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マンション購入で必要な初期費用の種類と相場!安く抑える5つの方法もご紹介

2022年8月20日

「マンションを購入するときの初期費用ってどの程度かかるのだろう?」そのような疑問を持っていませんか?

今回は、マンション購入時に発生する「初期費用」について具体的に解説します。支払うべき種類は多いですが、料金相場とともに1つずつ確認してみてください。

また「初期費用を抑えるポイント」もお伝えしています。現在マンションの購入を考えているなら、ぜひ参考にしてください。

マンション購入で発生する初期費用の種類と相場を解説

支払い

マンション購入で必要な初期費用とその相場を解説します。初期費用といってもマンション購入時だけでなく、住宅ローンの利用時やマンション購入後に発生する金額もあるので、その点詳しく見ていきましょう。

(1)マンション購入時に発生する初期費用を解説

マンション購入時に発生する初期費用と相場から見ていきます。申込証拠金不動産取得税など、聞きなれない言葉もあるかもしれませんが、詳しく解説しているので確認してみてください。

①申込証拠金

マンション購入時に支払う「申込証拠金」とは、売主や仲介する不動産業者対して「申し込みの意思を示すために支払う金額」です。通常中古物件では不要ですが、新築マンションを購入する際には支払うケースが多いです。

申込証拠金の相場は物件によっても異なりますが「1万~10万円」が目安だと考えてください。

②手付金

マンション購入時の初期費用には「手付金」もあります。手付金とは、不動産の売買契約締結時に買主が売主に対して支払う金額です。

相場はマンション価格の「5~10%」が目安です。なお、手付金は最終的にマンション購入代金の一部に充当されます。

売買契約においては、買主は手付金を放棄することで契約が解除できます。一方売主側から解除する場合は、手付金の返却に加えて、同額の違約金を支払うことで契約を解除できます。

③印紙税

マンション購入時の売買契約書には「収入印紙」を貼り付けなくてはいけません。収入印紙とは、印紙税を収めたことを明らかにする証票です。

収入印紙を貼った契約書を提出することで、国や行政に税金を支払っていることが認められます。収入印紙の金額は成約価格によって異なります。

例えばマンション購入で多い1千万~5千万円の場合、軽減措置(※参考:国税庁)が適用されるため、印紙税は「1万円(本則税率2万円)」です。(※軽減措置は記事執筆現在、令和6年3月31日まで)

④仲介手数料

マンション購入時には「仲介手数料」がかかります。主には中古マンションを購入する際に支払う費用です。

新築マンションの場合は、デベロッパーが直接買主に販売するケースがほとんどのため、仲介手数料は発生しません。

なお、中古マンションを購入する際の仲介手数料ですが「マンション購入価格の3%+6万円(+消費税)」が相場です。

⑤不動産取得税

「不動産取得税」とは、不動産を取得した際に課税される税金です。つまり、今回テーマとなっている「マンション」を購入した場合にも当然支払う必要があります。

不動産取得税は通常「課税標準額×4%」で計算できます。なお、不動産取得税の課税標準額には通常「固定資産税評価額」が用いられます。

また、2024年(令和6年)までは「軽減税率」が適用されるため、下記の税率で計算されることを覚えておいてください。

  1. ☑住宅:3%
  2. ☑土地:3%
  3. ☑住宅以外の家屋:4%

詳しくは東京都主税局のHPよりご確認ください。

⑥固定資産税・都市計画税の清算金

マンション購入時は「固定資産税」および「都市計画税」「清算金」の支払いも必要です。マンションに限らず、その年の1月1日に土地や家屋を所有している人は、固定資産税や都市計画税といった税金を支払わなくてはいけません。

つまり「清算金」というのは、売主が支払った1年分の費用を、買主が所有日数に応じて売主に支払う金額です。

⑦登記費用

マンション購入の初期費用では「登記費用(登録免許税)」もかかります。そもそも新築マンションを購入する際は「所有権保存登記」を行う必要があり、また中古マンションを購入する際は「所有権移転登記」を行う必要があります。

その他、住宅ローンを利用する際には「抵当権設定登記」が必要です。それぞれ登録免許税を支払う必要があることを覚えておいてください。

不動産登記に係る税率は下記の図で説明しています。なお、記事執筆時点では「令和6年(2024年)3月31日」まで軽減措置が適用されるため、その点も抑えておいてください。

 本則税率軽減税率
所有権保存登記0.4%0.15%
所有権移転登記(建物)2.0%0.3%
所有権移転登記(土地)1.5% ※
抵当権設定登記0.4%0.1%

著者作成

※「所有権移転登記(土地)」については、2023年3月31日までの登記に対して適用されます。なお本則税率は2%です。詳細は国税庁の「登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」を参考にしてください。

(2)住宅ローン利用時に発生する初期費用を解説

初期費用は住宅ローンを利用する際にもかかってきます。団体信用生命保険特約料など、聞き馴染みがない言葉もでてきますが、具体的に解説しているので確認してください。

①印紙税

「印紙税」は不動産売買契約書だけでなく、住宅ローン(金銭消費貸借契約書)を利用する際にも支払う税金です。一点、住宅ローンの場合は不動産売買契約書と異なり、軽減措置がありません。

なお、住宅ローンの利用が多い1,000万~5,000万円の金額だと、税額は20,000円です。

②住宅ローン事務手数料

住宅ローンを利用する際は「事務手数料」もかかります。事務手数料とは、融資を行う手続きに対して支払う費用です。事務手数料の相場は「借入金額の2%」が一般的です。

③ローン保証料

住宅ローンを利用する際には「ローン保証料」がかかるケースもあります。何らかの理由で債務者がローンを返済できなくなってしまった場合に、代わりに保証会社が返済してくれます。

その際の費用が「保証料」です。保証料の相場は利用する金融機関によって異なりますが「20万~100万円程度」と考えておいてください。

近年ローン保証料が無料の金融機関が増えていますが、その代わりに住宅ローンの事務手数料が高いなど、他の支払いが高いケースも少なくありません。その点は意識しておいてください。

④団体信用生命保険特約料

住宅ローンを組む際には「団体信用生命保険特約」への加入が条件となっているケースが多いです。

団体信用生命保険とは、住宅ローンの債務者が死亡や高度障害となった場合に、保険会社が返済者の代わりにローン残高を「全額返済」してくれる生命保険です。

団体信用生命保険特約の相場は住宅ローン加入時の年齢健康状態によって異なります。例えば、フラット35を利用する際には金利に上乗せされます。(※上乗せ金利は0.28%

⑤火災保険料

住宅ローンの契約時には通常「火災保険」に加入します。火災保険に加入することで、住宅が損傷した場合でも保険金が支払われます。火災保険の保険料は、建物の所在地や構造など条件によって異なるものです。年間3万円程度と考えておくとよいでしょう。

⑥管理費・修繕積立金・修繕積立基金

マンションでの生活がはじまると「管理費」「修繕積立金」の支払いが毎月あります。これらはマンションの管理や手入れを行うために必要な費用です。通常次月分を前納するケースが多いため、買主は売主がすでに支払った分の清算金を負担することになります。

この他、新築マンションを購入した場合ははじめに「修繕積立基金」の支払いが必要です。修繕積立金の相場は40万円程度です。

(3)マンション購入後に発生する初期費用を解説

最後はマンション購入後に発生する初期費用を解説します。住宅ローンや管理費など、確認しておきましょう。

①住宅ローンの返済

マンション購入時に「住宅ローン」を契約した場合は、その支払いが毎月発生します。住宅ローンを滞納して支払えなくなると、最終的に競売で売られてしまうため注意してください。

そのため事前の返済プランは重要です。例えば住宅ローンの変動金利を選ぶと、将来金利上昇で返済が厳しくなる恐れがあるため、心配なら固定金利がおすすめです。

②管理費・修繕積立金

マンション購入後は「管理費」「修繕積立金」の支払いが必要です。管理費とはマンションの共用部の維持・管理を目的とした費用で、修繕積立金は建物の修繕や建て替えを目的とした費用です。

それぞれにかかる料金相場は下記を参考にしてください。

  1. ☑管理費:15,000円/月ほど
  2. ☑修繕積立金:12,000円/月ほど

マンションの築年数によって上下しますが、築年数が古くなるにつれ高くなる傾向があります。

③引っ越し代など

現在住んでいる場所から新しく購入したマンションに引っ越す際には、その「引越し費用」がかかります。引越し費用については利用する業者によって異なります。

引越し業者を決めるときには、各業者に見積もりを依頼した上で選びましょう。また、マンションを購入した際は、家具や家電を買い換えるケースも出てきます。その点もあらかじめ資金計画に組み込んでおきましょう。

(4)資金計画を立てる

マンションを購入する場合は、物件価格の他に初期費用も多くかかります。つまり、事前にかかる費用を把握し、資金計画を立てることが重要です。

しかし、多くの方は初めてのマンション購入となり、どのようにして資金計画を立てたらいいのかと悩まれている方も少なくないです。そこでまずはお金のプロであるFP相談してみてください。弊社のFPは2,000件以上の相談実績がありますので、適切なアドバイスをさせて頂きます。

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マンション購入で初期費用を抑えるキーポイント!

家計

ここではマンション購入で初期費用を抑えるポイントを解説します。例えば「頭金を多めに出す」「そもそもの物件価格を見直す」といった手段が有効です。マンション購入前の参考にしてください。

(1)頭金を多めに用意する

マンション購入の際は「頭金を多めに支払うこと」で初期費用が抑えられます。頭金とはマンション購入金額のうち、住宅ローンに含まれない自己資金で用意する金額です。

頭金として支払った金額には利息が発生しません。つまり、全額住宅ローンで借り入れたケースと比較して総返済額を抑えることができます。

また、毎月の返済額の負担が軽くなるのもメリットです。

しかし、頭金を出すことによって、手元の現金が減ることになります。万が一なときに出せるお金がないと本末転倒になるので、頭金の金額を精査する必要があります。

(2)物件価格を見直す

マンション購入の初期費用を抑えるには「物件価格の見直し」が有効です。例えば中古マンションの仲介手数料は物件価格によって異なります。物件価格が高ければ、その分「仲介手数料は上がる」ということを理解しておいてください。

(3)住宅ローン事務手数料や保証料が安いところを選ぶ

マンション購入の初期費用を抑えたい場合は、住宅ローンの「事務手数料」「保証料」安いところを選ぶのも1つの手段です。

事務手数料や保証料は、金融機関によって金額が異なります。中には新生銀行やソニー銀行のように保証料無料を謳っているところも少なくありません。ただし、その分融資手数料が高いなどのケースも見られるため慎重に選ぶのが大切です。

(4)火災保険の補償範囲を厳選する

マンション購入時に住宅ローンを契約する際は、ほぼ確実に火災保険に加入しなくてはいけません。というのも、ほとんどの金融機関で火災保険の加入を条件としています。

火災保険については様々な種類オプションが多いため、勧められるがまま追加してしまうと、不要な保険料を支払うことになってしまいます。

そのため火災保険に加入する際は、自身のマンションの特徴やハザードマップを確認した上で選ぶようにしましょう。

(5)仲介手数料の値引き交渉を検討する

中古マンションを購入する際に発生する仲介手数料の「値引き交渉」も、初期費用を抑えるために有効な手段です。

仲介手数料は物件価格によっては「10万円」またはそれ以上に「100万円」を超えるケースも珍しくありません。仲介手数料は宅建業法上では、上限額だけ決めれられています。つまり、不動産会社さえ良ければ、ゼロ円でも問題ありません。

なお、値引き交渉のポイントとしては「中小の不動産会社に依頼する」「専属専任媒介契約や専任媒介契約を結んで交渉する」といった手段が有効です。また、必ず媒介契約を締結する前に交渉するようにしましょう。

マンション購入で初期費用を支払う3つの方法

ローン

ここではマンション購入で発生する初期費用を支払う方法を解説します。3つの方法があるので確認してください。

(1)現金払い

マンション購入の初期費用には、印紙税や登録免許税などがありますが、これらは基本的に「現金」で支払います。初期費用は100万円を超えるケースも珍しくありません。高額ですが、マンションを購入する際は、事前に初期費用分の現金を用意しておきましょう。

(2)諸費用ローンを利用する

「初期費用を現金で支払う余裕がない」などの場合は「諸費用ローン」を利用するのもありです。諸費用ローンとは、住宅を購入する際の諸費用(初期費用)に対応するローンです。

住宅ローンと同様に固定金利か変動金利が選べます。ただし、通常住宅ローンと比べて諸費用ローンは金利が高い傾向にあるので、その点精査した上で申し込みましょう。

(3)住宅ローンに初期費用を組み込み

別途諸費用ローンを組む以外にも、そもそも初期費用を「住宅ローンに組み込む方法」もあります。この場合はオーバーローンと言います。ただし、借入額が増えるため「利息も増えてしまう」、「初めての方はなかなか難しい」など、通常の住宅ローンよりハードルが高くなること理解しておいてください。

まとめ

支払い

今回は、マンション購入の初期費用や相場について解説してきました。想像以上に多い初期費用に対して驚いたかもしれません。

ですが税金は当然ですが、住宅ローンを利用する際にはその初期費用を支払う必要があります。

お伝えした「初期費用を抑えるポイント」を参考に、できるだけ負担を抑えられるよう実践してみてください。

著者

代表取締役 田中佑輝
代表取締役 田中佑輝株式会社アルファ・ファインシャルプランナーズ
アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。

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