中古・新築問わず、マンションを購入する際は物件価格の他にも初期費用がかかります。そこで本記事では、初期費用の種類や節約のコツを徹底解説します。

マンション購入の初期費用は、決して負担の小さい金額ではありません。仲介手数料や税金など、思いのほか高額と感じる場面もあるかもしれません。

そのため、本記事でお伝えするポイントや注意点を参考に、ぜひコスト削減に努めてみてください。これからマンション購入を検討されている方は、ぜひ最後までお読みください。

マンション購入時に必要な初期費用

はじめに、マンション購入時に必要な初期費用からお伝えします。手数料や税金関係など、種類が分かれているのでそれぞれ見ていきましょう。

（1）手数料などの費用

ここでは手付金や申込証拠金、仲介手数料といった5つの初期費用を解説します。

①手付金

「手付金」とは、売買契約が成立した際の証として、買主が売主に対して支払うお金であり、手付金は購入代金の一部になります。手付金の相場は物件購入価格の「5～20％」程度です。

②仲介手数料

「仲介手数料」とは、売買や賃貸など仲介業務を行う不動産会社に対して支払う報酬です。仲介手数料は、中古マンションを購入する際の初期費用として発生します。

なお売主が直接分譲するマンションだと、不動産屋が直接売主となるため、通常仲介手数料はかかりません。一般的には新築マンションには多いですが、中古マンションの場合は、リフォームなどして再販されるような物件も売主物件になるケースがあります。

仲介手数料は法律で上限が決められており「物件価格×3％＋6万円」で計算できます。例えば4,000万円のマンションを買った場合は、「4,000万円×3％＋6万円」の税なので、「138万6,000円」の仲介手数料がかかります。

③住宅ローンの利用でかかる費用

住宅ローンの借り入れにかかる費用の項目と内訳は以下の通りです。

1. ☑住宅ローンの事務手数料
2. ☑ローン保証料
3. ☑火災保険
4. ☑収入印紙代

「住宅ローンの事務手数料」には「定額型（3～5万円）」と「定率型（借入金額×2.2%（消費税込））」がそれぞれあり、どちらが適用されるかは金融機関によって異なります。

「ローン保証料」とは、ローンを万が一返済できなくなった際に、契約者に代わって保証会社が借入残金を支払ってくれるために必要な費用です。

なお、保証会社が支払ってくれたからといって、契約者の債務がなくなるわけではないので注意しましょう。ローン保証料の相場は借入金額の「0.45%〜1.8%」です。

その他、住宅ローン契約を結ぶ際は「火災保険」の金額もかかります。火災保険は一括払い（5年）でで、マンションは「10万円程度」が相場ですが、戸建てなら「15〜30万円」(広さ、耐火構造か否かによる)が相場になります。

他にも、住宅ローンの借入額に対し「収入印紙代」もかかります。

1. ☑500万円超1000万円以下：1万円
2. ☑1,000万円超5000万円以下：2万円
3. ☑5,000万円超1億円以下：6万円

住宅ローンでかかる費用は種類も多いですが、忘れず覚えておくようにしましょう。

④司法書士に依頼する場合の報酬

登記関係の申請を司法書士に依頼した際、その報酬を支払わなくてはいけません。

不動産を取得した際は所有権の登記が必要ですし、住宅ローンを利用した際は抵当権の設定登記も必要です。

登記申請は自分で行うこともできますが、専門用語がわからない、書類作成が面倒だといった場合は司法書士に依頼します。なお、司法書士報酬の相場は「10万円程度」です。

⑤管理費、修繕積立金の清算金

中古マンションを購入する際は、売主が支払っている、管理費や修繕積立金の清算金の支払いが必要です。

管理費や修繕積立金は、マンションの維持・管理に必要な費用で、購入後も毎月支払っていくものです。

清算金は、引き渡しの月の1日〜引き渡しの日までは売主の負担、引き渡しの日〜月末の分を買主が負担するケースが殆どです。

また、新築の場合のみ、「修繕積立基金」を支払うケースが多く、およそ30〜60万円を負担することが多いです。

（2）税金関連の費用

次に、登録免許税や固定資産税の清算金など、税金関連の費用をお伝えします。

①売買契約書の印紙代

マンション購入時は、売買契約時の契約書に貼付する「印紙代」がかかります。なお、印紙税は購入する不動産の売買価格によって金額が異なります。

詳しくは下の表を参考にしてください。

不動産売買・建設工事請負契約において、2014年4月1日～2024年3月31日までの間に作成されたものについては、軽減措置の対象となり印紙税が半額程度軽減されます。

②登録免許税

不動産を購入し、所有権や抵当権の登記を行う際にかかる税金が登録免許税です。税率は下の表を参考にしてください。

所有権保存登記は、新築マンションの購入時に行います。また所有権移転登記は、中古住宅（マンション）を購入した際の登記です。抵当権設定登記は、住宅ローンを借りる際に行います。

③固定資産税の精算金

税金に関する初期費用には、固定資産税の清算金もあります。固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に対してかかる税金です。

新築マンションの場合マンションデベロッパーが、中古マンションだとすでに住まいとしている所有者が、固定資産税を先に払っています。

そのため、マンションの引渡し日を基準に日割り計算の上、前の所有者から請求されます。

マンション購入後に必要な費用

次に、マンション購入後に必要となる費用も見ていきましょう。不動産取得税や都市計画税など、はじめて目にする言葉もあるかもしれませんが、大切なので確認してください。

（1）不動産取得税

不動産取得税とは、土地や建物を購入した際にかかる税金です。地方税にあたるため、納税先は都道府県になります。

不動産取得税は固定資産税と異なり、取得時に一度だけ支払うものです。なお不動産取得税の計算方法は、通常「税額＝課税標準額×4％」で表せます。

参照：東京都主税局「不動産取得税」

（2）固定資産税・都市計画税

マンション購入後の費用には「固定資産税・都市計画税」もあります。

固定資産税とは、土地や建物を所有している人に対してかかる税金です。一方都市計画税は、原則市街化区域内に土地や建物を所有している人に対してかかる税金です。

どちらも1月1日時点で土地・建物を所有している人に対し、市区町村が課税します。固定資産税と都市計画税の計算式は以下の通りです。

1. ☑固定資産税：固定資産税評価額×標準税率1.4％
2. ☑都市計画税：固定資産税評価額×税率上限0.3％

なお、居住用の土地であれば、以下のような軽減措置が適用されます。

• ☑土地が200平米以下の部分は、固定資産評価額×1/6を課税標準額に軽減
• ☑土地が200平米超の部分は、固定資産評価額×1/3を課税標準額に軽減

また、建物に関しては築5年以内であれば、以下の条件を満たすことで、床面積120平米までの評価額が1/2になります。

• ☑2024年3月31日までに建てられたもの
• ☑床面積50平米以上280平米以下
• ☑居住用部分が1/2以上
• ☑3階建て以上、耐火/準耐火構造

更に「長期優良住宅」として認定されていれば、軽減措置の期間が7年間に延長されます。

参照：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

（3）管理費・修繕積立金

マンション購入後は月々の諸費用として「管理費」と「修繕積立基金」があります。

マンションの管理費は、日常生活を安全・快適に過ごすために必要な、共用部分の管理費に充てられます。

例えばエントランスを清潔に保ったり、エレベーターを定期的にメンテナンスしたりといったものです。なお、マンションの管理費用の相場は月平均1万５千円程度です。

修繕積立金とは、建物の修繕工事に充てられる費用です。毎月決まった金額を支払い、積み立てた費用は将来の大規模工事に備えられます。

なお、マンションの築年数が古くなるにつれ管理費や修繕積立金の金額が高くなる傾向が強いので、月々の出費になるため、事前に確認するようにしましょう。

（4）駐車場代

マンション購入後の費用には「駐車場代」もあります。なお、駐車場料金に決まりはなくマンションごとで価格設定は異なります。月５千円～月３万円程度と考えてください。

地方だと、ひと月数千円程度で利用できるケースも見られますが、都心だと場所によっては月５万円という場合もあるので、地域差が大きいです。

新築・中古マンション購入時の初期費用をシミュレーション

ここでは、新築マンションと中古マンションの初期費用をシミュレーションしてみます。新築・中古ともに下記の設定条件を設けました。

1. ☑物件価格：4,000万円
2. ☑住宅ローン借入金額：3,600万円
3. ☑頭金：400万円

（1）新築マンション購入時のシミュレーション

シミュレーションでは、物件価格の4,000万円に対し、住宅価格の10％にあたる頭金を適用しています。

こちらは新築マンションのため、仲介手数料を省きました。そのため、中古マンションの初期費用と比較し諸費用が抑えられます。

ただし、あくまでも概算なので目安として抑えておいてください。

（2）中古マンション購入時のシミュレーション

こちらは中古マンションの初期費用です。中古マンションでは仲介手数料がかかるため、新築マンションと比較しその分初期費用が上がります。

また新築・中古問わずいえることですが、家具の購入や引っ越し代などもマンション購入時の諸費用としてかかるので、その点も考慮してマンション購入の予算を立てましょう。

マンション購入時の諸費用については、下の関連記事でも解説しているので、本記事と併せて参考にしてください。

マンション購入時の初期費用を抑える7つのコツ

ここでは、マンション購入時の初期費用を抑えるためのコツを紹介します。ローンや保険の見直し、税額の軽減措置などを確認してください。

（1）不動産会社の提携ローンを利用する

不動産会社の提携ローンを利用すれば、借入金利の優遇を受けられるメリットがあります。提携ローンとは、不動産会社と金融機関が提携して提供している住宅ローンのことです。

比較的低い金利で借入できるケースがあるため、住宅ローンを利用する際は、担当者に確認することをおすすめします。

（2）不動産の登記を自分でする

「不動産登記を自分で行う」というのも、マンション購入時の初期費用を抑えるコツとして覚えておきたいところです。

一般的に司法書士に依頼する登記を、中古マンションを購入する際など、自分で申請したいという人もいます。

自分で登記申請が行えるなら、その分司法書士に支払う報酬分を節約できます。

ただし、申請に必要な書類を自分で集めたり、法務局に行って手続きしたりと時間と手間がかかるので、その点は覚悟が必要です。

また、金融機関によってはリスクを避けたいため、抵当権設定登記を素人にやらせたくない、という場合もあります。

ですが、全てとはいわずできる範囲だけでも自分で手続きをし、あとは司法書士に依頼するといった手段でも、出費を抑えるという意味では効果的です。

（3）火災保険のプランを精査する

マンション購入時の初期費用を抑えたい場合は「火災保険」のプラン内容を精査しましょう。

地震保険をはじめ、水災・自然災害など、複数の補償に対応した商品がありますが、火災保険の節約では、必要な補償だけ付けるのがポイントです。

例えば近くに川や海、山などがないなら水災のリスクは低いと考えられます。また、一人暮らしを計画していて、必要最低限の物だけで暮らしたいというのであれば、家財保険の必要性も低いです。

火災保険料は、補償の範囲によって保険料が変わってくるため、金額と必要性のバランスを考慮し選ぶようにしましょう。

（4）不動産取得税などの税金の軽減措置を活用する

不動産取得税や登録免許税といった税金の軽減措置を活用するのも、マンション購入の初期費用を抑えるポイントです。

ここでは固定資産税、登録免許税、不動産取得税の軽減措置をそれぞれ解説します。

①固定資産税の軽減措置

固定資産税の軽減措置は建物と土地で内容が少し異なります。はじめに建物部分の軽減措置は以下の通りです。

次に、土地部分の軽減措置は以下のようになっています。

なお、固定資産税の軽減措置を受けるためには、各市町村に出向き申告手続きを行います。

②登録免許税の軽減措置

登録免許税にも軽減措置があります。登録免許税の軽減税率は以下を確認してください。

なお、軽減措置を受ける際は登記の申請書に「住宅用家屋の所在地の市区町村長の証明書」を貼付する必要があります。

また、登記は住宅用家屋の新築または取得後一年以内に行うのが条件です。

③不動産取得税の軽減措置

不動産取得時に課税される不動産取得税にも軽減措置があります。本来固定資産税評価額に4％をかけて計算しますが、それが2024年3月31日まで「3％」です。

つまり「不動産取得税額＝固定資産税評価額×3％」で算出します。

この他、新築物件や中古物件といった建物の状態によっても、適用される軽減措置があります。以下の表を確認してください。

なお軽減措置を受ける際は、マンションのある自治体で申告する必要があります。

（5）仲介手数料の値引き交渉を試みる

初期費用を抑えるコツとして「仲介手数料の値引き交渉を試みる」というのも１つの手段です。法律で決められた上限の範囲なら、仲介手数料は下げられるため交渉の余地があります。

よくある事例として「端数をまけてもらう」というのがあります。

例えば3,840万円なら40万円値引きしてもらい3,800万円にしてもらうなど、10万の桁の端数なら交渉しやすいでしょう。

ただし、不動産会社によっては値引きを受け入れてくれないケースもあるので、するのであれば早いタイミングで交渉するようにしましょう。

（6）諸費用の少ない住宅ローンを選ぶ

初期費用を抑えるコツとして「諸費用の少ない住宅ローンを選ぶ」というのも覚えておいてください。

住宅ローンを利用する際は、事務手数料や保証料がかかるわけですが、これらは金融機関によって金額が異なります。

例えばネット銀行の中には「保証料0円！」や無料といったケースも見られます。ただし、その分融資手数料が高額というデメリットもあるため、見極めは必要です。

（7）引越し費用を抑える

マンション購入時の初期費用と、合わせて考えておきたいのが、引っ越し費用を節約することです。

「複数の業者に見積もりを出してもらう」、「繁忙期を避ける」、「できる限り自分で荷造りを済ませる」といった方法は、引越しのコストを抑えるために有効な手段です。

引越し費用は、時期や業者、人数などで大きく変わるため、その点を踏まえた節約を検討しましょう。

マンションを購入する時の注意点

最後に、マンション購入時の注意点を2つお伝えします。特に「初期費用は現金払い」という点には注意が必要です。

（1）初期費用の支払いは現金で用意する必要がある

初期費用の支払い方法は、基本的に「現金払い」というのを覚えておいてください。そのため、ある程度の準備金が必要です。

100万円を超えるケースも珍しくない初期費用ですが、住宅ローンを除き、基本的に分割払いや後払いは受け入れてもらえません。

マンション購入でスムーズに引き渡しまで進むためにも、ある程度自己資金を用意しておくようにしましょう。

（2）予算を立てるときは初期費用を意識する必要がある

マンション購入の予算を立てる際は、初期費用を意識してください。

今回お伝えしてきた通り、マンションを購入する際には、物件購入費用以外にもさまざまな初期費用がかかります。

また、マンションを購入した後も、毎月の管理費や修繕積立金の支払いがあります。そのため、購入代金・初期費用・購入後の費用、すべてを考えた上で予算を立てるのが大切です。

マンション購入は、人生最大の買い物になるのは間違いありません。慎重に計画を立てましょう。

マンション購入でお悩みならFPなどの専門家に相談

ここまでマンション購入時の初期費用の種類や、抑えるコツをお伝えしてきましたが、中には「実際にいくらかかるのか心配だ」「自分で節約は無理」という人もいるかもしれません。

そのような場合は、不動産の専門知識を持つ弊社FP（ファイナンシャルプランナー）に相談してみてください。

マンション購入は2万件以上を超す豊富な相談実績を持つプロのFPが、あなたに最適な資金計画や節約のポイントをアドバイスしますので、ぜひ利用してみてください。

まとめ

今回は、マンション購入時の初期費用やシミュレーション、節約のコツなど幅広く解説してきました。初期費用は種類が多いので、その点戸惑ってしまったかもしれません。

ですが、少しでもコストを抑えるためには、税金の軽減措置や加入する火災保険の見直しなどは大切です。必ず忘れず覚えておいてください。

なお、マンション購入の資金計画でお悩みの際は、ぜひ弊社FP（ファイナンシャルプランナー）に、お気軽に相談してみてください。 現在感じている疑問や不安を解決するだけでなく、あなたの未来にベストな購入プランを提案させていただきます。

著者

代表取締役 田中佑輝株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ

AFP、宅地建物取引士、DCプランナー、証券外務員一種、二種、内部管理責任者、不動産賃貸経営管理士、住宅ローンアドバイザー、日商簿記2級
☆「幻冬舎ゴールドオンライン」にて記事連載中☆
☆「NewsPicks」にて記事連載中☆

アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。

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