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【失敗したくない方必見】家購入時のシミュレーションをする時の4つの注意ポイント

2022年9月5日
カップル

家を購入するときは、具体的な価格を算出するため、事前にシミュレーションすることが大切です。また、家の本体価格だけでなく、必要な諸経費もかかるため、それらの費用もまとめて計算する必要があります。とはいえ

  • ☑「家を購入する時のシミュレーション方法がわからない」
  • ☑「シミュレーションで注意するポイントを知りたい」

などと、気になる方も多いのではないでしょうか。

そこで今回は、家を購入する時に必要な諸経費や実際に家を購入する時のシミュレーション、シミュレーションで注意すべきポイント、家を購入する前に専門家へ相談する方法について解説します。

家を購入する時に必要な諸経費

家を購入する際は物件の本体価格だけでなく、さまざまな諸費用がかかります。

(1)印紙税

家を購入する場合、通常は不動産売買契約書を​​​​作成して取り交わします。その契約書には、​​印紙税を納めるために収入印紙を貼付しなければなりません。

収入印紙は、不動産売買契約書1通につき1枚必要です。一般的には、売主と買主それぞれで支払います。収入印紙は法務局や郵便局、コンビニエンスストアなどで購入できます。

不動産売買契約書などの不動産の譲渡に関する契約書は、租税特別措置法により印紙税の軽減措置が講じられています。

対象は、​​記載金額が10万円超で2014年(平成26年)4月1日から2024年(令和6年)3月31日までの間に作成されたものです。

軽減税率を適用した金額は、以下のとおりです。

  1. ☑500万円超、1千万円以下:5千円
  2. ☑1千万円超、5千万円以下:1万円
  3. ☑5千万円超、1億円以下:3万円
  4. ☑1億円超、5億円以下:6万円

参考:国税庁

(2)仲介手数料

不動産売買の際、売主と買主間に不動産会社が介入することがほとんどです。

その売買契約が成立した場合不動産会社に支払う成功報酬が仲介手数料になります。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限が定められています。

  1. ☑不動産の取引価格が400万円を超えるケース

物件価格×3%+6万円+消費税

  1. ☑不動産の取引価格が200万円超~400万円以下のケース

物件価格×4%+2万円+消費税

  1. ☑不動産の取引価格が200万円以下のケース

物件価格×5%+消費税

仲介手数料の下限は定められておらず、不動産会社の了承があればゼロ円でも問題ありません。また、契約が成立しなかった場合は支払う必要はありません。

(3)登記費用(所有権保存・建物表題登記など)

①建物表題登記(表示登記)

家を購入する際は、登記費用がかかります。最初に物的状況を示すため、建物表題登記が法律で義務付けられています。所有権の取得の日から1ヶ月以内に登記しなければなりません。

一般的には、土地家屋調査士に依頼することがほとんどです。相場は、8~10万円が目安となります。

②所有権保存登記、所有権移転登記(権利登記)

また、誰も所有したことがない新築の場合は「所有権保存登記」を行い、中古物件の場合は、売主から買主へ「所有権移転登記」を行います。こちらは義務ではありません。

権利に関する登記は、司法書士に依頼するのが一般的です。

③登録免許税(国税)

登記には登記手続きにかかる「登録免許税」が発生します。

ただし、2024年(令和6年)3月31日までは、登録免許税の​​特例措置が適用されます。

登録免許税の税率は、以下のとおりです。

  1. ☑所有権保存登記(新築)

評価額×0.4%→評価額×特例0.15%

  1. ☑所有権移転登記(中古)

評価額×2.0%→評価額×特例0.3%

参考:税務署

​​建物表題登記や所有権保存・移転登記は、専門知識があれば自分でも申請可能です。

(4)不動産取得税(地方税)

土地や建物を購入した際にかかる税金です。有償・無償、登記の有無に関わらず課税されます。

不動産取得税の計算方法は、以下のとおりです。

取得した不動産の価格(課税標準額) × 税率

2024年(令和6年)3月31日までに宅地等を取得した場合、当該土地の課税標準額の1/2となります。

宅地と住宅の税率は、以下のとおりです。

  1. ☑宅地:評価額×1/2×3%
  2. ☑住宅:評価額×3%

参考:東京都主税局

(5)火災・地震保険料

自然災害やもらい火による被害が全くないとは言い切れません。万一の災害に備えて、火災保険の加入を検討します。

主な補償内容は、火災・落雷・破裂・爆発・水災・​​風災・雹災・雪災などです。

火災保険料は、保険会社の​​補償内容やプラン、計算方法などによって異なります。

地震保険は、​​火災保険とあわせて契約する必要があります。地震保険のみ契約することはできなくなっています。

また、火災保険と地震保険どちらも任意で強制加入ではありません。

(6)​​融資手数料

住宅ローンを組む際は、金融機関に対して融資手数料がかかります。金融機関により、一律で支払う「​​定額型」と借入金額に応じて支払う「定率型」があります。

一般的には、​​は3~5万円程度が目安です。

(7)ローン保証料

住宅ローンを返済できなくなった場合に保証会社が契約者に代わって支払うのが一般的です。この保証会社に支払う際にかかる保証料をさします。

保証料を一括払いする「外枠方式」とローンの金利に上乗せして保証料を毎月の返済額に含め、支払う「内枠方式」があります。

(8)司法書士への報酬

登記を司法書士に依頼した場合は、報酬を支払う必要があります。所有権保存登記は1〜5万円 、所有権移転登記は2~8万円 が相場です。

家購入時の諸費用について詳しくは下記記事を参照してみてください。

実際に家を購入する時のシミュレーション

不動産購入の諸費用概算シミュレーションを用いて算出します。

(1)新築住宅の概算諸費用シミュレーション

  1. ☑購入金額:2,000万円
  2. ☑借入金額:1,700万円
  1. ☑登記費用・登録免許税:約40万円
  2. ☑住宅ローン抵当権設定登記:約11.8万円
  3. ☑売買契約書 印紙代:約3万円
  4. ☑固定資産税:約10万円
  5. ☑住宅ローン事務手数料:約5.4万円
  6. ☑火災保険料:約40万円
  1. ☑合計金額:約21,550,000万円

(2)中古住宅の概算諸費用シミュレーション

  1. ☑購入金額:2,000万円
  2. ☑借入金額:1,700万円
  1. ☑仲介手数料:約71.3万円
  2. ☑登記費用・登録免許税:約40万円
  3. ☑住宅ローン抵当権設定登記:約11.8万円
  4. ☑売買契約書 印紙代:約3万円
  5. ☑固定資産税:約10万円
  6. ☑住宅ローン事務手数料:約5.4万円
  7. ☑火災保険料:約40万円
  8. ☑不動産取得税:約45万円
  1. ☑合計金額:約2,226.5万円

上記は購入金額を決めてからのシミュレーションになりますが、また、この金額を融資で受けたら、将来的に返済できるかどうかのシミュレーションもする必要があります。その場合は、ぜひ弊社開発のお金の管理アプリ「マネソル」(特許あり)活用してみてください。

「マネソル」(特許あり)から将来のお金の収支を見ることができることから、それを逆算して予算をもう少し増やせるなどの計算もできます。人生一大きなお買い物と言っても過言ではないのはです。購入してから後悔しても遅いので、明確した予算で満足のできる家を購入するためにも、ぜひ「マネソル」(特許あり)を試してみてください。

シミュレーションで注意すべきポイント

(1)返済負担率

年収に対する年間返済額の割合を指します。総返済負担率や返済比率とも呼ばれます。

返済負担率の計算式は、以下のとおりです。

​​返済負担率(%)=住宅ローンの年間返済額÷年収(額面)×100

返済負担率の理想は、手取りの20〜25%以内が一般的です。​​

  1. ☑年収700万円の例

年間のローン返済額140万円(毎月11.7万円)÷年収700万円=返済負担率20%

返済比率が高すぎると年収に対する住宅ローンの額が大きくなるため、​​家計が圧迫される可能性が高くなるのです。

年収に対して無理のない返済計画であるか、審査が通る範囲の借り入れ額であるかを確認しておきましょう。

(2)自己資金割合

自己資金割合は、家を購入する総額のうち、自分で用意できる資金の割合を指します。

国土交通省「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」によると、分譲戸建住宅の自己資金額は886万円、自己資金比率が20.9%となっています。

(3)自己資金の使い方

自己資金は、25〜30%以内が目安です。例えば、3,000万円の家を購入する場合は、750~900万円になります。

家を購入する際、住宅ローン以外にも登記費用や火災・地震保険料。登録免許税、印紙税など税金がかかります。

それらを合わせて、無理なく返せる金額であるかを把握しておきましょう。

家を購入する前に専門家へ事前相談する

家を購入する前にファイナンシャルプランナー不動産会社に不明点や注意点など含め、事前相談しておくことも大切です。

(1)ファイナンシャルプランナーに相談する

家を購入する前は、お金のプロであるFP(ファイナンシャルプランナー)相談することで、住宅ローンの選び方や金利の選び方、借入可能額などについて適切な提案をしていただけます。

弊社にて不動産に関する相談実績が数多くあります。ぜひ一度お話を聞かせてください。

(2)不動産会社に相談

大手や地域密着型など、複数の不動産会社に相談します。相談先は、自分に合った豊富な実績のある会社を選ぶと良いでしょう。

まとめ

家を購入する際は物件の本体価格だけでなく、登記費用や税金などの諸費用がかかります。概算シミュレーションを行う場合は、返済負担率自己資金割合など、具体的な返済計画を立てながら、無理なく返済できるのが理想です。

家を購入する前に不明点があれば、お金のプロであるファイナンシャルプランナー不動産会社に事前相談することをおすすめします。

著者

代表取締役 田中佑輝
代表取締役 田中佑輝株式会社アルファ・ファインシャルプランナーズ
アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。

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