe-Taxシステムを利用すれば、より簡単に、正確に行えます。

所得税の納税は、確定申告を通じて行われますが、申告期限は厳守しましょう。

期限を過ぎると、延滞税が発生する可能性がありますので、早めの準備と申告を心がけてください。

（２）住民税

住民税は、所得に基づいて自治体に納める税金で、不動産から得られる家賃収入も、住民税の課税対象です。

住民税は、前年の所得を基に計算され、毎年6月と8月に納税通知書が送付されます。

住民税の計算には、所得税と同様に、家賃収入から必要経費を差し引いた後の所得が用いられます。

なお、住民税の計算式は自治体によって異なる場合があるため、お住まいの地域の税務署や市町村役場のウェブサイトで正確な情報を確認しましょう。

住民税の納税方法には、自動引き落としや納税通知書に記載された口座への振込、または直接役場への持参などがあります。

所得が増加すればするほど、住民税の負担も大きくなるため、節税対策として青色申告の特典を活用するのがおすすめです。

なお、住民税の計算は前年の所得が基準とされるため、年間を通じて正確な記録を保つようにしましょう。

（３）固定資産税

固定資産税は、所有している不動産に課される税金で、毎年、お住まいの自治体から固定資産税の納税通知が届きます。

固定資産税の計算には、不動産の公示価格や路線価などが用いられ、不動産の種類や面積、立地条件などによって税額が異なります。

このため、不動産を複数所有している場合は、それぞれの物件に対する固定資産税の額の正確な把握が必要です。

固定資産税の納税方法には、納税通知書に記載されている口座への振込や、自治体の指定する金融機関での納付、または直接役場への持参などがあります。

また、固定資産税の節税対策には、物件の適正な評価額の確認や、課税対象外となる条件を満たしている場合の申告などがあります。

新築物件やリフォームを行った場合には、税額の減免措置が適用されることもあるため、最新の制度を確認するようにしましょう。

（４）都市計画税

都市計画税は、土地や建物がある地域の都市計画区域内に位置する場合に課される税金で、地域の都市計画や公共施設の整備に充てられ、不動産の所在地に基づいて自治体が徴収します。

都市計画税は、固定資産税と同時に課税されることが多く、土地や建物の評価額に応じて算出されます。

都市計画税の計算方法は、固定資産税の評価額に一定の税率を乗じることで求められ、税率は自治体によって異なります。

不動産投資を行う際は、所持している物件が都市計画税の対象となるか、またどの程度の税額が予想されるかを事前に把握しておきましょう。

都市計画税の節税対策には、物件の評価額の見直しの申請などがあります。

評価額が適切でないと考えられる場合には、再評価を自治体に申請することで税額を調整できる場合があります。

（５）不動産取得税

不動産取得税は、不動産を購入した際に一度だけ課される税金で、土地や建物の取得価額に基づいて計算されます。

不動産取得税は、新しく不動産を取得した人が対象となり、取得した不動産の種類や価格に応じて税額が異なります。

不動産取得税の計算には、取得した不動産の価格に対して一定の税率が適用されますが、税率や計算方法は都道府県によって異なるため、事前に正確な情報を確認しておきましょう。

また、住宅を購入する場合には、一定の条件を満たすと減税措置が適用されることがあります。

不動産取得税の節税対策には、住宅ローンの利用や、省エネ性能が高い住宅を購入した場合などに適用される減税措置の活用などが挙げられます。

条件を満たす場合は、適用を申請して節税を図りましょう。

（６）不動産登録免許税

不動産登録免許税は、不動産の所有権移転や抵当権設定などの登記を行った際に課される税金で、登記する不動産の種類や登記の内容に応じて税率が異なり、登記手続きを行う際に納付する必要があります。

登記の種類には、所有権移転登記、抵当権設定登記、根抵当権設定登記などがあり、それぞれの登記に適用される税率は、法務省の定める基準によって決まります。

不動産の購入やローンを利用する際には、これらの登記が必要となるため、登録免許税の負担も考慮しましょう。

不動産登録免許税の納付は、登記申請を行う際に、登記所にて行われます。

納付方法については、法務局や登記所で確認しましょう。

不動産登録免許税の節税対策には、住宅ローンを利用して新築住宅を購入する場合などに、登録免許税の軽減措置が適用されるケースがあります。

該当する場合は、適用条件を満たしているか事前に確認し、手続きを行って節税を図りましょう。

（７）印紙税

印紙税は、契約書や領収書など一定の文書に対して課される税金で、不動産取引を行う際に作成される契約書や不動産売買の際の重要な書類にも適用されます。

税額は文書に記載されている金額や内容に応じて異なり、適切な金額の印紙を購入し、文書に貼付して消印することで納税が完了します。

不動産取引では、売買契約書や賃貸契約書など、印紙税が必要となる書類を正確に理解し、適切な印紙を用意することが大切です。

印紙税の額は、文書の種類や取引の規模によって決定されるため、事前に確認しておきましょう。

（８）消費税

消費税は、商品やサービスの購入時に加算される税金ですが、不動産会社や建設会社が提供する物件も課税対象です。

消費税率は政府によって定められており、税率の変動によって不動産価格にも影響を与えるため、不動産投資を検討する際には、消費税を含めた総コストを考慮に入れましょう。

また、購入する不動産が事業用である場合には、消費税の還付を受けられるケースもあるため、税務の専門家への相談をおすすめします。

（９）住民税ローン控除は利用できない

不動産所得がある場合、住民税の計算に住宅ローン控除の利用はできません。

住宅ローン控除は、自己の居住用の不動産を購入するために借入れを行い、その返済にあたって利用できる所得税及び住民税の控除制度ですが、賃貸用不動産や事業用不動産の購入に関しては適用されません。

不動産投資による所得がある場合、所得税や住民税の計算方法が異なるため、投資目的とする不動産の購入には、住宅ローン控除が適用外であることを理解しておきましょう。

不動産所得の経費として認められるもの

不動産所得を得ている方なら、どの経費が認められるか気にならない人はいないでしょう。

特に、不動産投資を行う際、支出されるさまざまな経費を正確に理解し、適切に計上すれば税負担は軽減され、収益性が向上します。以下は経費として認められる主な項目です。

1. ✅固定資産税などの租税公課
2. ✅リフォームなどの維持費用
3. ✅火災保険などの保険料
4. ✅減価償却費
5. ✅借入金の利子
6. ✅不動産管理会社の管理費

ここでは、不動産所得における経費として認められるものについて、具体的に解説していきます。

（１）固定資産税などの租税公課

固定資産税や都市計画税などの租税公課は、土地や建物などの不動産に対して課される税金であり、都市計画税は都市計画区域内の土地や建物に対して課されます。

これらの税金は、不動産を所有しているだけで毎年発生し、その額は不動産の種類や所在地、評価額によって変わりますが、不動産所得を得るために必要な経費として認められます。

（２）リフォームなどの維持費用

不動産の価値を維持または向上させるために行うリフォームや修繕費用も、不動産所得を得るための必要経費として認められます。

これには、定期的なメンテナンスや緊急の修繕、賃貸物件の入居者変更時のリノベーション費用などが含まれ、物件の価値を保つために不可欠です。

リフォームや修繕を行う際には、費用と効果を慎重に検討し、物件の市場価値に見合った改修を行いましょう。

（３）火災保険などの保険料

不動産を火災や自然災害から守るために支払う火災保険の保険料も、認められる不動産所得の経費です。

火災保険は、万が一の事態に備えて不動産を保護するための重要な手段であり、保険料は不動産の価値や立地、建物の構造によって異なります。

不動産投資には、適切な保険の選択が重要で、火災保険の他にも地震保険や賃貸住宅のオーナー向け保険など、リスクに応じた保険商品が存在します。

これらの保険料は、不動産投資のリスクを軽減するための必要経費として、経費計上が可能です。

（４）減価償却費

減価償却費は、不動産投資において建物や設備の価値が時間と共に減少していくことを考慮した経費で、建物の耐用年数に応じて計算され、毎年の所得税計算時に経費として計上可能です。

減価償却を適切に行えば、実際のキャッシュフローよりも税負担を軽減できます。

不動産の減価償却費を計算する際には、国税庁の定める規則に従って、取得価格、耐用年数、残存価値などを考慮しましょう。

（５）借入金の利子

不動産を購入するために借入れを行った場合、その借入金にかかる利子も不動産所得の経費として認められます。

借入金の利子は、資金調達のコストとして直接的に不動産投資の収益に影響を及ぼすため、税務上の経費として扱えるわけです。

借入金の利子を経費として計上すれば、実質的な税負担を軽減できます。

利子経費を計上する際には、借入れの条件や契約内容を正確に把握し、適切な金額を申告しましょう。

（６）不動産管理会社の管理費

賃貸物件の運営を不動産管理会社に委託している場合、管理会社に支払う管理費も不動産所得の経費として認められます。

管理費には、入居者の募集や契約管理、物件のメンテナンス、緊急時の対応など、賃貸経営に必要なさまざまなサービスが含まれます。

これらのサービスは、賃貸物件の安定した運営を支える重要な要素であり、その費用は経費として計上可能です。

管理費を経費として計上する際には、管理会社との契約内容を明確にし、支払った管理費がどのようなサービスに関連するものであるかを正確に記録しておきましょう。

（７）その他

その他、不動産所得の経費として認められるものには、広告宣伝費、仲介手数料、法務費用、登記費用などがあります。

これらの経費も、不動産投資における収益性を高めるために必要なコストであり、適切に管理・計上することで税負担の軽減が見込めます。

不動産所得の経費として計上できないもの

不動産所得を得る過程でさまざまな経費が発生しますが、すべてが税務上の経費として認められるわけではありません。

特に、不動産投資における資金の借入れや税金の支払い、個人的な出費に関しては、経費計上の対象外となることが多いです。以下の3つのポイントに着目しましょう。

• 借入金の元本
• 所得税や住民税
• 賃貸経営に関わらないプライベートの出費

ここでは、不動産所得の計算時に計上できない項目について解説します。

（１）借入金の元本

借入金の元本の返済は、不動産所得における経費として計上できません。

借入金に関しては、利子の部分のみが経費として認められ、元本の返済に関わる支出は経費に算入できません。

これは、元本の返済が資産の取得費用の返済にあたるため、税務上の経費とはみなされないためです。

不動産投資において借入れを行う場合、利子と元本の区別を正しく理解し、適切に経理処理を行いましょう。

（２）所得税や住民税

所得税や住民税など、個人の税負担に関わる税金は、不動産所得の経費として計上できません。

これらの税金は、所得を得た個人が負担するべきものであり、不動産経営に直接的に必要な経費とは認められないためです。

不動産投資によって生じた所得に対して発生する税負担は、経費としての控除が認められず、純利益から支払いましょう。

（３）賃貸経営に関わらないプライベートの出費

賃貸経営に直接関わらないプライベートな出費は、不動産所得の経費として計上できません。

例えば、個人的な娯楽や趣味に関わる費用、家族との旅行費用などは、不動産経営の経費と

はみなされないため、これらの出費を経費として申告することはできません。

不動産経営における経費は、賃貸物件の維持管理、改修、運営に直接必要な費用に限られます。

プライベートな出費と不動産経営に関わる経費を明確に区別し、適切な税務処理を心がけましょう。

不動産所得の確定申告の手順

不動産所得がある場合、所得に対する確定申告は確実に行いましょう。

以下に、不動産所得の確定申告の基本的な手順を説明します。

（１）必要書類の準備

確定申告には、不動産所得に関する収入金額や必要経費が明確にわかる書類が必要です。

これには、賃貸契約書、収入の証明となる通帳のコピー、経費に関する領収書や契約書などが含まれます。

さらに、青色申告を行う場合は青色申告決算書が、白色申告の場合は収支内訳書がそれぞれ必要です。

（２）不動産所得の算出

不動産所得は、「不動産からの総収入金額」から「必要経費」を差し引いた金額で算出されます。

ここで、必要経費として計上できるのは、不動産を賃貸するために直接かかった、修繕費、管理費、固定資産税などの費用のみです。

青色申告者は最大65万円の特別控除が適用可能ですが、そのためには事業規模が一定基準を満たす必要がある点にはご注意ください。

（３）確定申告書の作成と提出

確定申告書は、国税庁のウェブサイトからダウンロードすることができ、e-Taxを利用したオンラインでの提出も可能です。

提出には、作成した確定申告書に加えて、収入金額や必要経費を証明する書類のコピーを添付してください。

提出期限は毎年2月16日から3月15日までですが、オンライン提出の場合は期限延長が適用される場合もあります。

（４）納税と還付

確定申告を行った結果、納税が必要な場合は指定された期限までに納付を完了させましょう。

逆に、過払いがあった場合は還付を受けられます。

還付申請は確定申告時に行い、手続きが完了すると指定した口座に還付金が振り込まれます。

節税のため不正申請には注意

不動産所得に関する確定申告は、正確な申告が義務付けられていますが、節税を目的とした不正な申告が行われることもあります。

不正申請は重大なペナルティを受ける可能性があるため、十分に注意してください。

以下に、不正申請に関する注意点とそのリスクを解説します。

（１）無申告加算税の適用

確定申告を怠った場合、無申告加算税が課されます。

これは、申告期限内に申告を行わなかった場合に、本来納付すべき税額に対して課されるペナルティです。

無申告の場合、税額に応じて15%または20%が加算されるため、早急に申告しましょう。

（２）過少申告加算税のリスク

申告した納税額が実際には少ないことが判明した場合、過少申告加算税が課されます。

不動産所得を過少に申告することで節税を図る行為は、税務調査によって発覚すると、加算税として課される税金は、差額の10%です。

ただし、修正申告を自主的に行うえば、ペナルティを回避できる可能性があります。

（３）重加算税の適用条件

意図的に確定申告を行わなかった場合、重加算税が課される可能性が高いです。

脱税を目的とした行為や、決算書の偽装などが発覚すれば、納税額の35%が課されます。

さらに悪質なケースでは、その割合が40%、50%と高くなります。

（４）延滞税の発生

確定申告後に納税期限までに納付を行わなかった場合、延滞税が発生します。

納期限を過ぎると、年利7.3%から14.6%の割合で延滞税が課されるため、速やかに納付しましょう。

（５）税務調査の可能性

不正申請や無申告が疑われる場合、税務署から税務調査を受ける可能性があります。

税務調査では、申告内容の詳細な確認が行われ、不正が発覚した場合は重加算税を含む各種ペナルティが課されます。

（６）社会的信用の失墜

不正申請や脱税が発覚した場合、社会的信用を大きく損なうことになります。

特に事業者としての信頼性が問われるため、将来的な融資や事業展開に大きな影響を及ぼしかねません。

不正申請を行うことで短期的に利益を得られるかもしれませんが、長期的に見れば大きなリスクを伴いますので、節税は法令に則った方法で、適切に経費を区分して計上しましょう。

適切な申告を行い、法令を遵守することが、安心して事業を続けていく上で不可欠です。

まとめ

本記事では、不動産所得がある場合に必要な確定申告の計算方法や申請手順について詳しく解説してきました。

年間20万円以上の家賃収入がある場合は、確実に確認申告を行う必要があります。

不動産所得の経費として認められるもの、計上できないものまで、幅広い情報を提供しています。

また、e-Taxを利用した電子申告や、会計ソフトの活用法など、申告作業を効率化する方法にも触れていますので、お役立てください。

不動産所得に関する専門家をお探しの際は、弊社サービスをご検討くださり、気軽にお問い合わせいただければ幸いです。

著者

代表取締役 田中佑輝株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ

AFP、宅地建物取引士、DCプランナー、証券外務員一種、二種、内部管理責任者、不動産賃貸経営管理士、住宅ローンアドバイザー、日商簿記2級
☆「幻冬舎ゴールドオンライン」にて記事連載中☆
☆「NewsPicks」にて記事連載中☆

アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。

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