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不動産投資の初心者必見!FPが教える成功するには知るべき6つのこと

公開日:2022/12/16 最終更新日:2022/12/17
不動産投資
  • 「不動産投資って初心者にもできるものでしょうか?」
  • 「不動産投資って初めての人には難しいですか?」
  • 「不動産投資ってどうやったら始められますか?」

不動産投資は誰でも簡単に始められると聞いて興味を持っているけれど、分からないことが多くて一歩踏み出せないという方が多いようです。

不動産投資は、投資の中でも大きな金額が動くものですので、失敗したら大変なことになるのではないかという不安から始めることができないという方もおられることでしょう。

本記事では、そんな不動産投資初心者のために、不動産投資とはどのようなものか不動産投資を成功するために知っておきたいポイントやコツを徹底解説します。

不動産投資とは?2つの収益方法について

家賃収入

一口に不動産投資と言ってもどのような種類があり、どうやって収益をあげるのかをご存知でしょうか。

ここでは、不動産投資とはどのようなものかと不動産投資の2つの収益方法を解説します。

(1)不動産投資とは?

不動産投資とは、簡単に言えば「マンションや戸建てなどの不動産を購入し、他人に貸すことで家賃収入を得る投資方法」です。

不動産投資には近年主流となっている「ワンルームマンション投資」と呼ばれている、「区分投資」、マンション一棟やアパート一棟を購入してマンション経営を行なっていく「一棟投資」、一戸建て住宅を購入して貸し出す「戸建投資」の3種類があります。初期費用は区分投資の場合、100万円台から始められるものもあります。戸建投資については、1,000万円から2,000万円台、一棟投資の場合には新築マンションや中古マンション、新築アパートなどによって変動はあるものの3,000万円前後のものから高いものだと数億円以上となっており、価格帯には幅があります。不動産投資初心者はいきなり大きな額を投資するのではなく、初心者向けとされているワンルームマンション投資から始めることがおすすめです。不動産経営とはどのようなものかを学び、規模を大きくしていくようにしましょう。

また、最近ではREIT(不動産投資信託)不動産投資型クラウドファンディングという1万円程度の少額から始められる不動産投資商品も出てきており、会社員を始め多くの人々の注目を集めています。運用などを専門家に任せ、売却益や賃料収入の利益を投資家に分配するという、投資信託に似た仕組みとなっています。自己資金が無かったり、いきなり大きな資金を動かすのは不安だという不動産投資初心者に最適です。

(2)2つの収益方法

不動産投資には2つの収益方法があります。不動産投資はどのようにして収益をあげるのか、その仕組みを見てみましょう。

家賃収入による「インカムゲイン」

不動産投資の収益方法の1つ目は家賃収入です。不動産投資が毎月安定して収入が得られると言われるのは、この家賃収入によるインカムゲインがあるためです。

インカムゲインとは、資産を保有していることで安定的な収入を継続して得られる利益を言います。運用益と言われるものです。インカムゲインには他にも、株式投資で得られる配当金や投資信託の収益配当金、預金や債権の受取利息があります。

不動産投資の場合は長期的運用を目的としており、家賃収入によるインカムゲインが主要な収益になっていると言えるでしょう。

売却益による「キャピタルゲイン」

不動産投資の収益方法のもう1つは売却益です。保有している不動産の価値が値上がりした際に売却して得られる利益がキャピタルゲインです。購入時よりも高い価格で売却できた場合にはキャピタルゲインと言いますが、逆に購入時より価値が下がってしまった場合には「キャピタルロス」と言います。

キャピタルゲインには他にも、株式や債権などを売却した際に得られる売却益などがあります。

不動産投資は、このインカムゲインとキャピタルゲインの合計が黒字になることを目指して運用を行う投資方法です。

不動産投資の6つのメリット

契約

不動産投資は誰でも始めやすい投資として人気を集めています。不動産投資を始めるメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、不動産投資の6つのメリットを解説していきます。

(1)融資を活用することからレバレッジ効果を得られる

上述した通り、不動産投資は初期費用がかかますので、自己資金が無いと始められないと考えてしまうかもしれません。確かにある程度の自己資金を持っていると有利になる部分もありますが、実際には不動産投資は自己資金が少ない、または無い場合でも始めることが可能です。

不動産投資の特徴として、資金を銀行などの金融機関から融資を受けて始められることがあげられます。その点が株式投資などとは異なっています。このように自己資金の他に、金融機関から融資を受けてローンを組むことで、自己資金よりも大きな金額を投資できるので不動産投資はレバレッジ効果が高い投資方法と言えるでしょう。レバレッジとは「てこの原理」のことを言い、金融機関から融資を受けて収益物件を購入することで自己資金のみで投資するよりも大きな利益を得ることができます。

例えば、自己資金を200万円持っている場合、自己資金のみで運用したときの利回りが5%だと仮定すると、その利益は10万円です。しかし、自己資金の200万円と、金融機関から借り入れた500万円を組み込んで運用すると、利益は35万円となり自己資金のみの場合の3.5倍になります。

このように不動産投資は、金融機関から融資を受け、レバレッジをきかせることで自己資金が少ない場合でも始めることができ、大きな利益を出せるのです。

(2)インフレ対策になる

当然のことではありますが、不動産投資が対象としているのは「不動産」です。不動産は、金と同様に現物資産として知られています。現物資産とは「物」自体に価値がある資産のことです。現物資産はそれ自体に価値があるため、価値が下がりにくいのが特徴です。

不動産投資はインフレに強いと言われています。現金や株式などがインフレの影響で価格が変動しやすいのに対して、不動産は現物資産であるため資産価値が下がりにくいからです。

また、インフレ時は物価が上昇するため、現金の価値は下落してしまいます。ところが不動産投資の収益となる家賃はモノやサービスの価格が上昇するのに合わせて上昇していく傾向にあるため、インフレ対策になると言われます。

不動産投資の場合、多くの方が金融機関で不動産投資ローンを組んで始める方がほとんどです。インフレになった場合、お金の価値が下がるので、相対的に借金の価値も下がることになり、実質的に借金が目減することになります。

このようなことから、不動産投資はインフレ対策になると言われているのです。

(3)相続税などの税金対策になる

不動産投資で購入した投資物件を活用すると、相続税対策ができることをご存知でしょうか。相続税は思っている以上に高額になる場合が多く、相続税対策をいっさい行なっていないと投資物件を取得する相続人に、高額の相続税が発生する可能性があるのです。

一般的に、預金や株式などの金融資産を不動産に変えておくことで、相続税評価額が下がることになります。その理由として、現金や株式などの金融資産は他の用途に転用しやすいのですが、マンションや戸建などの不動産は売却して現金化されない限り、他の用途に転用することが難しい点があげられます。このような理由から相続財産を現金などから、不動産に変更しておくだけでも、相続税対策になると言えるでしょう。

更に、相続により取得する不動産が不動産投資用の賃貸物件であった場合は、より価値が下がるとされています。これは、第三者である入居者に、所有している不動産を利用させることになるため、所有者が自由に処分することができなくなるからです。自由に処分できないのであれば、価値が下がるのは仕方ないことだと言えるのではないでしょうか。これらの理由から、不動産の評価額を半分程度に下げることが可能となり、相続税を大きく節税することができます。

また、不動産投資によって得られる不動産所得が赤字となっている場合には、給与所得からその赤字分を損益通算することで課税所得額を引き下げ、所得税や住民税を軽減することも可能です。管理費や修繕費、登録免許税、印紙税、不動産取得税などについては、しっかりと計算し必要経費として計上することもできるので、節税効果が期待できます。

これらの節税対策は確定申告を行わなければいけませんので、注意しておいてください。

(4)団体信用生命保険による生命保険がわりができる

不動産投資は生命保険代わりになるという話を聞いたことがある方いるかもしれません。不動産投資が生命保険代わりになるとはどういうことなのでしょうか?

不動産投資を始めるに当たり、不動産投資用物件をローンを組んで購入すると、一般的に団体信用生命保険に加入することになります。この保険に加入すると投資家がローンを残して亡くなった場合、ローンの残債の支払い免除を受けることができます。これは生命保険会社が残債分相当額の保険金を銀行に支払う仕組みになっているからです。

団体信用生命保険には、その他にも生命保険と同様の厚い保障が受けられるものも用意されていおり、例えば「ガン保障特約付団信」などがあります。

不動産投資用物件の所有者が亡くなった場合、その物件は売却などをしない限り相続財産として相続人に受け継がれていきます。物件の相続人は、引き続き家賃収入を得ることができるため、遺族年金のような形で毎月安定した収入を継続して得ることが可能です。このような場合に、ローンを完済した物件を相続することになり、キャッシュフローが増加している状態で収益を得ることができます。

また、物件を相続することになる遺族は、引き続きマンション経営を行なって家賃収入を得ることもできますが、売却することでまとまったお金を手にすることも可能です。

以上のような理由から、不動産投資は投資家が亡くなった際に生命保険代わりになると言われています。

(5)管理を依頼することによって本業が忙しい人もできる

不動産投資は、本業が忙しい方でも始められることもメリットの一つでしょう。不動産投資は、賃貸不動産を購入後、管理や運用を不動産会社や賃貸物件管理会社に委託することが可能です。マンションやアパート経営は、入居者募集やそのための宣伝広告活動などの空室対策、建物自体や設備等の修繕、近隣住民または入居者等とのトラブル対応などさまざまな管理業務を行うことになります。これを1人でやろうとすると、本業に専念することはできないでしょう。これらの業務を管理会社に委託することで、ほとんどの管理業務を任せることができるため、本業が忙しくても資産形成をすることが可能です。

それに対して、株式投資やFXなどの金融商品の場合、毎日価格が変動しているので頻繁にチェックすることが必要になります。また、常に価格が変動しているため、大きく利益を得ようとすると売買のタイミングを逃さないように気にしておかなければいけません。そのため、常に値動きを気にしていなくてはいけないので、本業に専念することが難しいでしょう。更に、専門的な知識やテクニックも必要となってくるため、時間をかけて勉強し続ける必要があります。

(6)長期に渡り資産形成することができる

不動産投資は、長期的に運用することを目的とした投資方法ですので、長期間に渡って資産形成をしたいと考えている方には適しています。不動産投資で購入した物件は、たとえ中古物件であっても、定期的な修繕やリフォーム、リノベーションなどを行うことで長年に渡って利用することができます。そのため、長期間安定した収益を継続的に得ることが可能なのです。購入した物件が新築物件だった場合は、収益を得られる期間はより一層長くなるでしょう。中古物件であっても、定期的なメンテナンスと修繕を行っておくことで耐用年数を長くすることが可能です。

長期に渡って運用することで、投資物件購入のために組んだローンを払い終わった頃には、さまざまな諸費用を差し引いてもキャッシュフローが増加することになり、より一層資産形成がしやすくなります。

また、不動産は現物資産ですので金と同様、それ自体に価値があるため大きく値下がりすることもありません。長期に渡って資産形成を行なった後は、売却して利益を得ることもできます。そのためにも、物件のメンテナンスはしっかりと行なっておくことが肝心です。

不動産投資の4つのデメリット

バランス

不動産投資にはメリットもありますが、投資である以上、リスクやデメリットも存在します。ここでは不動産投資のデメリットを解説しますので、しっかりと理解しておきましょう。

(1)空室リスクにより家賃収入が得られない

不動産投資のリスクの中でも一番気をつけておきたいリスクは「空室リスク」です。空室リスクが発生すると期待していた収益を得ることができず、手元にある自己資金を崩す必要が出てきます。

空室リスクとは、購入した物件の入居者が見つからず、期待していた家賃収入など、不動産投資で得られるはずの収益を得ることが不可能になってしまうリスクのことです。

不動産投資を開始する場合、一般的には金融機関から借入れを行い不動産投資用ローンを組んで物件を購入します。その理由は、金融機関から借り入れを行い、自己資産と合わせることでより大きな利益を上げられるレバレッジ効果が期待できるからです。

金融機関でローンを組んで物件を購入した場合に、空室期間が長くなってしまうとローンの返済を自己資金から出すことになり、損益が発生して赤字になる可能性が大きくなります。特に不動産投資ローンを頭金なしのフルローンで組んでいると、最悪の場合は返済が不可能になり、自己破産してしまうかもしれません。

空室リスクは市街地から離れているほど、最寄駅から離れているほど高くなるとされているので、物件購入の際には立地条件や物件のあるエリアについても調べておく必要があります。

同様に家賃収入が入って来なくなるリスクとして、「家賃滞納リスク」などがありますので注意しておきましょう。

家賃滞納に関するリスクヘッジにはどのようなものがあるのでしょうか?まず考えられるのが、入居時に家賃保証会社への加入を必須条件とすることです。保証料を支払うのが入居者のため、大家さんやオーナー様に負担がかかることはありません。また、入居審査を厳しくしてもらうことや、入居希望者と直接面談を行い、ご自身の目で確かめることも対策として有効でしょう。

(2)経年劣化により修繕費用がかかる

不動産は、建物自体が時間の経過とともに劣化する「経年劣化」が必ず発生するものです。それは、新築物件や中古物件にかかわらず発生します。完成した物件は、ある程度時間が経過した際には修繕が必要となり、その維持管理の費用がかかるためリスクが発生することがあります。

修繕リスクとは、建物の修繕に想像以上のコストがかかり、想定していた利回りを得られなかったり、想定収入よりも費用がかかったりするリスクです。

不動産は、どうしても時間の経過によって建物が劣化してしまいます。そのため、建物を維持する修繕工事が必要になります。外観が汚かったり、設備等に不具合があったりすると、入居者が集まりにくくなってしまい、上述した「空室リスク」にもつながる可能性があるので注意が必要です。

修善工事は、入居者に安全・安心に暮らしてもらうためにも、また投資物件の価値が下がることを防ぐためにも必要となる重要な工事と言えます。実際に修繕を行う際には、修繕工事会社を比較検討し、しっかりとした実績やノウハウを持っているかどうかを吟味し、慎重に考慮した上で選定してください。

修繕工事は建物の主要箇所だけでなく、建物の設備によってはエレベーター点検費用がかかることもありますし、ワンルームマンションの室内リフォーム費用などさまざまですので、オーナーごとに異なるということを認識しておきましょう。

修繕にかかる修繕費用は、少しずつでも良いですので修繕積立金として積み立てておくと、いざという時に役立ちます。

(3)金利上昇リスクにより返済額が増える

不動産投資で物件を購入する際には、ローンを組むことがほとんどでしょう。ローンを組む際に注意が必要になるのが「金利上昇リスク」です。経済情勢の変化により、金利が変動することがあります。金利が高くなれば、当然ながら月々の返済額も高くなるので適切な金利を選択しなくてはいけません。

不動産投資で物件を購入するために融資を受ける際には、金利を「固定金利」「変動金利」の2種類から選択することになります。

固定金利は、返済期間中に金利が変わらないため、金利上昇リスクはありません。しかし、金利が一定のため、返済額が増える可能性があります。

変動金利は、半年に1度金利が見直され、5年に1度返済額が見直されるタイプがほとんどです。このような特徴のため、変動金利は金利上昇リスクの影響を受けることになります。現在、日本では低金利が続いており、変動金利を選択する方が多いようですが、国の金融政策や金利政策の転換があると、金利上昇の可能性があるので経済情勢を注視する必要があるでしょう。

(4)地震、火事などの天災リスクにより修復費用がかかる

日本は自然災害が多い国であることはよくご存知のことでしょう。近年は地震はもちろん、台風による被害も大きくなっています。これらの自然災害や火災による被害は、不動産価値が下落してしまう一因です。マンションなどの不動産は現物資産であるため、地震などの自然災害、火災などに巻き込まれてしまう可能性が充分にあります。

これらの災害に巻き込まれて、建物が損壊した際には修復費用が必要です。また、最悪の場合には建物そのものが全壊することもあるでしょう。建物が自然災害により全壊した場合や、火災によって全焼してしまった場合、家賃収入が得られなくなるばかりか、多額の修復費用もかかります。

地震などの自然災害は、いつどこで発生するかが分かりません。特に地震大国である日本では、どのエリアに物件を持っていても、そのリスクは同程度だと考えておいた方が良いでしょう。物件がある地域が出しているハザードマップや内閣府防災担当が発表している「表層地盤のゆれやすさ全国マップ」を確認しておくことも必要かもしれません。また、地震保険や火災保険に入っておくことで、万が一、被災した際には保険金が下りるので損失を軽減することができます。

初心者が不動産投資で失敗しないための注意点

ポイント

不動産投資は、大きな資金が動くことになるため、始めるなら失敗したくないと考える方が多いことでしょう。ここでは、不動産投資初心者が失敗しないために注意すべき点を解説していきます。

(1)投資目的、目標を明確にする

投資全般に言えることではありますが、不動産投資においても「なぜ不動産投資をするのか」「不動産投資を行なって何がしたいのか」という、明確な目的や目標を持つことが大事です。

不動産投資をする目的は、副業として副収入を得たい、不労所得を得たい、節税したい、老後資金を作りたいなどさまざまでしょう。また、毎月入ってくる家賃収入で住宅資金を貯める、老後の年金の足しにする、最近若い世代にも人気が出てきたFIRE(セミリタイア)を達成、実現したいなどの目標を持って不動産投資を行なっていると成功しやすいとされています。

それは、投資目的や目標がない状態で不動産投資をしていると、やみくもに収益物件を購入してしまい、それらの物件を運用する資金が厳しくなって失敗率が上がる可能性があるからです。

「これをしたいから不動産投資を始める」「いつまでにいくらお金が必要だから不動産投資をする」というように計画性を持って物件を探し、規模拡大に努めるというようなやり方で不動産投資を行っていくことが成功への第一歩と言えるでしょう。そのためには、やはり投資目的や目標を明確にしておくことが重要になってきます。

(2)賃貸ニーズがある不動産の選び方を知る

不動産投資のリスクで一番気をつけたいのは「空室リスク」であると説明させていただきました。そこで、1つだけ質問してみたいと思います。

「郊外にある物件と都心部の物件。あなたならどちらを購入しますか?」

もちろん、ほとんどの人は都心部の物件を購入することを選択するはずですし、その判断は正しいと言えるでしょう。

空室リスクを回避する場合、賃貸ニーズのある不動産を購入することが必要になります。どのような物件が賃貸ニーズがあるかは、立地条件やその物件が建っているエリアがどのような場所かを調べる必要があります。駅近かどうかや、商業施設や学校、職場となるオフィス街に近いというような周辺環境、住環境が良いかどうかという点が賃貸ニーズに関わってきます。また、再開発が行われる場所も賃貸ニーズが高いと言えるでしょう。

立地条件や利便性に優れたエリアかどうかの他にも、賃貸ニーズが高まっている不動産があります。それが、リフォーム物件やリノベーション物件です。外観や部屋の内装、最新設備などを備えた物件にリフォームし満足度を高めたものや、大規模に間取りなどを変えたり、改修したりして物件の性能や価値を新築のものよりも向上させたリノベーション物件は賃貸ニーズが高まってきています。

このような賃貸ニーズのある不動産を選ぶには、さまざまな情報を集め、数多くの物件を実際に見に行くなど物件を見極める目を養うことが重要です。

(3)資産価値が落ちにくいエリアを選ぶ

不動産投資の出口戦略は、家賃収入のインカムゲインと不動産売却益であるキャピタルゲインを合計した利益を最大化することですが、その売却益が下がってしまう可能性があるのが、資産価値の下落です。資産価値が下落してしまった場合、売却による利益が下がり「キャピタルロス」になってしまい、ゴールでつまずいてしまう可能性もあります。

資産価値が下がってしまう要因は、不景気や建物の老朽化など色々ありますが、一番大きな要因としては人口の減少があげられるでしょう。人口が減少するということは、その土地に対する需要が減少していることを意味します。人口が減れば、せっかく購入した物件の価値が下がるだけでなく、物件へ入居する人も相対的に減少するので、家賃収入も得られなくなる可能性があるでしょう。

現在、多くの都道府県で人口が減少していますが、東京23区や神奈川県など首都圏エリアは人口増加が見られています。人口が増加しているエリアを見極めて物件を購入し、資産価値を落とすことなく、売却益を得られるようにすることが不動産投資成功への条件と言えるのではないでしょうか。

(4)不動産会社の話を鵜呑みにしない

不動産投資を始めようと考えた場合、最初に相談するのは不動産投資会社不動産会社ではないでしょうか。不動産会社は、不動産投資のスタートから物件購入、物件購入後の運営や管理など、さまざまな場面で頼りになる存在です。

だからと言って、不動産会社の言うことをすべて鵜呑みにするのは危険ですので注意しましょう。特に、不動産投資初心者は、不動産投資のリスクについてほとんど知識がない状態で話を聞くことになるため、より一層気を引き締めておくようにしてください。

すべての不動産業者がそうだとは言いませんが、中には不動産投資初心者であることを利用して、決して利回りが良いとは言えない物件を購入させようとすることがあります。

「なかなか市場に出てこない高利回りの物件です」

「良い物件で、契約希望者が多いので契約しないと、すぐに別の人に購入されるかもしれません」

などのセールストークで興味を引き、お客様のためではなく自分自身の成績や、仲介手数料をもらうために強引に契約を迫ってくることがあるからです。高利回りを売りに不動産投資物件をすすめられた場合には注意が必要です。建物管理や維持費用を差し引かないままの利回りの可能性があり、実質利回りを計算すると利回りが大幅に低下してしまうこともあります。

営業マンのトークを鵜呑みにして、すぐに購入を決めるのではなく、1度持ち帰って他の不動産業者から意見を聞いてみるなど、さまざまな意見を参考にするようにしましょう。

(5)不動産投資の基礎知識を勉強する

不動産投資は知識がなくても始められる投資だと聞いたことがあるかと思います。確かに、投資物件を購入した後は、不動産会社などに運営や管理を任せることができるので、不動産経営やアパート、マンション経営などの知識はそれほど必要ないかもしれません。

しかし、不動産投資も投資である以上は、基礎知識を持つことは大事です。勉強方法には、実際に書籍を購入してみたり、不動産会社の開催しているセミナーに参加してみたりとさまざまです。実際に物件の建っているエリアを調査に行くのも勉強のひとつと言えます。例えば、空室リスクを避けるためには、その物件が建っているエリアの情報や周辺施設、住環境が重要になってくることは上述の通りです。それに加えて、外観に修繕すべき箇所はないか、室内は賃貸ニーズに応えられるようなものになっているかなど、さまざまな要素を自分自身の目で見ながら確認することも重要になります。

不動産業者の中には利回りの良くない物件でも、セールストークで良い物件であるかのようにすすめてくることもあります。その際に、自分自身で基礎知識を勉強していれば、そのセールストークを鵜呑みにして損をすることもありません。

不動産投資の基礎知識は、不動産投資を成功に導くだけでなく、自分自身の大切な資産を守ることにも役立つでしょう。

(6)信頼できる専門家がいる

不動産投資で失敗しないためには、信頼できる専門家のサポートが必要です。いくつもの賃貸物件を持っていて、不動産投資を長年続けているようなベテランの投資家でも自分の力だけでは不動産投資を成功させるのは至難の業と言えます。

なぜならば、自分だけで集めることができる知識や情報には限りがあるからです。現在、インターネット上でも豊富な情報にあたることができます。しかし、その情報の質については玉石混交です。信用できるものもあるでしょうが、デタラメなものまであります。また、非公開の物件や、不動産業界の最新情報を個人で得ることはかなり難しいのではないでしょうか。

不動産投資を始めようと考えている方は、まず信頼できて、小さな疑問でも気軽に相談できる専門家やパートナーとも言うべき存在を探すようにしましょう。一番身近な専門家は、不動産会社や不動産投資会社です。不動産投資のスタートから物件の購入に始まり、次の物件の相談など、将来、何十年と関係が続くことになります。会社選びの判断基準としては、実際に相談に行ってみるなどして、働いている社員の態度や言葉遣い、会社の雰囲気などを見てみることや、WEB上での口コミや評判過去の実績を参考にしてみると良いでしょう。それでも判断がつかない場合は、テレビCMなどで見たことのある上場企業などを選んでも良いでしょう。担当者に経験の差などの違いはあると思いますが、強引に契約を結ぼうとするようなことはないと考えられます。

また、不動産会社の主催する不動産投資セミナーなどに参加することで出会うことになる、先輩投資家やオーナーも情報を得たり情報を交換し合ったりするための大事な専門家と言えます。その方々が持っている豊富な知識や成功事例はもちろんのこと、失敗例などの体験談は今後の投資を行う際に役に立つことでしょう。お金に関するプロフェッショナルとしては、ファイナンシャルプランナーがいます。家計や保険の見直しを行ってもらうことで、おおよその月々返済可能額を算出するサポートをしてもらえます。節税などを考えている場合は、税金の専門家である税理士などがいます。

不動産投資初心者が失敗しないようにするためには、さまざまな専門家に相談しながら進めていくことをおすすめします。

(7)自己資金がない場合は投資しない

不動産投資は少ない自己資金でも始められるのが魅力的な投資商品と言われています。しかし、自己資金がまったくないというような場合には、不動産投資を今すぐに始めることはおすすめできません。その理由は、金融機関で不動産投資ローンを組むことができない可能性があるからです。

確かに、不動産投資は金融機関から融資を受けてローンを組み、自己資金に組み込むことでレバレッジをきかせ、より価値の高い物件を購入することができます。そのためには、住宅ローン同様、銀行などの金融機関において審査が必要になります。特にフルローンで購入しようとなれば、相当厳しい条件を満たす必要があるでしょう。もちろん、自己資金ゼロだから絶対にローンが組めないかと言われれば、そんなことはありません。しかしそのような場合、利息が高く設定されたり返済期間を短く設定されたりする可能性があり、月々のローン返済額が大きくなることがあるので注意が必要です。

頭金を入れる場合、ローン審査の際に有利に働くと言われています。頭金は、借入金額の1〜3割程度の自己資金があると良いとされていますので、ある程度の貯蓄や自己資金が確保できれば、投資計画にも余裕ができ、失敗する可能性を抑えることができるでしょう。

実際に不動産投資を始めるには

スタート

ここからは、実際に不動産投資を始めるにはどうすれば良いのか、その流れを6つのステップに分けて解説していきます。不動産投資を始める際のイメージを持っていただければ幸いです。

(1)情報収集をしながら不動産投資会社に問い合わせをする

まず、自分自身の不動産投資に適している物件を探すために情報収集を行いきましょう。基本的に、情報収集は不動産投資会社が提供してくれる資料や物件情報、不動産会社が開催しているセミナーなどを利用します。

不動産投資会社が提供してくれる資料は無料のことがほとんどですし、ネットから資料請求が可能なのでお手軽に申し込めて、複数社の資料を比較検討できるメリットがあります。セミナーに関しては、自分自身のレベルに合わせたものを受講することができますし、講師の方に直接質問が可能で、投資仲間を作ることで情報収集が可能になるので、こちらも利用していくと良いでしょう。

このように収集した情報から、エリアや価格帯を絞り込むことができたら、不動産投資会社に問い合わせをしていきます。この際に、具体的に購入したい物件が決まっていなくても大丈夫です。不動産投資会社は、契約から購入時までの手続きを行う場でもありますが、さまざまな相談をするための場として活用することも可能です。電話の対応や実際に担当者に会うことで、信頼できる会社かどうかを確認しておきましょう。

(2)投資プランを提案してもらう

不動産投資会社に問い合わせをした後は、投資プランを提案してもらいましょう。どのような不動産投資物件を考えているのか、更に自分自身のライフプランや年収、自己資金の有無、想定している予算などを担当者に伝えましょう。

これらの情報をもとに、不動産投資会社は、家賃収入や実際にかかる経費なども含めてシミュレーションを細かく行い、初心者にも分かりやすい投資プランを提案し、そのプランに合った物件を紹介してくれます。

(3)セカンドオピニオンを受ける

不動産投資会社に投資プランを提案してもらったら、そのプランですぐに物件の契約に移ってはいけません。まずはその投資プランを持ち帰るようにしましょう。

1社からの投資プランだけだと、本当に自分自身に適しているプランかどうか分かりません。そこで行ってほしいのが、別の不動産投資会社に行って同様に投資プランを提案してもらうことです。いわゆるセカンドオピニオンと呼ばれるものになります。本当にこの投資プランが自分にとってベストなものなのかを確認するためにも、複数の会社で投資プランを提案してもらい、比較検討するようにしましょう。

(4)投資プランの見直しをする

投資プランについてセカンドオピニオンを複数の不動産投資会社から提出してもらったら、投資プランの見直しを行いましょう。

複数の投資プランの中から、自分自身の現状に最も適していると思われるものを検討していきます。家計の収支を考え、月々いくらまでならローンの返済に充てられるのか、「空室リスク」が発生した場合、どれくらいなら自己資金で補うことができるのかなどをしっかりと考えるようにしましょう。

(5)実際に物件を購入する

投資プランの検討や物件の調査が済んだら、いよいよ物件の購入になります。不動産投資会社へ足を運び、売買契約を締結することになります。物件についての詳しい説明が行われた後、売買契約を締結しますが、売買契約書の金額などに不備がないかどうかをしっかりと確認するようにしてください。

銀行など金融機関から融資を受ける場合は、売買契約締結後に融資の申請を行うことになります。事前審査、本審査が行われ融資額や融資期間、金利などの融資条件が決まります。

(6)不動産運用を開始する

金融機関から融資が下りて、司法書士による登記手続き、不動産購入代金や登記費用、登録免許税など諸費用の精算が完了すると、購入物件の引き渡しとなります。

これでいよいよ不動産投資が始まり、オーナーとして不動産経営、マンション経営が始まります。不動産投資家としてのスタートです。本業に専念したい方は、賃貸物件管理会社と管理委託契約を結び、運用や管理について任せると良いでしょう。

こうして不動産運用が開始され、毎月家賃収入として安定した収益を得られるようになるのです。

オススメしたい不動産投資会社5選

アドバイス

それでは、実際に不動産投資を始めようと考えている方に、オススメの不動産投資会社をご紹介いたします。ご自身に適していると思われる会社を探してみてください。

(1)木下不動産

不動産投資を始めて30年以上の歴史と実績がある木下不動産。不動産がもたらす収益について知見を積み重ね、それを事業に注ぎ込んでいるようです。

マンション購入や土地活用の相談も受け付けており、更に情報収集中の方に向けてセミナーを開催しており、さまざまな不動産情報を公開されています。

(2)日本財託グループ

日本財託グループは、販売から管理、運営までを一貫して行っており、一生涯のお付き合いを築いていくことを信条としています。販売から管理、運営を一貫して行っているので、賃貸管理を任せる会社を選定する手間が省け、スムーズな賃貸運営が可能です。

入居率は全国平均が81%のところ、日本在宅グループは98%以上を達成しており、信頼感の高い会社と言えるでしょう。無料セミナーや無料相談会も充実しています。

(3)リズム株式会社

リズム株式会社はリノベーション不動産投資に特化した不動産投資会社です。不動産投資のリスクの中で最も注意しておきたい「空室リスク」に強く、更に「家賃下落リスク」にも対応しているところに特徴があります。

また、初心者のためのセミナーや個別相談だけでなく、動画によって不動産投資が学べるコンテンツをホームページ上で展開中です。

(4) J.P.Returns株式会社

創業20年の歴史と実績があるJ .P.Returns株式会社は、「あなたと一緒に」「確かな資産を」「大きな利益に」をポリシーとしています。

売り上げ、管理戸数ともに前年を超える伸び率があり、オーナー様からの支持を受けています。

個別投資相談の他、eBookの無料ダウンロードや動画で不動産投資を学ぶコンテンツを展開しています。

(5)株式会社クレド

株式会社クレドは、お客様のライフプランや収入、家計などを丁寧にヒアリングして一人ひとりに適したプランを提案するオーダーメイド不動産投資を提案しています。

コンサルティング会社との提携により、資産形成のバランスを重視したサポートを行っている点も特徴的です。

セミナーや個別相談はもちろんのこと、定期的に社員とオーナー様との交流会を開いていおり、情報交換の場として活用することができます。

まとめ

契約

不動産投資は、難しいように感じることもあると思いますが、基礎知識をしっかりと押さえ、リスクについて学び、頼りになる相談相手を見つけることで初心者であっても、安心して無理なく長期的に行うことができる魅力ある資産運用方法です。人生100年時代と言われる現代に適した投資方法と言っても過言ではないと言えるのではないでしょうか。

本記事を読んでいただいて、不動産投資に興味を持っていただき、実際に挑戦してみる一歩を踏み出すきっかけとしていただければ幸いです。

著者

代表取締役 田中佑輝
代表取締役 田中佑輝株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ
AFP、宅地建物取引士、DCプランナー、証券外務員一種、二種、内部管理責任者、不動産賃貸経営管理士、住宅ローンアドバイザー、日商簿記2級

アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。

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