「不動産投資に興味があるけれど、始め方が分からない」

このように悩んでいる方も少なくないのではないでしょうか。

確かに不動産投資は専門用語が多く、ハードルが高い印象があります。

しかし基礎知識を学び、正しい手順を踏めば、初心者でも不動産投資は可能です。

本記事では、不動産投資を始める15のステップと注意点を、FPが分かりやすく解説します。

不動産投資を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資を始める15のステップ

最初に、不動産投資の流れについて説明します。

具体的な不動産投資の始め方は次のとおりです。

（1）メディアなど不動産投資の情報収集をする

まずは書籍やインターネットなどのメディアから、不動産投資の情報収集を行いましょう。

不動産投資では、不動産だけでなく金利や税金、法律などの知識も必須です。

専門用語や基礎知識を学んでから投資をスタートすることで、不動産投資で失敗するリスクを軽減できるでしょう。

（2）ポータルサイトなど物件を見るのを慣らす

次にポータルサイトなどでリサーチして、物件を見ることに慣れておきましょう。

物件の市場価格が分からなければ、不動産投資会社から物件を紹介されても、その物件価格が妥当なのか、割高なのか判断できません。

「初心者はいいカモになる」と考え、相場よりも高い物件を勧めてくる営業マンもいます。

担当者から利回り5％の物件を紹介された場合、鵜吞みにせず「同じ規模の物件なら利回り6％は確保できる」など、冷静に判断できることが大切です。

（3）不動産投資のタイプを把握する

不動産投資と一言で言っても、さまざまなタイプがあります。
例えばマンションの一室に投資する方法と、マンション一棟に投資する方法では、購入価格や利回り、賃貸管理の手間が大きく変わります。

あらかじめ、タイプごとのメリット・デメリットを理解しておくことが大切です。

（4）専門家に相談する

不動産投資会社とは異なる、第三者の立場にある専門家に相談することも大切です。

不動産投資会社に相談するのも選択肢の一つですが、中には自社の利益を優先する悪質な不動産業者もいます。

しかし、ポータルサイトや書籍から得た情報だけで、割高な物件を見抜くことは、素人には難しいケースも多いです。

不動産投資会社だけでなく、我々のような中立的な立場に立つFPに相談することで、物件選びやローン契約で失敗するリスクが減らせることができます。

（5）投資予算を立てる

自分の年収や預貯金を考慮して、投資予算を立てましょう。

ローンで借りられる金額の目安は、一般的に年収の5倍～7倍と言われています。

またローンの他に、物件価格に対して10%～20%程度の頭金が必要です。

例えば自己資金が300万円ある場合は、1,500万円～3,000万円の物件なら購入しやすいと分かるでしょう。

ローンでいくら借り入れできるか想定しておくと、その後の物件選びもスムーズです。

（6）具体的にエリア、投資タイプを決める

投資予算が決まったら、具体的にエリアや投資タイプを決めます。

賃貸需要は物件の地域や立地に左右されるため、エリア選びは非常に重要です。

物件のエリアは、次のような判断基準で選びましょう。

1. ☑人口が増加または維持される傾向にあるか
2. ☑将来的に再開発の予定があるか
3. ☑地震などの自然災害や液状化のリスクがないか

また、自分に合った投資タイプを選ぶことも大切です。

例えばワンルームマンションに投資する場合は、 安価な予算で始められますが、大きな利益は見込めません。

一方で、マンション一棟に投資する場合は、高い収益が期待できますが、購入金額が高く、建物の維持管理費も高い傾向にあります。

それぞれの特徴を踏まえて、 投資タイプを決めましょう。

（7）不動産投資会社に物件情報を提供してもらう

投資する物件がある程度決まったら、不動産投資会社に問い合わせて、物件情報を提供してもらいましょう。

投資予算やエリア、物件の種類など希望条件を伝えて、物件を紹介してもらいます。

不動産投資会社によって物件情報や物件数が異なるため、複数社に相談して比較するとよいでしょう。

（8）物件の内覧、現地見学

購入したい物件が決まったら、 物件を内覧して現地見学をしましょう。

物件に関する情報や写真だけでは分からない部分も多いため、実際に現地を訪問することが必要不可欠です。

内覧・現地見学の際は、下記のポイントを意識して、入念に確認しましょう。

1. ☑キッチンや洗面所など、水回りのきれいさ
2. ☑日当たりのよさ
3. ☑部屋の広さ
4. ☑設備や間取り
5. ☑オートロックやモニター付きのインターホンがあるか
6. ☑車の騒音などがうるさくないか
7. ☑近くにスーパーやコンビニがあるか

「自分がその物件で生活したいか」という目線で確認すると良いでしょう。

（9）不動産購入の買付書を提出する

購入する物件が決まりましたら、買付書を提出します。

買付書とは、売主に対して物件購入の意思を示すものです。

通常、買付書には以下の項目を記載します。

1. ☑物件情報
2. ☑購入希望金額
3. ☑購入希望日
4. ☑支払い方法
5. ☑勤務先
6. ☑年収

買付書は不動産購入に必要な書類ですが、提出によって購入が決まるものではありません。

あくまでも購入意思を示すための書類であることに、注意しましょう。

買付書を提出する時の注意点などを詳しく知りたい方は、下記記事参照にしてみてください。

（10）融資の事前審査に申し込む

売主から購入可能であるという返事が来ましたら、融資の事前審査に申し込みましょう。

事前審査は金融機関が行う簡易的な審査で、3日～4日ほどで結果が出ます。

事前審査でチェックされる要素は、 主に下記のような内容です。

1. ☑ローン完済時の年齢
2. ☑返済負担率
3. ☑融資金額
4. ☑健康状態
5. ☑年収
6. ☑勤続年数
7. ☑雇用形態
8. ☑他の借入の有無

事前審査に落ちることもあるので、あらかじめ複数の金融機関に審査を出すのがおすすめです。

（11）不動産売買契約書を締結する

事前審査に通りましたら、不動産売買契約書を締結します。

宅地建物取引士から重要事項説明を受けて、納得した上で契約書にサインをすることが大切です。

素人にはわかりにくい専門用語も多いため、分からない部分は質問して、契約内容を理解してから契約手続きを行いましょう。

（12）融資の本審査に申し込む

不動産売買契約書を締結し、正式に契約が成立したら、融資の本審査に申し込みましょう。

本審査は金融機関の本店やローン保証会社によって行われるため、結果が出るまで2週間～1ヶ月程度の時間がかかります。

本審査に通過したら、金融機関とローン契約を締結します。

（13）決済し物件の引き渡しを受ける

ローンの実行、登記など決済手続きを行い、物件の引き渡しを受けます。

引き渡しの際は、不動産投資会社と売主・買主が立ち会い、物件に問題がないか確認します。

問題がなければ、鍵や取扱説明書などの書類をもらい、引渡し完了です。

（14）不動産の管理会社を選ぶ

物件の引渡し後は、不動産管理会社を選びましょう。

管理会社に管理業務を依頼すると、家賃の回収や入居者の審査、クレーム対応など委託することができます。

特に副業で不動産投資をする場合は、管理会社を利用するのが安心です。

管理会社の対応が悪いと、入居者の不満につながる可能性もあるため、良質な信頼できる管理会社を選びましょう。

（15）実際に不動産運用を始める

管理会社を選定したら、オーナーとして実際に不動産運用を開始します。

既に入居者が入っている物件であれば、 すぐに家賃収入が得られます。

入居者がいない場合は、ポータルサイトやチラシに広告を掲載して、入居者を募集しましょう。

なかなか借り手が見つからない場合は、 家賃や敷金・礼金を下げる、物件をリフォームするなどの手段も検討する必要があります。

入居者が入らない限り、家賃収入が得られないため、できるだけ早く入居者を見つけましょう。

不動産投資の初心者が学習すべき基礎知識は？

投資初心者の人は、不動産投資の仕組みや専門用語を理解した上で、投資をスタートしましょう。

ここでは、事前に知っておきたい不動産投資の基礎知識を紹介します。

（1）インカムゲイン・キャピタルゲイン

不動産投資で得られる利益は、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類です。

インカムゲインとは、資産を保有することで得られる利益を指し、不動産投資では家賃収入が該当します。

キャピタルゲインは資産の売却益のことで、物件の売却価格と取得価格の差額にあたります。

不動産投資はキャピタルゲインを狙うこともできますが、今の日本ではインカムゲインである家賃収入から利益を得るのが一般的です。

家賃収入は入居者が入らないと得られないため、空室になりにくい、人気のある物件を選ぶことが大切です。

（2）利回り

不動産投資において、2種類の利回りがあります。

利回りの種類によって、数字の意味が変わるので、よく理解しておきましょう。

表面利回りは物件価格に対して、どれだけ利益が得られるかを表しています。

不動産会社の広告などで案内される利回りも、表面利回りであることが一般的です。

一方で実質利回りは、経費まで加味した指標であるため、より実態に近い利回りと言えます。

実際の計算例を見てみましょう。

物件価格2,000万円、年間収入120万円、年間経費50万円とした場合の利回りは次の通りです。

表面利回り＝120万円÷2,000万円×100＝6%

実質利回り＝（120万円－50万円）÷2,000万円×100＝3.5%

同じ利回りでも、数値が大幅に異なります。

物件を選ぶときは、経費まで含めた想定利回りで収支シミュレーションをしましょう。

（3）減価償却

減価償却とは、長期間にわたって使用できる資産の取得費用を、購入した年に全額算入するのではなく、数年間に分けて費用計上することです。

不動産投資では建物のみが減価償却の対象であり、減価償却費は下記の計算式から算出できます。

減価償却費＝建物価格☓耐用年数の償却率

なお、償却率は国税庁の「減価償却資産の償却率表」よりご確認ください。

減価償却費は経費として計上できるため、確定申告で損益通算をすれば、所得税・住民税の節税効果があります。

（4）レバレッジ効果

不動産投資は自己資金が少なくても、ローンを組んで物件を購入することで、大きな利益を出すことが可能です。

これをレバレッジ効果といい、この原理によって、不動産投資では効率よく収益が得られます。

一方で高額な物件の運用に失敗した場合は、大きな損失が生じる可能性もある点には注意しましょう。

（5）不動産投資に関連する税金

株式投資や投資信託、FXなどの金融商品では、得た利益に対して税金がかかります。

しかし、不動産投資では利益以外に対しても税金が課されます。

不動産投資に関連する税金には、次のようなものがあります。

取得時には、売買契約書を作成する際の「印紙税」や不動産を取得することによる「不動産取得税」、登記にかかる「登録免許税」などが必要です。

保有中は、土地や建物の所有者に課される「固定資産税・都市計画税」や、不動産所得に対する「所得税・住民税」がかかります。

売却時にも、「印紙税」は必要となり、売却益が出た場合は「譲渡所得税」も課税されます。

特に固定資産税・都市計画税は、保有しているだけでかかる不動産投資特有の税金です。

あらかじめ必要な経費として認識しておきましょう。

（6）不動産投資のタイプ

不動産投資は大まかに分けて、「区分マンション投資」「一棟物件投資」「戸建て投資」の3つのタイプがあります。

それぞれのメリット・デメリットを理解して、投資物件を選びましょう。

①区分マンション投資

区分マンション投資は、マンションの一室を購入するため、購入費用を抑えられる点がメリットです。

一方で、入居者が入らないと売上がゼロになるため、空室リスクが高いと言えます。

またマンション一室しか所有しないため、利回りは低めです。

②一棟物件投資

一棟物件投資とは、マンションやアパートを一棟丸ごと所有する方法です。

部屋数が多いため高利回りで、多少空室の部屋があっても、家賃収入が維持しやすいでしょう。

しかし、購入費用や初期費用が高額で、経年劣化によるメンテナンス費が高い点はデメリットです。

買主が見つかりにくいため流動性が低く、現金化しにくいマイナス面もあります。

③戸建て投資

戸建て投資は、戸建て住宅の物件に投資することです。

家族世帯が入居するケースが多く、一度入居すると長期間借りてもらえる傾向にあります。

駅から遠くても、入居ニーズが高めである点もメリットです。

ただし、一棟物件投資ほどの利回りは期待できず、建物老朽化による修繕費もかかる点は注意しましょう。

不動産投資に適している人

次に、不動産投資に適している人をご紹介します。

ご自身の属性や資産状況によっては、不動産投資は有効な資産運用方法になり得るでしょう。

（1）公務員、サラリーマンなど収入が安定している人

不動産投資ローンを組む際、金融機関は「返済能力がある人物か」という目線で審査します。

公務員やサラリーマンは収入が安定しており、信用力が高いため、ローン審査において有利です。

融資条件も優遇される可能性があります。

もし不動産投資で損失が出ても、本業の収入が安定していれば、一定カバーすることができるでしょう。

不動産投資を検討している公務員の方は、下記記事も合せて参照にしてみてください。

なお、サラリーマンの方はカモにされやすいとも言われています。事前に注意ポイントを把握しておきたい方は、下記記事を参照にしてみてください。

（2）長期的に資産形成をしたい人

不動産投資の主な収入源は、資産を保有することで得られるインカムゲインです。

そのため、不動産投資物件の長期保有が前提となります。

毎月継続的に家賃収入を得ながら、数十年間かけてローン返済するケースが多いため、長期的に資産形成したい人に適しています。

一時的な感情に流されず、長期的な観点で収益性を判断できる人に向いているとも言えるでしょう。

（3）インフレ対策をしたい人

インフレとは物の価値が上がり、お金の価値が下がる現象です。

インフレの影響で、現金や預貯金などの金融資産は価値が目減りしますが、不動産は資産価値が下がりにくいため、インフレ対策として活用できます。

物価の上昇により家賃相場も上がるため、賃料を引き上げれば、収入の増加も見込めるでしょう。

（4）相続税などの税金対策を考えている人

相続税などの税金対策を検討している人にも、不動産投資はおすすめです。

不動産を相続する場合、物件の相続税評価額に対して税金が課されるため、現金で相続するより税金が安くなります。

相続税評価額は、固定資産税評価額などを参考にして決められますが、物件の時価額の7割～8割程度の金額で定められています。

この時価と評価額の差額により、相続税が抑えられるため、不動産投資は相続税対策としても有効です。

不動産投資を成功させるためのコツ

「不動産投資は投資金額が大きく不安」という方もおられますが、ポイントを押さえれば、リスクを軽減できます。

ここでは、不動産投資を成功させるための5つのコツをお伝えします。

（1）投資目的を明確にする

不動産投資を成功させるために、まずは投資目的を明確にすることが大切です。

その理由は、投資目的によって不動産投資に適した物件が大きく変わってくるためです。

例えば、月々2万円～3万円の副収入を得たい場合は、区分マンション投資が向いています。

一方でまとまった資産を作って、余裕のある老後資金を準備したい人には、収益性の高い一棟物件投資がおすすめです。

不動産投資をする目的をはっきりさせた上で、行動に移しましょう。

（2）リスクを把握し回避策を立てる

リスクを把握して、回避策を立てることも重要です。

事前にリスクを予想して対策を取っていると、万が一のときの損失を抑えられます。

例えば、空室リスクや家賃滞納リスクに対しては、自己資金を多めに用意しておくことで、ローンの返済ができなくなる事態を回避できます。

多額の資金が必要な不動産投資では、損失も大きくなりがちなので、しっかりとリスクヘッジを行いましょう。

不動産投資のリスクや回避策について詳しく知りたい方は、下記記事参照にしてみてください。

（3）利回りだけで物件選ばない

安定的な利回りが不動産投資の魅力ですが、利回りだけを見て物件を選ばないようにしましょう。

不動産会社の言う「利回り」は表面利回りであることが多く、実質利回りで考えると、ほとんど利益が出ないケースもあります。

特に中古物件では、購入後に修繕費などのコストがかかり、赤字になってしまうこともあるでしょう。

利回りだけでなく、周辺環境や築年数、近隣の類似物件の相場なども考慮して、慎重に物件を選ぶことが大切です。

（4）不正融資などの提案を受けない

当然のことですが、不正融資などの提案を受けないことも重要です。

過去には、「投資用物件にも関わらず住宅ローンの契約を提案される」「源泉徴収票を偽造してローン審査が通るように操作する」などの事例もありました。

不正融資の誘いに乗って借りた場合、ローン残債の一括返済が求められたり、最悪のケースでは自己破産に追い込まれるリスクもあります。

トラブルに巻き込まれないためには、不動産投資について十分勉強して、提案内容が問題ないか自分自身で判断できるようにしましょう。

（5）セカンドオピニオンを必ず受ける

不動産投資で成功するためには、必ずセカンドオピニオンを受けるようにしましょう。

セカンドオピニオンとは「別の意見を聞いて参考にすること」ですが、不動産投資においては、利害関係のある不動産会社や銀行以外に相談するべきです。

例えば、お金の総合的なアドバイザーである我々FPであれば、不動産投資に関して客観的な立場でアドバイスすることができます。

セカンドオピニオンを受けることで、第三者の意見が聞けるため、より適切な選択につながるでしょう。

不動産投資を始めるタイミングは？

不動産投資をいつから始めるべきか、悩む人も多いでしょう。

不動産投資はインカムゲインがメインであるため、運用期間が長いほど、収益が上がります。

したがって、若いうちから投資するほど、効率よく資産形成できるでしょう。

ただし、不動産投資を始めるタイミングは、その人のライフプランや資産状況によってさまざまです。

数十年間ローンを返済することを考えて、最適なタイミングを検討しましょう。

始め方が分からない方はFPに相談する

「不動産投資を始めたいけれど、一人で物件やローンを判断するのは不安」と感じて、第一歩を踏み出せない方もおられるでしょう。

そのような場合、まずFPに相談してみるのも選択肢の一つです。

FPはお金や住宅など豊富な知識を持っており、あなたに合った投資手法や資産形成をアドバイスする専門家です。

不動産投資に限らず、将来的なお金の悩みなども気軽に相談できるので、さまざまな不安を解消することができます。

まとめ

不動産投資は、安定してリターンが得られる魅力的な投資方法ですが、注意点もあります。

投資を始めるための手続きも複雑なので、経験のない初心者は、まず基礎知識を身につけることが重要です。

しかし、独学では理解しにくい部分もあるでしょう。

不動産投資の始め方に関して不安や疑問点がある場合は、お金や住まいのプロであるFPに相談するのがおすすめです。

あなたに合った投資計画や投資スタイルを提案し、良きパートナーとしてサポートさせて頂きます。

著者

代表取締役 田中佑輝株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ

AFP、宅地建物取引士、DCプランナー、証券外務員一種、二種、内部管理責任者、不動産賃貸経営管理士、住宅ローンアドバイザー、日商簿記2級
☆「幻冬舎ゴールドオンライン」にて記事連載中☆
☆「NewsPicks」にて記事連載中☆

アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。

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