不動産投資という言葉を聞いて思い浮かべるイメージがどのようなものなのか、恐らく世代によって大きく違うのではないでしょうか。

不動産投資にネガティブなイメージを持っている方にとっては、つい失敗したときのことを考えがちになってしまいます。

しかし不動産投資のリスクを理解しさえすれば、失敗の可能性を大きく減らすことが可能です。

本記事では、不動産投資の失敗を最小限に抑える9つのコツについて、FPが徹底解説します。

不動産投資とは？不動産投資ならではのメリット

投資とは、将来的に資本を増加させるために、現在の資本を投じる経済活動で、つまり不動産投資とは不動産に資本を投じることです。

土地や建物といった不動産に投資することで、資産を増やすことを目的とする不動産投資ですが、より具体的にはどのような活動なのでしょうか。

まずは、不動産投資について基本的なことから説明します。

（1）不動産投資とは？

不動産投資といっても、その投資対象は意外と細分化されるもので、土地や建物といった対象物による分類や、居住用や事業用など目的による分類があります。

現在の不動産投資では、土地だけを投資対象にすることはほとんどなく、アパート経営やマンション経営、あるいはオフィスビルへの投資など賃貸経営をメインに据えた投資スタイルです。

ただ土地であっても、設備をすることで駐車場にしたり、個人で経営しなくても業者へ貸し出したりすることも立派な不動産投資といえます。

日本において「バブル期」といったごく短期間の特殊な時期には、買った不動産が短期間で値上がりして売りぬくといったことがありましたが、基本的に不動産投資とは長期投資です。

そのため計画性がなにより重要であり、その特徴を理解しさえすればリスクを大幅に減らすことが可能になります。

（2）不動産投資の収益のポイントは2つ

不動産投資が資本を増加させる収益のポイントは2つあり、この点は株式投資と似たような側面があります。

その2つを理解することで、不動産投資の計画というものが明確になってくるので、まずは2種類の収益について考えてみましょう。

①インカムゲイン

不動産投資における収益の一つは、投資した不動産を貸し出すことで家賃収入などを得るもので、これをインカムゲインといいます。

投資物件にもよりますが、多くの場合は毎月コツコツ収入を得ていくもので、一般的に景気やインフレの影響を受けにくいものです。

インカムゲインで収益を上げるためには、収入と管理費や固定資産税など支出とのバランスを考えることが必要になります。

また収支だけではなく、インカムゲインに対してローンの返済などキャッシュフローも、投資の維持には欠かせない要素です。

賃料収入は入居状況や入居率によって左右されるので、首都圏や地方の需要動向を検討して投資物件を考えなければなりません。

投資初期には、物件価格以外にも登記費用や登録免許税・不動産取得税などの初期費用がかかり、不動産経営でも都市計画税・修繕費用・不動産管理会社への委託費など月々の必要経費が発生します。

これらの要素を収支シミュレーションしたうえで、節税効果なども加味して運用について検討しましょう。

②キャピタルゲイン

不動産には相場というものがあり、投資した不動産が値上がりすればそれを売却することで収益があがり、この収益をキャピタルゲインといいます。

バブル期に見られた「土地ころがし」などは、典型的なキャピタルゲイン狙いの不動産投資でした。

現在の不動産投資は、インカムゲインを中心に設計するのが普通ですが、不動産投資の目的を「トータルで損をしないこと」とするなら、不動産価格の将来的な見込みも考えておくべきです。

つまり出口戦略の検討ですが、資産価値の変動は将来的なエリアの人口動態も考えながら、安定的でローリスクな投資先を探したいものですが、そのような物件は購入額が高くなる傾向があります。

売却時に価格が上がっていれば売却益を生みますが、それを考えすぎてハイリスク・ハイリターンの投資より、価格低下リスクを少しでも抑え損失を圧縮するという選び方の方が正しいでしょう。

長期的な将来予測に関しては、専門知識があったとしても正確な価格変動予想は難しいので、投資の基本である分散投資の手法を取り入れるのもオススメです。

（3）不動産投資ならではのメリット

資産を運用して利益を上げるための投資先は、不動産投資だけに限りませんが、不動産投資ならではのメリットがあります。

不動産投資のメリットを知れば、それが自分のニーズや目的と合致した投資なのか判断できるでしょう。

ここでは不動産投資ならではの代表的な特徴について、その理由を含めて見ていきます。

①融資を活用してレバレッジを最大限の活かせる

一般的な投資では、自己資金によって必要資金をまかなうため、収益の大小はいくら自己資金を持っているかで決まってしまいます。

しかし不動産投資は、銀行ローン等を利用することができるので、自己資金より多くの投資を行うことができるのです。

このように他人資本を使うことで自己資本に対する利益率を高めることを「レバレッジ効果」といい、不動産投資の大きなメリットはレバレッジを最大限活かせることです。

サラリーマンであれば手元資金に限りがあり、投資信託などの金融投資では資産形成にも限界があります。

レバレッジを利かせることで、利回りが何倍にもなって効率的に資産形成できるのが、不動産投資独特の仕組みです。

②管理を任すことによって本業に専念できる

賃貸用不動産を所有すると「管理が大変」というイメージを持たれる方もおりますが、そのような業務は専門の管理会社へ委託することが一般的です。

現実的に考えて、会社員が投資目的でマンション投資をしている場合、部屋数が多くなるあるいは一棟まるごと管理など、負担が大きすぎて出来ないでしょう。

管理業務を任せることで、所有物件に突発的に発生するトラブル対応や家賃の回収などに煩わされることなく、本業に専念できます。

③団体信用生命保険を活用すれば生命保険代わりになる

不動産投資の物件購入時に不動産投資ローンを利用すると、団体信用生命保険（団信保険）への加入が必要です。

団信保険は、ローン返済期間中に契約者が死亡もしくは高度障害になった場合、ローン残高がゼロになります。

つまり万が一のときは、ローンなしで不動産を家族に残すことができるので、生命保険の代わりになるのです。

④不動産は相続税対策になる

不動産投資は相続税対策にもなりますが、その秘密は相続財産の評価方法にあります。

もし相続開始時に現金を1億円持っていたとしたら、相続財産の評価額は同じ1億円となるのに対して、1億円で不動産を購入していればほとんどのケースで相続税評価額はかなり低くなります。

不動産の相続税評価額は、実勢価格の70％～80％になり、賃貸用物件だと評価額はさらに下がります。

相続税を節税できるだけではなく、遺族に不動産による家賃収入売却収入を残すことができるのです。

なお一部の高所得者は、所得税の節税対策としてアパートの中古物件を取得し、多額の減価償却費を計上することで不動産所得を赤字にする方がいます。

年収や預貯金に余裕があるから出来る方法ですが、これも不動産投資の選択肢のひとつです。

不動産投資の節税の仕組みについて詳しく下記記事を参照にしてみてください。

不動産投資のメリットについて詳しく知りたい方は、下記記事を参照にしてみてください。

不動産投資で失敗を最小限に抑えるコツ9つ

不動産投資の特徴やメリットは分かったとして、投資である以上は当然リスクもあり失敗することもあります。

しかし不動産投資の失敗事例を分析していくと、いくつか共通する理由があることが分かり、それらをしっかり考えることでリスクを低くすることが可能です。

ここからは、不動産投資で失敗を最小限に抑える9つのコツについて考えてみましょう。

（1）投資目標を明確に決める

不動産投資を始めるにあたって、大事なことは「何のために不動産投資をするのか」ということで、投資の目標を明確に決めることは極めて重要です。

例えば不動産投資で収益を大きくし本業をリタイアしたい方と、本業の税金が高額なので所得税などを節税したい方では、投資すべき不動産物件も異なってきます。

このような投資目標を決めないで不動産投資を始めることは、成功したかどうかも分からず、失敗に直結するものです。

主だった目標だけでも、「今の収入を増やす」「所得税を安くする」「相続税対策」「老後のために収益物件を確保する」など様々なので、複数の組み合わせであっても目標を明確に決めましょう。

このうち現在の収入を増やしながら資産形成し、老後の年金がわりに家賃収入を生活費に充てるケースが多く見られます。

このように不動産投資では、長期スパンで不労所得を得ながら、ライフプランの目標ともリンクさせることが必要です。

（2）不動産投資の勉強をする

不動産投資は、「ミドルリスクでミドルリターンの投資」といわれることがありますが、これは不動産投資の勉強をした上での話です。

どんな投資も学びがなければ単なる博打になってしまい、大切な自己資金を失うばかりか、場合によっては多額のローンだけが残ることになります。

不動産投資の失敗例でも、少し勉強しておきさえすれば防げただろう事例が多く、人任せ過ぎた場合詐欺にさえ会いかねません。

不動産だけに限りませんが、投資をするときに勉強は欠かせないものです。

不動産投資を効率よく勉強する方法について、下記記事を参照にしてみてください。

（3）欲張らず自分に合った投資プランを立てる

不動産投資は、安定したインカムゲインを中心とした超中期的な投資になるので、目先の利益だけに目を奪われると思わぬ失敗に繋がります。

これは計画段階から考えなければなりませんが、最終的なゴールを明確にさえしていれば、追加の不動産投資についても必要か否か正しく判断できるでしょう。

不動産投資は、短期の株式売買や仮想通貨投資などと違い、マラソンのような長丁場の投資なので、あまり欲張った投資プランは避けるべきです。

（4）不動産投資の情報収集は怠らない

不動産投資の成否は、不動産物件を購入した時点でほぼ決まっているとはいえ、そこで失敗しないために情報収集は欠かせません。

不動産投資の特徴ですが、株式投資などと比べ不動産は流動性が低く、失敗したと思ってもすぐに売却できないケースがあります。

また不動産投資は長期の投資になるため、一見関係なさそうに見える社会情勢や経済情勢の影響もうけてしまいます。

ポジティブな情報だけではなく、将来的にマイナスになりそうな情報も的確にキャッチしましょう。

（5）失敗談を把握し同じ失敗をしない

先ほども触れましたが、不動産投資はミドルリスクといわれるように、投資の中ではリスクの低いものです。

ただ不動産投資した方の4割ほどが失敗しているとされ、その失敗例を把握し同じ失敗をしないことは、きわめて有効なリスクヘッジといえます。

多い失敗事例をみると、「空室が埋まらなかった」「修繕費など想定外の出費があった」「相場より高くかわされた」「人気のない場所を買ってしまった」など、ほとんどが防げそうな原因です。

不動産投資の失敗談は、成功のためのヒントが溢れています。

事前に把握したおきたい失敗談について、下記記事を参照にしてみてください。

（6）利回りだけで物件を判断しない

不動産投資において、投資不動産の情報を見ると利回りが強調されているケースがほとんどです。

利回りは、物件価格に対する年間の実質賃料の割合を表す（収益性）数値ですが、ただこれだけの数値にすぎません。

利回りは機械的に算出されていても、不動産情報で表示されているのは「表面利回り」であることがほとんどです。

しかし、ランニングコストなどを織り込みより実態を表すと言われる「実質利回り」を考慮しなければ、投資物件の実態は見えてきません。

利回り計算のもとになっている数値も、賃料は現家賃なのか、適正なのかなどを判断し、将来に渡った空室率なども考慮しなければ、思わぬ落とし穴にはまってしまいます。

また利回りの高い物件は優良物件のように見えますが、なにかしら問題があるはずなので、利回りだけで投資物件を判断するのは危険です。

（7）不動産投資のリスクを把握し回避策を立てる

不動産投資も投資である以上リスクがあるのですが、その多くは不動産投資特有のリスクでもあります。

そのどれもが考えてみれば有り得るものばかりなので、事前にその回避策を立てておけば失敗を避けられます。

主だった不動産投資のリスクとその対処方法は下表のとおりなので、参考に回避策を考えるとよいでしょう。

もちろんリスクの中には、災害や天災など回避できないものも存在しますが、可能な限りのリスクマネジメントをすることで低リスク化が可能です。

不動産投資のリスク、そして回避策について詳しく知りたい方は、下記記事を参照にしてみてください。

（8）提案をそのまま鵜呑みにしない

不動産投資の相談先はいくつか考えられますが、物件の売買や管理を行う不動産会社であるケースが多いと思います。

このとき不動産会社1社だけと話を進めるのは、投資リスクの面ではおすすめできません。

これは不動産会社が信用できないという意味ではありませんが、なかには物件を売りたいばかりに不正確な提案を行う会社・担当者もいます。

提案や紹介をそのまま鵜呑みにすることは、それだけでリスクを背負うことになるので、即断するようなことは避けましょう。

（9）必ずセカンドオピニオンを受ける

不動産投資に限らず投資全般にいえることですが、投資物件や計画が妥当なのかを複数の目でチェックすすることは重要です。

しかし不動産会社や金融機関は、不動産投資に関わる当事者であるので、それ以外のセカンドオピニオンに相談することが望ましいでしょう。

利害の絡まないFPや税理士、あるいは不動産投資経験者など、複数の人に相談することで、失敗のリスクを軽減することができます。

実際に不動産投資の始め方

不動産投資を始めようと思っても誰もが最初は未経験なので、何から始めてどう行動して良いのか分からないものです。

不動産投資物件といっても、新築マンションや中古マンション、一戸建てやワンルームマンションなどさまざまな投資用不動産があります。

ここでは不動産投資家として最初にデビューする手順の基礎知識について、大まかな流れを確認していきます。

（1）ポータルサイトから物件の相場を把握する

投資用物件のポータルサイトは、不動産市場に出回っている物件情報を確認でき、簡単に相場の目安を把握するのに役立ちます。

しかしポータルサイトに魅力的な賃貸物件が出回ることはほとんどなく、ポータルサイトだけで投資効率の良い物件選びをするのはリスキーな行為です。

ただ何も知識が無いなかで、ポータルサイトで相場状況を知ることができるのは、必ず役に立ちます。

それは実際の物件探しにおいて、提案された不動産が適正価格なのかどうかの判断基準を養うことが出来るからです。

不動産業者も仲介手数料欲しさに、相手が投資初心者だと判断すると金額を吊り上げてくる可能性があります。

少しでも多くの物件価格を知っておけば、おかしな提案にも気が付けるようになるでしょう。

（2）情報メディア、You Tubeなどから不動産投資の勉強をする

不動産投資をして大きな失敗をしないようにするためには、自分の目的や資金規模に合った知識を、あらゆるチャンネルを使って勉強しましょう。

まず初歩的な知識を身につけるために、インターネットの不動産情報メディアや投資を解説するYouTubeなどを参考にしてみるのがオススメです。

最初は、不動産を購入してから収益を得ていくにはどのような手続きや作業が必要なのか、概略をしっかりと学んでいきます。

また時間があれば無料セミナーに参加してみたり、資料請求して目を通してみたり、徐々に学ぶ内容をステップアップしていくと良いでしょう。

勉強すべき内容は、不動産投資だけに収めるのではなく、収入と支出の管理や住宅ローンとその仕組み、ビジネス化では避けられない税金なども含みます。

ただインターネットの情報の中には、その正確性や内容について信憑性の低いものも見られるので、情報の取捨選択には注意が必要です。

私のYou Tubeチャンネルで素人でも割安物件を買える方法、不動産投資で失敗しないコツなどを解説していますので、これから不動産投資を検討されている方は、ぜひご覧ください。

https://www.youtube.com/channel/UCUQcDR-peuzxumuFISOVleQ/

（3）不動産投資の投資プランを作る

不動産投資の基礎的な知識を学んだら、具体的な投資金額や目標とその達成時期などを考えて投資プランを作ります。

投資は「お金を増やしたい」といった漠然としたイメージだけでは成功はおぼつかないので、自分のライフプランと連動していなければなりません。

「何のために、いつまでに、いくら増やしたい」といった具体的な目標が決まったら、必要な投資金額も明らかになり、必要になる自己資金なども分かります。

いくらレバレッジを利かせるといっても、あまりにも自己資金が少ない投資プランは、無茶な資金計画になってローン審査にも通りません。

特に東京都心部の投資用マンションなどになると、数千万円～数億円といった勤め人では、頭金すら用意できない投資額になってしまいます。

勉強したとはいっても、自分だけの力だけで投資プランを作るのは難しいので、プロのアドバイスを求めるのもオススメです。

（4）不動産投資会社に物件提案をしてもらう

不動産の投資プランが出来たら、その目標を達成するための物件選びに入りますが、不動産会社に提案してもらうことでスムーズに進みます。

ただ注意点でも書いた通り、不動産会社の提案を鵜呑みにすることなく、勉強した知識を活用して精査していきましょう。

また不動産会社ごと、あるいは担当者によって提案してくる投資方法に違いがあるため、複数の提案を比較することも重要です。

提案された投資案件については、ペーパー上の情報だけではなく実地に見に行くことも必要で、建物の状態、立地の周辺状況などは自分の目で確認しましょう。

（5）FPなどの専門家にセカンドオピニオンを受ける

実際に不動産投資を始めるとき、多くの場合は投資額も多く、ローン返済額やその返済計画に不安を覚えるでしょう。

安心して不動産投資を進めるためには、FPなどの専門家にセカンドオピニオンを受けることも大切なことです。

自分では慎重に検討していたつもりでも、第三者の目を通すことで見落としていた注意点なども明らかになります。

不動産投資をはじめ、投資全般は慎重になり過ぎて困ることはないので、安心して取引を進めるためにも、専門家の力を借りましょう。

（6）実際に購入を進める

検討を重ねたすえ投資物件が決まったら、購入手続きを進めて不動産投資がスタートします。

基本的な流れは下記のようになりますが、投資資金が借入できるかが大きな関門になるでしょう。

1. ✅銀行などの金融機関で不動産投資ローンの審査を通し融資決定を受ける
2. ✅売主に買付申込書を提出して売買契約を結ぶ
3. ✅金融機関と金銭消費貸借契約をして物件の決済・引き渡しを行う

物件引き渡し後も、様々な手続きや書類が必要になりますが、基本的には不動産会社が手配してくれるでしょう。

管理会社なども決めたら、もうあなたの不動産オーナーとしての人生は始まっているのです。

失敗を恐れている人は不動産投資に詳しいFPに相談

本記事で解説した内容を網羅していけば、不動産投資の失敗リスクを大きく減らすことが出来るでしょう。

とはいえリスクがゼロになることはないので、失敗を恐れている人は不動産投資に詳しいFPに相談してみることをオススメします。

不動産投資は、基本的に長期間にわたる投資で、ライフプランも考えたうえでの投資が成功の秘訣です。

不動産投資に詳しいFPであれば、人生設計を含めたトータルサポートをしてくれるので、不安を払しょくするために是非利用してみましょう。

まとめ

不動産投資は、NISAなどの少額投資などと違って投資額も大きく、初心者向けの投資とはいえないものです。

しかし少し投資のことが分かってくると、必ずと興味を惹きつけるのも不動産投資です。

リスクを低くして失敗しないためのノウハウややり方もあるので、まずは本記事を参考にして不動産投資を学んでみることをおすすめします。

老後不安が高まるなかインフレ傾向も強まっているので、金融資産の目減りを防ぐ意味でも優れた投資先なので、選択肢の一つとして不動産投資も検討してみましょう。

著者

代表取締役 田中佑輝株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ

AFP、宅地建物取引士、DCプランナー、証券外務員一種、二種、内部管理責任者、不動産賃貸経営管理士、住宅ローンアドバイザー、日商簿記2級
☆「幻冬舎ゴールドオンライン」にて記事連載中☆
☆「NewsPicks」にて記事連載中☆

アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。

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