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不動産投資の7つのリスク!回避策、成功するコツなども専門家が解説

2022年11月24日
男性

不動産投資に興味があるけど、リスクを恐れてなかなか最初の1歩を踏み出せない方も多いのではないでしょうか。

特に本業が忙しいサラリーマンから、収入を増やしたい、将来が不安だから老後の年金の代わりにしたい、不労所得を得たい、税金の負担を軽減したいなどさまざまの理由から注目を集めています。

一方、投資であるからには必ずリスクが存在します。不動産投資も同じく投資である以上リスクは存在します。

しかし、不動産投資の場合は、事前にリスクを把握して回避策を立てることができればリスクを最小限におさえることができるのです。

そこで本記事では不動産投資のリスクを回避するための対策方法不動産投資で成功するコツを徹底解説していきます。

これから不動産投資を検討されている方、リスクに恐れてなかなかスタートができない方は、ぜひ最後までお読みください。

不動産投資の7つのリスクとは

リスク

毎月定期的な収入が得られたり、相続税の節税ができたり、生命保険の代わりになったりと、さまざまなメリットがある不動産投資ですが、投資商品であることに変わりはありません。

投資には少なからずリスクが存在しているものです。不動産投資のリスクは大きく以下の7つがあげられます。

  • 空室リスク
  • 修繕リスク
  • 家賃下落リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 不動産価格下落リスク
  • 金利上昇リスク
  • 地震、火災リスク

これらのリスクについて、以下からリスク内容や回避方法のチェックポイントを詳しく書いていきます。ぜひ押さえておきましょう。

家賃収入が得られない「空室リスク」

空室

アパートやマンション投資、戸建て投資など、不動産投資のリスクの中でも一番大きなリスクは「空室リスク」です。

最近はワンルームマンション投資が主流ですが、どのような場合でも空室リスクが発生すると手元の自己資金を崩さなくてはならなくなる可能性が大きく、最も注意が必要なリスクと言えます。

(1)空室リスクとは

入居者が見つからず、期待していた家賃収入など、不動産投資で得られるはずの収益を得ることが不可能になってしまうのが「空室リスク」です。

不動産投資を行う場合、ほとんどの方が金融機関から融資を受けてローンを組みます。

その理由は、自己資金よりも大きな額を金融機関から借り入れることで、より大きな利益を上げられるレバレッジ効果が期待できるからです。

そのため、空室の状態が長期間続いてしまうとローン返済額を自己資金から出さなければならず、損益が発生し赤字になってしまいます。

特に不動産投資ローンを頭金なしのフルローンで組んでいると、最悪の場合は返済が出来なくなり自己破産してしまうかもしれません。

空室リスクは郊外に行けば行くほど、最寄駅から遠くなればなるほど高くなると言われていますので、不動産投資物件を購入する際には気をつけてください。

(2)空室リスクの回避策

このように、不動産投資家にとって空室リスクは大きな損失を出してしまう可能性がある、注意すべきものです。

空室リスク対策をすることが、不動産投資の第一歩と言っても良いかもしれません。空室リスクを回避する方法としては、以下の3つが効果的です。

賃貸需要が高い物件を選ぶ

空室リスクを回避するには、必ず賃貸需要が高い物件を選んでください。上述の通り、郊外に行けば行くほど、最寄駅から遠くなればなるほど、賃貸需要は低くなり空室率が高くなっていきます。

また、築年数が経っている物件は人気がない傾向にあり、空室リスクが高くなりますので注意が必要です。

一般的に賃貸需要が高い物件には、立地条件が良いことが求められます。

例えば、人気エリアにあり、最寄り駅から近いなどの利便性や、築年数が浅いものなどが好条件の物件とされています。

また、開発計画のある地域の物件に関しても、同様のことが言えます。

最近では、この条件の他に、単身者向けの賃貸マンションなどでよく見られる、家具家電付きの物件も人気が集まる傾向にあるようですので物件選びの参考にしてください。

空室保証を入れる

不動産会社や保証会社と契約を結ぶことで、「空室保証」を受けることができます。

空室保証とは、毎月、物件オーナーが保証料を支払うことによって、空室期間の家賃が保証される仕組みです。

各会社によってサービス内容は異なりますが、一般的には家賃の80〜90%程度保証されます。

保証料の支払いが生じますが、空室期間中、一切の家賃収入がなくなってしまうリスクと比べれば、空室保証を入れておけば安心感もあり、メリットは大きくと言えるでしょう。

サブリース契約を検討する

サブリースとは、「転貸」を意味しています。サブリース契約とは、管理会社や保証会社が物件を一括で借り上げ、入居者に貸し出すという仕組みです。

サブリース契約には、「賃料固定型」「実績賃料連動型」の2つがあります。

「賃料固定型」は、空室が発生して賃料収入が変動してしまった場合に一定の賃料が、物件オーナーに支払われる仕組みです。

「実績賃料連動型」は、実際の家賃収入と連動して賃料が物件オーナーに支払われます。

所有していくうちに出てくる「修繕リスク」

家

不動産は、時間の経過とともに劣化していくものです。それは、新築物件や中古物件にかかわらず、必ず起こります。

ある程度時間が経った物件は修繕が必要になり、その維持管理の費用がかかるためリスクが発生するのです。

(1)修繕リスクとは

修繕リスクとは、建物の修繕に想像以上のコストがかかり、想定していた収入が得られなくなるリスクです。

不動産は、時間の経過によって建物が劣化していきます。その建物を維持するために必要となるのが修繕工事です。

外観が汚かったり、設備等に不具合があったりする場合、入居者が集まりにくくなり、「空室リスク」にも繋がるので注意が必要になります。

以下は、修繕工事を行う箇所と時期の目安、費用をまとめた表です。こちらを参考に、修繕工事を行うことをおすすめします。

修繕箇所修繕時期の目安修繕費用の目安
屋根やベランダの防水工事10〜15年程度1㎡あたり数千〜1万円程度
外壁工事10〜15年程度1㎡あたり1〜3万円
防錆工事5年程度1㎡あたり4000円程度
エアコン・給湯器の交換10年程度それぞれ10万円程度
給排水管工事15〜30年程度1戸あたり15万円程度
給水ポンプ交換10〜15年程度70〜150万円程度
クロス等の張り替え入居者退去後1戸あたり単身者用で5万円前後
出典:マンション経営大学

上記の費用はあくまでも目安ですので、実際に修繕を行う際には、修繕工事を行う会社を比較検討し、吟味した上で選定しましょう。

実際に工事に入る際は、しっかりと打ち合わせを行なって下さい。

また、この表に記載されているのは、あくまでも主要な箇所を想定しています。

建物の設備によっては、エレベーター点検費用や、建物自体の長期使用によるダメージの大きな箇所の修理費用、ワンルームのリフォーム費用などさまざまですので、ご自身がオーナーである物件ごとに異なることを認識しておいて下さい。

(2)修繕リスクの回避策

修繕リスクは、物件を所有している限り必ず起こるものとして考えておきましょう。修繕リスクを回避するための方法は以下の通りとなります。

計画的に修繕費の積立をする

不動産投資物件の修繕を行う目的は次の3つだと言えます。

経年劣化によって生じる損傷を修繕することによって居住者の安全を維持する「安全性の確保」、老朽化を防いだり、外観を良くすることによる「資産価値の維持・向上」、居住者がより良く暮らせるようにする「居住者の住環境向上」です。

これらをしっかりと行い、所有物件を維持、管理することで入居率の向上もはかることができます。

修繕費は、一つ一つだとそれほど費用がかからないように思われますが、所有する物件が複数あり、その戸数や室数が多ければ多いほど費用は増えていきますので、修繕積立を行い修繕計画を立てておくようにしましょう。

ノウハウ豊富な賃貸管理会社を選ぶ

メンテナンスがしっかりと行われている場合、マンション物件の寿命は60年以上と言われています。

物理的なコンクリートの寿命が100年以上とされていますので、あり得ない話ではないでしょう。

しかし、ずさんなメンテナンスを行なっていた場合には、老朽化は加速度的に進んでいくことが指摘されています。

このような理由からも、ノウハウが豊富な賃貸管理会社に物件を管理してもらうことが重要になってきます。

ノウハウが豊富な管理会社を選ぶことで、計画的にメンテナンスを行なってもらえるので、物件の寿命も伸び、長期的に収益を得ることが可能になります。

また、そのような会社は大規模修繕のノウハウも持っているので、大規模修繕を行う際の相談もできるため安心して投資用物件を運用することができるでしょう。

築年数が古くなるにつれ「家賃下落リスク」

下落

上述の通り、不動産は時間が経つにつれて劣化が進みます。この劣化とともに家賃が下落してしまう傾向があります。

築年数の浅い物件と、築年数の古い物件とで家賃が違うのはこのリスクが発生しているからです。

(1)家賃下落リスクとは

不動産は、たとえ新築時に購入したとしても、時間が経過すると劣化してしまいます。これを経年劣化と言い、避けられないものです。

この経年劣化とともに下落してしまうのが家賃です。

以下少し古いデータになりますが、2013年に三井住友トラスト基礎研究所が発表した「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」というレポートを掲載しますのでご覧ください。

経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由

出典:三井住友トラスト研究所 経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由

上記のグラフを見ていただければ分かるように、家賃は新築物件であっても築2年でピークを迎えると、それ以降は下がり続けて築10年で約20%下落していることになります。

家賃が下落するということは、それだけ月々の収入が減り、利回りが低くなるということです。

売却時に物件価格にも影響が出てくる可能性があるでしょう。

(2)家賃下落リスクの回避策

物件の経年劣化による家賃下落リスクは、避けることはできませんが回避する方法があります。以下の2つを参考にしてみてください。

下落率が低い築20年以上の物件を選ぶ

先ほどのグラフをご覧になってください。築年数が20年以上の物件の場合、家賃の下落率が緩やかになっていることに気づくかと思います。

築20年以上の物件は、家賃が下落することがほとんどありませんので、家賃下落リスクを抑えられる物件と言うことができるでしょう。

そのため、運用の見通しが立てやすいというメリットが築20年以上の中古物件にはあります。

賃貸ニーズに合わせてリフォームなどをする

不動産投資物件を購入後は、賃貸ニーズに即した部屋づくりをすることを心がけて、家賃下落リスクを抑えることが重要です。

例えば、古くなった物件についてはリフォームを行い外観を新しくしてみたり、設備を周辺の物件よりも新しいものにしてみたりするのも良いでしょう。

最近注目を集めているのが、大規模な修繕を行い、物件の性能や価値を新築の状態よりも向上させる「リノベーション」物件です。

大規模な修繕となりますので、コストはかかるかもしれませんが、賃貸ニーズは高まるでしょう。

新築物件は適正家賃を目安に価格交渉をする

もし、新築マンションや新築戸建てなど、新築物件を購入したいと考えている場合は、購入価格をできるだけ安くできないかオーナーと交渉することをおすすめします。

購入価格を抑えることで利回りを高くして、収益性を高めることができるからです。

価格交渉をする際には、家賃の価格が周辺の物件と比較して高くないか、家賃相場を調べておきましょう。

新築物件の場合、プレミアム価格で家賃設定されていることがあるからです。

対象物件のある仲介業者を訪ねてヒアリングを行うことや、SUUMOやHOME’Sなどの不動産情報サイトで周辺地域の賃料帯を確認しておいて交渉に臨むことがおすすめです。

入居者による「家賃滞納リスク」

計算

上述した「空室リスク」同様に、家賃収入が得られなくなってしまうのが「家賃滞納リスク」です。

入居者が家賃を納めないことによって起こるこのリスクは、月々の収益が得られなくなるため、自己資金が減ってしまう可能性があるので注意しましょう。

(1)家賃滞納リスクとは

家賃滞納リスクは、入居者がいて空室リスクを回避できたとしても家賃が支払われず、家賃収入を得られないことにより発生するリスクです。

空室リスク同様に、ローン返済に家賃収入を当てていた場合には自己資金が減少する可能性があります。

以下のデータは、首都圏、関西圏、その他、全国に分けて家賃滞納率を表したものです。

日管協短観(2020年度下期)

出典:公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 第25回 日管協短観(2020年度下期)

このグラフによれば、引き落とし口座の残高不足や払い忘れなのどの理由で滞納してしまう月初全体の滞納率は全国平均で5.0%です。

継続して資金が不足している場合や、意図的な滞納である可能性がある月末での1ヶ月の滞納は2.1%、月末での2ヶ月以上の滞納率は1.1%と下がる傾向にありますが、見逃すことはできないリスクでしょう。

家賃滞納リスクには更にコストがかかる危険性をはらんでいます。

一般的に3ヶ月以上の家賃滞納があった場合、立ち退き訴訟を提起することが可能です。

しかし、実際に訴訟を起こして強制退去させることができたとしても10ヶ月程度かかることがほとんどとされています。

その間、家賃が払い込まれる訳でもなく、訴訟費用や強制代執行にかかる費用が30〜40万円程度かかると言われており、部屋の原状回復費用もかかってくるため一人当たり約100万円のコストがかかるそうです。

家賃滞納リスクは、家賃収入が入ってこないというリスクの他に、このようなリスクが発生する可能性もあるので、注意しておきましょう。

(2)家賃滞納リスクの回避策

家賃収入の減少の他にも、訴訟や強制代執行によるコスト増のリスクがある家賃滞納リスク。このリスクの回避方法は下記の通りです。

審査基準を厳しくする

家賃滞納リスクを回避するには、入居希望者の入居前審査基準を厳しくすることをおすすめします。

不動産投資を行なっている場合、物件の管理を不動産会社や賃貸管理会社に任せているという方がほとんどでしょう。

そこで、物件の管理を任せている会社に入居前審査を厳格にしてもらうように頼んでおくことでトラブル回避が可能です。

例えば、申し込みの際には保証人ではなく連帯保証人を立てるなど、厳しい審査基準を設定してみることなどが考えられるでしょう。

管理会社から入居申込の連絡があった場合、自分自身でも検討してみることがおすすめです。

以下は、入居前審査で見ておくと良い条件を記載しておきますので、ご自身で入居の有無を検討する際の参考にしてみてください。

  1. ☑入居申込書に嘘の記載がないかどうか
  2. ☑支払い能力が低すぎはしないかどうか
  3. ☑転居前の住居の居住期間が極端に短くないかどうか

入居審査の際にご自身で面談を行うという方法もあります。

不動産管理会社は店頭で顔を合わせていますが、賃貸物件のオーナー自身は入居者と顔を合わせる機会がほとんどないと言えるでしょう。

ご自身で実際に会ってみることも大事な要素ではないでしょうか。

リスク回避をはかる際には、オーナー様ご自身の目で判断すること重要かもしれません。

家賃保証会社の加入を必須条件にする

入居時の条件として「家賃保証会社の加入」を必須条件とすることで、家賃滞納リスクを軽減することができます。

家賃保証会社とは、家賃滞納が発生した場合にオーナーに家賃を保証してくれる会社のことです。

家賃保証会社を利用する際には、手数料が発生しますがその手数料は入居者が支払うことになりますので、オーナーに負担がかかることはありません。

更に、家賃滞納が発生すると、支払いの立て替えはもちろんですが、滞納者への督促や滞納家賃の取り立ても代行してもらえます。

オーナーにはメリットの多いと思われますので、家賃滞納リスクを軽減したい方は家賃保証会社の加入を必須条件にすることを検討してみてはいかがでしょうか。

築年数が古いなどの理由による「不動産価格下落リスク」

男性

さまざまな理由から、購入物件の不動産価格が下落することがあります。

不動産価格が下落すると、購入時よりも売却価格が低くなってしまう可能性があります。

最終的に物件を売却することで、ローンの返済を考えている方にとっては、希望している価格に達することがなく、自己資金を崩す必要が出てきてしまいます。

(1)不動産価格下落リスクとは

不動産価格下落リスクとは、その名の通り、所有している不動産物件の価格がさまざまな理由から購入当時の価格より低下してしまうことです。

不動産投資の出口戦略としては、家賃収入と売却益を合わせた利益を最大化することですが、不動産価格が下落してしまうと、最後の売却の段階で望んでいたような利益が得られなくなる可能性があります。

不動産価格下落の原因としては、以下のようなことが考えられます。

  1. ☑人口減少などによる土地価格の下落
  2. ☑不景気によるもの
  3. ☑物件で事故や事件が発生した
  4. ☑建物の老朽化による物件自体の価格下落

その他にも、需要と供給のバランスなど、さまざまな要素が考えられはしますが、上記のような原因が発生した場合には所有している不動産の価格が下落してしまうでしょう。

(2)不動産価格下落リスクの回避法

不動産価格下落の要因はさまざまですが、主な要因となる3つを中心に不動産価格下落リスクを回避する方法を解説していきます。

人口減少のエリアを避ける

以下の表は、総務省が発表した令和2年国勢調査人口速報集計結果(要約・概要)です。

令和2年度国勢調査人口速報集計結果

出典:総務省 令和2年度国勢調査人口速報集計結果(要約・概要)

人口が減少することによって土地価格は下落してしまいます。土地価格の下落は、不動産価格下落リスクの一番の要因と言えるでしょう。

人口減少は、その土地に対する需要の減少を意味しますので、土地価格が下がってしまうのです。

上記の表を見ていただくと気がつくと思いますが、多くの都道府県で人口が減少している中、東京都の人口増加率は群を抜いています。

東京、特に都心の不動産物件は高額ではありますが、不動産価格下落リスクは低いと言えるでしょう。

人口の増減だけが原因になっているとは言えませんが、人口が減少しているエリアは避けることで不動産価格下落リスクは抑えられると言えます。

事故、事件などがなかったかを調べる

不動産価格が下落する一因として、所有している物件で事故や事件が起こった場合があげられます。

代表的なものは、人の命が失われてしまったような事故、事件が発生してしまったものです。

このような物件には入居者がなかなか現れないことや、家賃を下げなくてはならなくなり、利回りが下がってしまうでしょう。

このようにして、不動産価格が下がってしまうのです。不動産を購入する場合は、その物件で事故や事件がなかったかを調べる必要があります。

不動産管理会社には告知義務がありますが、そのことを隠してしまう悪質な業者も存在しているので注意が必要です。

しかし、どの物件で事故や事件があったのかを調べるのは大変な作業で、個人で調べることは簡単なことではないでしょう。

そこで、事故や事件のあった物件を調査して公表している「大島てる」というサイトを利用することをおすすめします。

全国の事故や事件が起こった物件やそこで起こったことの具体的な事例も記載されているので、ご自身が購入を検討している物件で事故や事件が発生しているかどうかをスムーズに探すことができるでしょう。

定期的にリフォームする

不動産は経年劣化するものだということは、上述させていただきました。

時間が経過するごとに、不動産の価格はどうしても下がってしまいます。

また、一部が破損したというような場合でも、不動産価値は下がってしまうので注意しましょう。

そこで、重要になるのが定期的なリフォームです。物件に老朽化した場所が見つかれば、メンテナンスをしっかりしておきましょう。

また、今人気を集めているリノベーションを行うことで、新築物件にも劣らないくらいに不動産価値を高めることができますので、検討してみるのも良いでしょう。

周辺不動産の資産価値変動を調べる

不動産の資産価値は、経済的な影響や社会的な影響によって変動するものです。

経済状況が悪化している場合には、不動産の購入を控える人が多くなるため下落してきますし、逆に経済状況が上向きに転じれば不動産価値も上昇していくでしょう。

また、大きな社会的イベントの有無でも資産価値は変動します。

例えばオリンピックや万博など、世界的なイベントが開催されると不動産の価値は上昇していくと考えられます。

しかし、そのイベント後の需要の有無によっては、不動産価値が下がる可能性も否定できません。

更に、周辺地域の再開発などが行われると、不動産価値は大きく上昇することがありますので、さまざまな情報を集めておくことが、不動産価格下落のリスクを回避するヒントになると言えます。

返済期間中の「金利上昇リスク」

金利上昇

不動産投資で収益物件を購入する場合、ローンを組むことが一般的です。

このローンを組む場合に注意したいのが「金利上昇リスク」なのです。

経済情勢が変化することによって、金利が変動することが考えられます。

当然のことですが、金利が高くなれば、その分月々の返済額も高くなりますので適切な金利を選択できるようにしましょう。

(1)金利上昇リスクとは?

上述の通り、通常、不動産投資において物件を購入する際には金融機関から借入を行うことになります。

その際の金利は「固定金利」「変動金利」の2種類があり、その中から選択することになります。

固定金利は、返済する期間中金利が変わることがありませんので、金利上昇リスクを考えなくても良いのですが、金利が一定であるため返済額が増えてしまう可能性があるでしょう。

変動金利は、半年に1度、金利の見直しが行われ、5年に1度返済額が見直されます。

このような特徴があるため、金利上昇リスクの影響を受ける金利のタイプだと言えます。

現在、日本では低金利の状況が続いていますので、変動金利を選択する方が多いようですが、金融政策や金利政策の転換などが行われた場合には、金利が上昇する可能性があるので経済情勢を注視しておきましょう。

(2)金利上昇リスクの回避策

金利上昇のリスクがあるとは言え、できることなら低金利でローンの返済を終えたいと考えるのは当然のことだと思います。

そこで、金利上昇リスクを回避するのはどのような方法があるのかご紹介しましょう。

元金均等返済にする

ローンの返済方法には、「元金均等返済」「元利均等返済」があります。「元金均等返済」は毎月一定額の元金を返済していく方法です。

一定の元金に利息金額が加算されますので、返済開始直後は返済額が最も高くなります。

この返済方法だと、金利が低いうちに借入金を早期で返済することが可能です。

「元利均等返済」は金利に変化がなければ、毎月一定額を返済していく返済方法です。

そのため、初期段階は利息の支払いが多くなり、借入金が減らないのがデメリットと言えるかもしれません。

以上のことを考えると、金利上昇リスクを回避して金利水準が低いうちに返済したい方には、「元金均等返済」を選択することをおすすめします。

②5年1.25倍ルールのローンを選ぶ

変動金利には「5年ルール」「1.25倍(125%)ルール」が設けられていることが多いようです。

これは、返済金額の急激な上昇を抑えるためのものですので、このルールを設けているローンを利用するようにしましょう。

「5年ルール」とは、ローンの返済金額を5年に1度しか見直さないというものです。

変動金利は、半年に1度金利の見直しが行われますが、5年ルールが設けられている場合には、金利が見直されても5年間は返済額が変わらないので、返済金額が急激に上がることはありません。

「1.25倍ルール」とは、見直し後の返済金額が、前回の返済金額の1.25倍を超えて増えないというルールのことです。

この2つのルールは、すべての金融機関が変動金利を利用する際に設けているものではありませんので、変動金利でローンを組む時は必ず確認することをおすすめします。

天災による「地震、火災リスク」

自然災害

日本は世界各国に比べて自然災害が多い国だと言われています。地震はもちろん、台風による被害も近年はよく耳にするところです。

これらの自然災害による被害は、不動産価値が下落してしまう一因でもあります。同様に火災も不動産価値を下げてしまう一因です。

(1)地震、火災リスクとは?

マンションなどの不動産は現物資産であるため、地震や台風などの自然災害、火災などに巻き込まれてしまう可能性があります。

これらの災害に巻き込まれてしまった場合、建物が損壊してしまうことによる修繕費用が必要です。

また、最悪の場合には建物そのものが全壊してしまうことも考えられるでしょう。

建物が全壊してしまった場合や木造の物件であれば、火災によって全焼してしまった場合には、家賃収入が得られなくなるだけでなく、復旧するための費用もかかってしまいます。

地震などの自然災害は、いつどこで発生するかが分かりません。特に地震大国である日本では、どのエリアに物件を持っていても、そのリスクは同程度だと考えておいた方が良いでしょう。

(2)地震、火災リスクの回避策

いつどこで発生し、巻き込まれるか分からない地震リスクなどの災害リスクや火災リスクですが、完全に避けることはできないとは言え、ある程度回避することは可能だと言えます。

新耐震基準を満たした物件を選ぶ

新耐震基準とは、建築確認日が1981年6月1日以降のもの、1981年6月1日以降に建築確認において適用されている基準のことです。

それ以前の旧耐震基準と区別して使われています。

旧耐震基準においては、震度5強程度の揺れで倒壊することなく、破損した場合でも補修すれば生活できることが基準として設定されていました。

その後、震度6以上の地震が発生することも珍しくなくなったため、その基準が「震度6強、7程度の地震でも倒壊しない」とされました。

このように、購入時に新耐震基準を満たした物件を選ぶようにすれば、リスクを抑えることができます。

新耐震基準を満たした物件の中でも、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート造)のものは耐震性、耐火性ともにトップクラスと言われており、地震リスクや火災リスクに強い物件と言えるでしょう。

特に注意しておきたいのは、築40年以上のRC造(鉄筋コンクリート造)の建物です。

これらの建物は旧耐震基準で設計されている可能性がありますので、物件購入時には必ず不動産業者に確認をとっておくことをおすすめします。

地盤の強いエリアを選ぶ

地震がいつ発生するかを予測することは難しいことですが、地盤が弱い地域を避けて購入物件を選択することは可能です。

地盤がしっかりしている地域は、地震が起こっても揺れの増幅が大きくないため、被害が最小限に抑えられる可能性があります。

地盤について知りたい場合は、内閣府防災担当のホームページ内にある「防災情報のページ」からアクセスできる「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」で確認することが可能です。

また、朝日新聞が2015年に出した「揺れやすい地盤」というサイトからも確認できます。

また、物件のある地域が発表しているハザードマップも参考にしてみることがおすすめです。

地震、火災保険に加入する

不動産投資の運用は長期間に渡ることがほとんどです。

そのため、どこかのタイミングで地震などの自然災害や火災に遭遇することもあるでしょう。

そのようなリスクは決して無視することはできません。

そこで、その損害に備えるためにも地震、火災保険に加入しておくことをおすすめします。

保険に加入しておけば、損害を受けた際の保証を受けることが可能です。

また、地震保険は地震そのものの損害だけでなく、地震によって発生した津波などによる損害も保証してもらえることがあります。

不動産投資を成功させるためのコツ

投資

不動産投資には初期費用もかかりますし、さまざまなリスクがあるため敬遠してしまう方もいるでしょう。

しかし、以下のコツを理解しておけば、不動産投資の成功へ一歩ずつ近づいていくことは可能です。

上記のリスクを理解した上で、不動産投資に興味があるという方は、ご一読しておいてください。

(1)事前にリスクを把握し回避策を立てる

不動産投資も投資である以上、リスクは必ず存在します。それらのリスクは上述した通りですが、回避する方法も解説させていただきました。

どのようなリスクが存在しているかを知っているか、知らないかでは大きな差があると言えるでしょう。

どのようなリスクがあるのかを把握していれば、回避策を立てることができます。

完全に回避するということは難しいかもしれませんが、事前に対策ができていればリスクを軽減することは可能です。

これは、リスクを知らずに不動産投資を始め、それらのリスクに遭遇した際に対応できず大きな損害を被ってしまう可能性を回避することになりますので、不動産投資を成功させるコツと言えるでしょう。

(2)不動産投資の基礎知識を身につける

不動産投資は、本業が忙しい人でも始めることができる投資として人気が出ています。

その理由は、物件購入後、運用や管理など、不動産経営を不動産会社や管理会社に任せることができるからです。

しかし、不動産投資を本気で成功させたいと考えた場合、基礎知識を身につけておくことは非常に重要です。

物件購入の際には、どのような物件を購入すれば入居者が入ってくれるのか、物件のあるエリアの住環境を調べたり、不動産価値が上がる再開発が計画されていないかなど、さまざまな情報を集めたりしなくてはいけません。

その情報をもとに物件を選択することで、毎月の収益もしっかりと得られ、最終的に売却益を保つことにもつながるのです。

管理費はかかってしまいますが、賃貸経営やアパート経営などのマネジメント業務は素人には難しいため、それらを委託することで入居者募集や空室対策、建物管理や物件管理などの手間を省けるという点はメリットです。

そのメリットをいかした上で、書籍を買って読んでみたり、不動産会社の開催する無料セミナーや相談会に参加してみたりと、日々勉強して基礎知識を習得することが、不動産投資の成功につながっていくのです。

(3)無謀な投資プランを立てない

不動産投資は、レバレッジをきかせることで手元にある自己資金よりも大きな額の物件を購入することができ、大きな収益を上げることができる投資方法の一つです。

レバレッジをきかせることで、家賃収入などのインカムゲインを大きくしたり、売却時のキャピタルゲインを大きくしたりすることも可能になります。

だからと言って、最初からあまりにも高額な物件をローンを組んで購入するのはおすすめできません。

高額な物件であればあるほど、月々の返済は高額になります。

そんな中で、空室リスクなどが発生すると自己資金からローンを返済することになります。

最悪の場合には、購入した物件を売却しても返済できず、自己破産してしまうという可能性もあるでしょう。

不動産投資は、自分の身の丈にあった物件から始め、収益が安定してきたら規模を拡大していくというように資金計画をしっかりと立て、余裕を持って行うことが重要です。

(4)信頼できる専門家に相談する

どんなに経験豊富な不動産投資家でも、一人だけで不動産投資を成功させるのは不可能に近いでしょう。

さまざまな物件がある中から、成功しそうな物件を探すのは至難の業と言えます。

その時に重要になってくるのが、信頼できる専門家の存在です。

専門家のアドバイスとご自身の知識を合わせることで、不動産投資を成功に近づけることができます。

専門家として不動産投資会社に相談するのもいいですが、実は第三者である我々FP相談することも非常に重要です。

なぜならば、私たちは中立的な立場からアドバイスをさせて頂くことが可能だからです。

特に業界内では不動産投資に詳しいFPが少ないと言われている中で、弊社は非常に実績が豊富です。

また、私本人でも実際に個人の不動産投資家であり、複数の不動産を所有しています。

不動産投資を検討しているけど不安がある方は、ぜひ一度相談してみるのはいかがでしょうか。

まとめ

不動産投資

不動産投資は誰でも始められる投資商品として、今では富裕層はもちろんのこと、安定的な収入が得られることもあり、会社員や投資初心者まで幅広い人気を集めています。

また、近年、REIT(不動産投資信託)や不動産投資型クラウドファンディングなど、少額の投資金で投資ができるというローリスクが魅力の投資手法も出てきたことも、その一因と言えるでしょう。

副業としての収入が欲しい、不労所得を得たい、所得税や住民税、相続税などの節税対策、年金の代わりなど、さまざまな理由から不動産投資を始められる方が増えました。

しかし、不動産投資にはリスクがつきもので、必ずしも成功するとは限りません。

そのため、リスクやその回避方法、失敗例などの情報収集を行い、自分の知識としていくことが大切です。

この記事を読んで頂き、不動産投資をスタートする一つのきっかけになってくれたら嬉しいです。

著者

代表取締役 田中佑輝
代表取締役 田中佑輝株式会社アルファ・ファインシャルプランナーズ
アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。

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