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マンションと戸建てを13項目で徹底比較!メリット・デメリットも解説

公開日:2023/05/20 最終更新日:2023/07/24

マイホームの購入を計画している人の中には、マンション暮らし or 戸建てのどちらが良いか質問したい人も多いでしょう。

そのようなお悩みを抱えている方に、こちらの記事では次のポイントから両者を徹底比較します。

  1. ✅物件価格や諸費用
  2. ✅資産価値
  3. ✅物件数や利便性など

マンションと戸建てのどちらにも、良し悪しがあるのでその点見極めが非常に重要ですので、項目ごとに具体的にお伝えしていきます。

また、マンションと戸建てそれぞれ適している方の特徴についても解説していきますので、ぜひ最後までお読みください。

マンションと戸建てを物件価格や諸費用で比較

価格

まずは、マンションと戸建てそれぞれ「建物価格」「諸費用」に注目し比較していきます。

(1)物件価格を比較

物件価格は、戸建てと比較するとマンションの方が高い傾向にあります。次の、国土交通省が実施している不動産価格指数の情報を見てみましょう。

不動産価格指数

出典:国土交通省「不動産価格指数」(令和4年4月)

グラフの緑の線がマンション(区分所有)で青が戸建てです。

見るとわかりますが、2008年のリーマンショック後一度は下落していますが、その後は新型コロナウイルスのパンデミックを経て、2023年の現在まで継続してマンション価格の上昇が続いている状態です。

一方で、戸建て住宅の価格推移は2020年まで横ばい、その後は現在まで上昇に転じていますが、マンションほどの変化や伸びはありません。

販売価格が高いマンションの理由には、土地の価格相場(公示地価)の上昇や、建築資材の費用相場の高騰が挙げられます。

近年訪日外国人の増加による商業施設の発展や、都市開発などが影響し公示地価が上昇している状況です。

またそれに連動し、利便性が良いエリアに建設されるマンション価格が上昇しています。その他、円安による輸入原料の値上がりもマンション価格の値上がりに影響しています。

(2)諸費用を比較

マンションと戸建てでかかる諸費用(住宅購入時に適用される税金や手数料など)の金額は、購入する住宅種別によっても異なるため、一概にどちらが高いとはいい切れません。

諸費用は、一般的に物件価格の3~12%かかると理解しておいてください。また、次の値をおおよその設定目安としてください。

  1. ✅新築マンション:物件価格の3~5%ほど
  2. ✅建売住宅・中古住宅:6~8%
  3. ✅注文住宅:土地・建物の10~12%

なお、住宅購入時の諸費用としてかかる項目には下記の種類のものがあります。表の中の▲マークについては、一部かからない場合もあるという意味です。

 対象の住宅種別
印紙税新築マンション
中古マンション
新築戸建て
中古戸建
住宅ローン関連の費用新築マンション
中古マンション
新築戸建て
中古戸建
保険料新築マンション
中古マンション
新築戸建て
中古戸建
登記費用新築マンション
中古マンション
新築戸建て
中古戸建
仲介手数料中古マンション
新築戸建て▲
中古戸建
不動産取得税新築マンション▲
中古マンション▲
新築戸建て▲
中古戸建▲
固定資産税清算金新築マンション▲
中古マンション
新築戸建て▲
中古戸建
修繕積立基金新築マンション
水道加入金新築戸建て▲
著者作成

新築時のマンションでは仲介手数料がかかりませんので、その分コストが抑えられます。

なお表で示した通り、例えば新築戸建てだとエリアによっては水道加入金の負担が必要です。

家を購入する際の諸費用について詳しく知りたい方は、下記記事を参照にしてみてください。

マンションと戸建てを資産価値で比較

次にマンションと戸建ての資産価値を比較しましょう。

管理費や修繕積立金といったランニングコストや、資産価値の判断基準となる土地や建物の年数といった内容に注目してみてください。

(1)ランニングコストを比較

マイホームの維持費として発生するランニングコストは、エリアや物件によっても異なりますが、戸建てと比較しマンションの方が高額になります。

マンションのランニングコストが高い主な原因は、戸建てにはない管理費や修繕積立金が影響しているからです。

管理費については、少し古いデータになりますが、国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」のデータを見ると次のようになっています。

都市圏別管理費総収入の月額/戸当たり
東京圏16,442円
名古屋圏16,893円
京阪神圏16,848円
出典:国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」(管理組合向け調査の結果)

表では都市圏別の金額を記載していますが、平均を計算するとひと月16,000円以上かかっているのがわかるでしょう。また修繕積立金の相場についても同資料より紹介します。

都市圏別修繕積立金総収入の月額/戸当たり
東京圏14,745円
名古屋圏11,401円
京阪神圏11,834円
出典:国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果」(管理組合向け調査の結果)

こちらも都心を中心とした金額ですが、ひと月1万円以上の修繕積立金が発生しているのがわかります。

この他、戸建てには駐車スペースが設けられているケースも珍しくありませんが、マンションでは毎月の駐車場代の支払いが必要です。

車を利用する人はその点も考えておく必要があります。ひと月の駐車場代は、1万円程度から例えば東京だと5万円を超えるケースも少なくありません。

(2)資産価値を比較

築20年までに手放すことを考えるなら、マンションの方が資産価値は高いです。

次の資料、国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」の「中古住宅の価格査定の例」のイメージを見てみましょう。

中古住宅流通、リフォーム市場の現状

出典:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

築20年前後の場所に注目すると、中古マンションの資産価値が60%程度まで落ちているのがわかります。

一方、戸建住宅はそれ以上の15%程度まで落ち込んでいます。

戸建ての場合、土地の部分については、どれだけ古くなっても価値がなくなることはありません。

しかし、建物の価値については築20年程度でほぼゼロになってしまいます。つまり、早く売るのであればマンションが有利ということになります。

マンションと戸建てを住みやすさで比較

カップル

ここでは、マンションと戸建ての住みやすさを5つの項目で比較しましょう。広さや設備などの違いに注目してみてください。

(1)広さ

購入する物件によっても異なりますが、マンション建物内の平均専有面積(平方メートル)と比較すると、戸建ての方がより広い傾向にあります。

例として、SUUMOにて次の条件でシミュレーションしてみました。

  1. ✅物件価格:4,000万円以上(中古)
  2. ✅エリア:東京23区
  3. ✅駅徒歩分数:15分以内
 中古マンション中古住宅
1位:目黒区40.22㎡51.35㎡
2位:中央区30.2㎡44.62㎡
3位:渋谷42.31㎡78.06㎡
4位:文京区61.02㎡64.56㎡
5位:杉並区44.2㎡45.99㎡
出典:SUUMO

なお表のランキングは「東京都民に聞いた!東京23区住みやすい街ランキング【2021年版】」の「住みやすさ満足ランキング」の順位です。

TOP5のいずれのエリアを見ても、中古住宅の方が中古マンションと比較し広いのがわかるでしょう。そのため、より広さにこだわりないなら戸建てに注目してみてください。

しかし、戸建ては階段があったりなど、マンションと比較してデッドスペースが多いのが実情です。表記上の広さより、実際に内覧して感じてみるのがいいでしょう。

(2)風通しや日当たり

風通しや日当たりの良さを比較すると一戸建ての方が有利です。

マンションの場合、両隣に部屋があると室内の採光の場所が限られてしまう可能性がありますし、また外気を取り入れるにしても風通しが悪いケースが考えられます。

一方、一戸建てなら適切に窓が設けられているため、日当たりの良さや風通しの良さが期待できるでしょう。

しかしながら、隣の家との距離が近かったり高さがなかったりすると、戸建てでも思ったほど日が当たらない可能性もあるため、その点は見極めが必要です。

(3)設備

物件によっても異なりますが、最新設備の充実度を考えると、新築分譲マンションが有利でしょう。

例えば近年新築マンションでは、生ゴミのお悩み解消に高い性能を発揮するディスポーザーが採用されています。

戸建て住宅でも取り付け可能ですが、10万円程度の設置コストがかかってしまうでしょう。また、設置する際は条例に違反していないかの確認も必要です。

なお、新築・中古物件問わずいえることとしたら、マンションなら例えば1階フロアや敷地内にキッズルームや駐輪場などの共用施設があり利用できる場合があります。

一方戸建ては、駐車場代がかからないのが強みです。また、土地を自由に使える点もマンションと比較した際のメリットになります。

(4)耐震性やセキュリティ

物件の違いによるところが大きいため、耐震性やセキュリティは、マンション・戸建てでどちらが有利かは断定できません。

耐震性については、震度5強程度の安全基準を想定した旧耐震基準の設計よりも、震度6以上でも倒壊しない基準を設けている、新耐震規準の建物の方が耐久性は安心です。

また、人命の他建物の損壊についても判断基準となる耐震等級を考えると、より高い物件の方が安心できます。

セキュリティについては、オートロックや近年戸建てで需要が伸びているホームセキュリティの導入があると24時間安心でしょう。

マンションでは、例えば常駐する警備員の存在や、エレベーター内に設置されている防犯カメラなどがあるとセキュリティ対策として強化されます。

なお、マンション1階は外部から見られやすいため、プライバシー保護の植木や塀があると有利です。

(5)騒音

騒音問題を比較すると、戸建てよりもマンションの方がトラブルになる可能性が高いといえます。

というのも集合住宅であるマンションは、上下階や横など接する部屋からの音が気になる場合があるからです。

その点、建物が独立している戸建てなら上下左右の音を過度に気にする必要がないといえます。

そのため、マンション購入時に騒音問題が気になるのであれば、例えば壁の厚さや遮音性がある素材を使用しているかなど、防音性に注目しましょう。

マンションと戸建てをその他のケースで比較

マンション

次に、マンションと戸建てをその他のケースでも比較してみましょう。

  • 物件数の多さ
  • 利便性のよさ
  • リフォームのしやすさ
  • 老後の住みやすさ

上記4つの条件で比較していきます。

(1)物件数の多さ

物件数の多さを比較すると、戸建てよりも全てのタイプではありませんが、マンションの方が多い傾向にあります。特に、中古マンションの数が他と比べて圧倒的に多いです。

物件タイプごとに、首都圏の新築分譲戸数、および中古流通戸数を表に記載したので確認してみましょう。

 首都圏(物件数)
新築マンション41,409戸
中古マンション161,474戸
新築一戸建て50,931戸
中古一戸建て29,897戸
出典:東京カンテイ「マンションデータ白書2021」「一戸建て住データ白書2021(首都圏)」東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向(2021年)」

表は2021年のデータを調べたものですが、中古マンションの多さが目立ちます。なお、新築マンションに限っては新築一戸建ての方が逆転し多い結果です。

中古一戸建てについては、最も少ないことがわかります。いずれにしても、より物件を探しやすいことを考えると、戸建てよりもマンションに軍配が上がります。

(2)利便性のよさ

駅から近い立地条件を利便性の良さと考えた場合、戸建てよりもマンションの方が有利です。というのも、一般的に駅周辺には戸建てよりもマンションの方が多く存在します。

例えばSUUMOで「東京・中古マンション・駅徒歩10分以内」の選び方で検索すると、2万件以上がヒットします。

一方で新築一戸建では5千件ほど、中古戸建だと3千件程度しか見つかりません。

そのため、通勤や通学の利便性を考えた物件選びを検討するなら、マンションの方が探しやすいでしょう。

(3)リフォームのしやすさ

間取りなどを踏まえリフォームのしやすさを考えた場合、マンションよりも戸建ての方が気軽に行えます。

というのもマンションには、専有部分と共用部分があり、所有者がリフォームできる場所が制限されてしまいます。

一方戸建てなら、建物と敷地が自由に使えるため、例えば増築して部屋数を増やす、外壁を塗装するなど、理想とする空間や形を実現しやすいです。

下記記事では、リフォームとリノベーションの違いなどを解説しています。今後のためにも参考にしてみてください。

(4)老後の住みやすさ

結論、人次第のところもあるため老後の生活を考えた際、マンションと戸建てのどちらが有利かは断言できません。それぞれにメリットがあるからです。

例えばマンションだと、オートロックなどセキュリティの面で安心できますし、部屋に階段がないため生活しやすいでしょう。

一方戸建ての場合は、庭があるなら活用方法としてガーデニングや家庭菜園などの趣味が楽しめますし、内装を変えるなどリフォームやリノベーションしやすいのも強みです。

ただし、掃除や管理のしやすさを優先するならマンションがおすすめです。

そのため、夫婦2人の老後生活などを視野に入れてマイホームの購入を検討しているなら、マンションを選んでもよいでしょう。

マンションのメリット・デメリット

マンションのメリットとデメリットを解説するので見ていきましょう。

(1)マンションのメリット

マンションのメリットには、次のポイントが挙げられます。

  1. ✅セキュリティ面で安心できる
  2. ✅他の住民とのコミュニケーションが取りやすい
  3. ✅共用部分の清掃や管理をおまかせできる
  4. ✅部屋に階段がないため老後でも暮らしやすい

防犯カメラや警備員の存在など、セキュリティ対策ついて考えるとマンションはより安心できるでしょう。

その他、管理会社や管理員に、廊下などの共用部分の清掃などをお任せできるのも手間がかからないポイントです。

また、コミュニケーションの形成が比較的簡単な点についても、人によってはメリットに感じます。

(2)マンションのデメリット

マンションのデメリットには、次のポイントが挙げられます。

  1. ✅近隣の住民とのトラブル
  2. ✅毎月支払う管理費や修繕積立金
  3. ✅駐車場が有料

マンションでは、上下や左右の入居者とのトラブルが考えられます。例えば、外国人住人が部屋でパーティーを開き、うるさくて困るといったことが起こるかもしれません。

その他、マンションでは住宅ローンの返済額の他、管理費用や修繕積立金(将来の大規模修繕費用などに充てられるお金)の支払いがあるので、毎月・毎年の負担で生活面が苦しいと感じる場面もあるかもしれません。

また、車を利用する人は毎月の駐車場代の支払いも考えておくべきです。

戸建てのメリット・デメリット

家族

次に戸建てのメリットとデメリットも解説します。

(1)戸建てのメリット

戸建てのメリットには次のものがあります。

  1. ✅比較的騒音トラブルが起こりにくい
  2. ✅駐車場代がかからない
  3. ✅管理費や修繕積立金がない

閑静な環境にある住宅街に関わらず、隣の家との距離がある戸建ては、マンションと比較し、生活音や足音などで騒音トラブルが起きにくいのがメリットです。

また戸建てだと、駐車スペース付きの物件も珍しくないので、その場合駐車場代を節約できます。

その他、管理費や修繕積立金がかからないため、それらの支払い年間負担を軽減したいなら戸建てが有利です。

(2)戸建てのデメリット

戸建てのデメリットには次のものがあります。

  1. ✅土地や建物の維持管理は自己責任
  2. ✅セキュリティ対策に注意が必要
  3. ✅老後階段がストレスに感じる可能性がある

戸建ての場合、土地や建物の維持管理は自分で判断しなくてはいけないため、苦手に感じる人もいるかもしれません。

その点が、管理組合にお任せできるマンションと比べデメリットと言えるでしょう。

同様にセキュリティ対策も必要です。窓が多く独立性のある戸建てでは、マンションと比較し空き巣などに狙われるリスクが高くなります。

また階段があると、将来高齢になって足腰を悪くした場合、上り下りの段差に伴う移動が負担に感じる可能性があるのも、戸建ての心配な点です。

マンションにオススメしたい人

マンション

マンションをおすすめしたい人は、優先順位として「利便性を重視したい人」そして「シニア世代の人」です。

駅から近い場所に建つマンションなら、通学や通勤時間の短縮につながりますし、買い物に行くにしても便利でしょう。

また、マンションの一階がコンビニになっている物件であれば、日常生活がより快適になります。

その他、階段がないフラットな部屋のマンションであれば、年齢が上がり最終的に老後生活を送るにしても便利です。

また、中古マンションであれば中古住宅よりも価格を抑えて購入できるでしょう。

便利で快適な生活を送りたいと考えるなら、ぜひマンションを選んでみてください。

戸建てにオススメしたい人

戸建て

戸建てをおすすめするのは「将来的な資産価値を考えたい」または「リノベーションに興味がある」人です。

長期的に暮らすと仮定し、戸建ての場合建物の価値がなくなっても土地の価値はなくなりません。そのため不動産売却を検討する際に有利です。

一方マンションでは、建物の価値がなくなってしまうとマンション売却が困難です。

そのため永住するのであれば戸建住宅を、20年程度で売却したいのであればマンションが適しているといえます。

また戸建てだと、マンションよりも自由にリノベーションできるため、その点を重視する人にもおすすめです。

マンションか戸建てで迷ったら専門家に相談してみる

相談

ここまでマンションと戸建てのメリットやデメリットを見てきましたが、自分たちだけでは、どちらが合っているのかわからないということもあるかもしれません。

そのような場合は、不動産会社をはじめFP(ファイナンシャルプランナー)など専門家相談してみるとよいでしょう。

特に弊社FP(CFPなど)は、累計2万件を超える不動産売買の相談実績を持っているのが強みです。

例えば、自身の予算やライフプランに合った物件を知りたい、住宅ローンの借入費用の詳細が知りたいといった場合は、お金の専門家でもある弊社FP(ファイナンシャルプランナー)に相談ください。

これまで行ってきたサービスの経験や専門知識を活かし、あなたが理想とする物件を計画的に、そして余裕を持って手に入れるためのお手伝いをさせていただきます。

FPにマイホーム購入で何が相談できるかについて詳しく知りたい方は、下記記事を参照にしてみてください。

また、弊社の相談実績も公開していますので、こちらもぜひ合わせてチェックしてみてください。

まとめ

カップル

今回は、マンションと戸建てを物件価格や住みやすさ、他にも物件数などさまざまな角度から比較してきました。

マンションと戸建てのどちらにも、メリットとデメリットがあります。そのため必ずどちらがよいとは断言できません。

自分に合った物件タイプや世帯年収に見合う購入価格の基準がわからない、という場合は不動産やお金の専門知識を持つ弊社FP(ファイナンシャルプランナー)相談してみてください。

あなたのライフプランや予算に適った、理想の物件をアドバイスさせて頂きます。

著者

代表取締役 田中佑輝
代表取締役 田中佑輝株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ
AFP、宅地建物取引士、DCプランナー、証券外務員一種、二種、内部管理責任者、不動産賃貸経営管理士、住宅ローンアドバイザー、日商簿記2級
☆「幻冬舎ゴールドオンライン」にて記事連載中☆

アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。

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