不動産投資やめとけと言われる５つの理由｜成功するためのポイントも解説
「不動産投資なんかやめとけ！」というお話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
不動産投資に興味があるのに、この話を聞いてしまうと心配になる方も少なくないはずです。そこで今回は、なぜ不動産投資はやめとけと言われているのか理由をピックアップし、分りやすく解説していきます。
また、不動産投資にはリスクがありますが、不動産投資ならではのメリットも多くありますので、ぜひそちらも確認し、自分は不動産投資に向いているかどうかの判断をして頂ければと思います。これから不動産投資を検討されている方は、どうぞ最後までお付き合いください。
不動産投資はやめとけと言われる5つの理由
不動産投資をすることによって、安定した家賃収入を得るだけでなく、売却することで利益を生み出すこともできます。
それなのに一方では「不動産投資はやめとけ」という意見も出ています。
なぜ「不動産投資はやめとけ」と言われるのか、それには5つの理由が挙げられます。
（1）空室により家賃収入が得られないリスクがある
不動産投資では入居者が決まらず、空室が出ると家賃収入を得ることはできません。
空室の期間中でもローンの返済や維持管理の経費は発生し続けるので、空室期間が長いほど負担が大きくなります。
家賃収入を得たいと思い不動産投資を始めたのに、空室が続くと本末転倒な結果となってしまうのが、不動産投資をやめとけと言われる1つ目の理由です。
（2）修繕など突発的な出費が出るリスクがある
不動産投資において、突発的な出費によって計画的な資金計画が狂うこともあります。
入居者は結婚や転勤といった予測不可能な出来事で退去しますが、そのたびに原状回復のための修理費用、入居者募集の広告費用が発生します。
また、部屋にある設備が故障すれば、大家として迅速に解決する必要があります。
このように建物の老朽化や経年劣化にかかる諸費用以外にも、投資物件を所有しているだけで突発的な出費が発生しうるのです。
場合によっては、収入よりも支出が多くなり赤字になる可能性もあります。
（3）多額の借金を抱えるリスクがある
不動産投資をする際、金額が大きいので殆どの方は不動産投資ローンを利用します。
そのため、借金を抱えてしまうというリスクがあります。
順調に賃貸できていれば、毎月の家賃収入を返済に当てることができます。
しかし、空室になり収入がなくなっても返済はしていかなければなりません。
空室期間が長引いてしまうと、自己資金に余裕がない方は、最悪自己破産にまで追い込まれることも考えられます。
返済ができなくなるリスクも大きいので「やめとけ」と言われるのです。
（4）それなりの専門知識がないことから失敗するリスクがある
不動産投資には不動産取引の方法、融資、税金、不動産管理業務、想定家賃など多岐にわたる知識が必要です。
例えば、ローンに関する知識がないと適切な返済計画を立てることは困難ですし、想定家賃や経費がいくらかがわからなければ、投資可能な不動産を選ぶこともできません。
不動産を所有するとかかる税金には、取得後6ヶ月～1年半の間に支払わなければならない不動産取得税と毎年かかる固定資産税があることも計算に入れておかなければなりません。
（5）金利上昇、災害などの様々なリスクがある
今の日本の金利は非常に低く抑えられています。
これから数十年に渡って融資を返済していく途中で、金利が上昇することもあり得ます。そうなると月々の返済額が高くなり、収益が下がってしまいます。
また、火災や地震などの災害により建物が被害を受けると、家賃収入が得られずローンの返済が行き詰まる可能性もあります。
火災保険、地震保険などに加入して多少の保障を受けることはできますが、全額保障とならないときは、自己資金から修繕費を賄う必要も出てきます。
不動産投資のリスクについて詳しく知りたい方は、下記記事を参照にしてみてください。
特にワンルームの不動産投資はやめとけと言われる理由
ワンルームの不動産投資は、少ない資金で始めることができ、初心者向けと言われますが、やめとけと言われることがあります。その理由は、次のようなことです。
(1) 収益性が低い
家賃として得られる収入がワンルームでは低いため、そこからローン返済や管理会社への手数料を支払うと手取りは少ないものになります。
また、単身者は入居期間が短い傾向にあり、原状回復のための修繕費用や広告費用も都度発生します。
(2) 売却が難しい
実際には売却が難しいわけではではありませんが、初心者の場合、ワンルームを割高な価格で購入してしまい、売却時には相場の価格となり大きく値下がりしてしまうケースがあります。
また、買い手との交渉を業者に任せっきりにすると「言い値」で売ることにもなります。
不動産投資を「やめとけ」といわれる人の特徴
株式投資、FXなど投資商品は数多くありますが、誰にでも適しているわけではありません。同じく不動産投資にも適している方もいれば、適していない方もいます。
こちらの章では、不動産投資を「やめとけ」といわれる人の特徴を解説します。
（1）年収が低い
不動産融資は年収が高い方が有利で、年収500万円が一つの目安と言われています。年収が500万円より低いと、融資の審査に通らない可能性が高くなります。
また、物件の購入価格だけではなく「諸経費」と呼ばれている費用を支払う必要がある他、所有している中で設備の修理費などの突発的な出費も考えられます。
（2）自己資金がない
「自己資金ゼロ円でも不動産投資ができる」などの営業トークを聞いたことがあるかもしれません。フルローンが利用できれば、自己資金がなくても物件を購入することはできます。
ですが、自己資金がないとその後の運営で突発的な出費があった際に対応できません。空室が増え、持ち出す経費に耐えられず、自己破産という最悪の事態も耳にする話です。
自己資金がないと融資を受けるのが不利になるケースもあります。
（3）自ら情報収集ができない
「不動産投資は不労所得を得られる」と考えて、安易に始める人も少なくありませんが、知識がないと入居者がなかなか決まらないような物件を購入し、赤字になるケースも珍しくありません。
玄人はあえて入居者が決まりづらい物件を購入し、物件購入後に入居率や家賃を上げて売却することで儲けたりします。
入居者が決まりづらい物件を買うなら、少なくとも、広告の基礎、リフォームの基礎を勉強したりといった計画・戦略が必要になります。
一方、持っているだけで儲かる物件もありますが、選択能力を養う必要があります。
（4）決断力がない
不動産投資では、大きな決断を下す場面があります。
条件の良い物件や投資用不動産が見つかった時に、購入の決断ができずにいると、タイミングを逃してしまい、あの時買っておけばよかったと後悔することはよくあります。
不動産は同じ物件はありません。しかも、いい物件は超早い者勝ちです。よって、いい物件に出会えたらすぐに購入するかどうかの判断力が必要です。
（5）短期間で儲けたい
不動産投資は、売買にかかる諸費用が合計で10％程度かかります。
実際に、プロ向けの情報でない限り購入した物件の価格が短期間で急激に値上がりするということはほとんどなく、黒字化するのは大変です。
ということから、短期で儲けたいと思っている方は「不動産投資はやめとけ」ということになります。
一方、不動産投資は、家賃収入を使ってローンを返済し残債を減らして差益を出すことができる投資です。5,000万円で買った物件が4,000万円に値下がったとしても、ローン残高が3,000万円であれば、1,000万円が儲かるといった具合です。
そのため、短期で考えるのではなく、長期間かけてローンを返済することをベースに考え、ラッキーなことに価格が想定以上に値上がった時に売却するといった考え方が大事です。
不動産投資に向いている人の特徴
不動産投資に向いている人の特徴を知ると、自分が不動産投資をすべきなのかが判断しやすくなります。ここでは、3つの特徴について解説していきます。
（1）安定した収入がある
不動産投資ではローンを組むことが多いです。
ローン審査をクリアするためには、安定した収入があることが必要となります。満足のいく条件で融資を受けることも可能です。
（2）行動力・決断力がある
不動産投資は、オーナー自らが多くのことを決断していくことになります。
物件、金融機関、管理会社の選択、リフォームの内容、リスク対策などです。迷っている間に他の人に購入されないように、適切に判断し行動することが必要となります。
（3）長期的な目で投資を考えられる
不動産投資は短期で利益が得られるというものではありません。
長期にわたり運用するため、ロングスパンで物事を考えられることも重要です。
やめとけといわれる前に、知っておきたい不動産投資5つのメリット
不動産投資にリスクは多いですが、一方で他の投資商品では得られないメリットも多くあります。
こちらの章では不動産投資をするメリットについて書いていきます。ぜひ把握しておきましょう。
（1）レバレッジ効果を最大限に得られる
不動産投資は銀行などの金融機関でローンを組むことができます。
そのため少ない自己資金と借入金によって当初の自己資金だけでは実現できないような投資効果を得ることができます。
融資を活用して投資できる商品は殆どないので、不動産投資ならではのメリットと言えます。
（2）インフレ対策になる
日本では現在インフレが進んでいます。インフレが進むことによって、現金の価値はどんどん下がっていきます。
しかし、不動産投資の投資対象である不動産は現物資産ですので、物価上昇に合わせて不動産価値は上昇するのが一般的です。そのため、現金の価値が下がったとしても不動産を持つことによって、資産の減少を防ぐことができます。
また、家賃も不動産価格の上昇に合わせて上昇しますので、家賃収入が増えることになります。
つまり、資産価値が物価上昇に比例する不動産投資をすることによって、インフレ対策ができると言えます。
（3）団体信用生命保険による死亡時のリスク回避
不動産投資で融資を利用することによって、団体信用生命保険に加入することができます。
契約時に団体信用生命保険に加入すると、たとえローン返済中でもローン契約者の死亡時にはローンの残債が免除され、ご家族の方に残債なしの不動産を残し、家賃収入が遺族の生活費の足しになります。
ただし、団体信用生命保険と普通の生命保険との違いもありますので、より詳しく知りたい方は下記記事を参照してみてください。
（4）相続税などの節税効果がある
不動産投資は相続税などの節税効果もあると言われています。
不動産の相続税の課税額は、固定資産評価額を基に計算されます。
相続時に3,000万円の現金を保有しているとそのまま3,000万円と評価されますが、3,000万円分の不動産を保有していると、大体その7割の2,100万円で評価されます。
これによって、同じ総資産額でも不動産を保有している方が相続資産を圧縮でき、支払う相続税を圧倒的に少なくすることができます。
節税対策を検討されている方は、節税効果が大きい不動産投資が適していると言えます。
（5）経済の動きに影響されにくい
株式投資やFX、投資信託などの資産運用は経済の影響を強く受けますが、不動産投資は不況の影響を受けづらい資産です。
不況になると株価はあっという間に3分の1に下落しますが、不動産は不況になっても10%程度しか下がっていません。
これは、不動産マーケットには、長期投資を前提として賃料収入をもらうことを目的としている人が多く、株式のように損切りをする人がほとんどいないからです。
特に、レジデンス(居住用)不動産であれば、不況になったからといって入居者がすぐに引っ越してしまうわけではありませんし、逆に、不況時には家を買う人が減り、賃貸ニーズが増えます。
また、実際コロナ期間中も、不動産価格はほとんど下がっていません。
不動産投資の失敗例
不動産投資を成功させるためには、失敗事例を確認しその対策を立てておくことが大切です。
ここでは、不動産投資に失敗してしまった事例を挙げておきます。
- 物件価格の相場をよく見ずに購入してしまった
- 適正賃料を調べずに購入してしまった
- 修繕費用を見積もらずに購入してしまった
- シミュレーションせずに購入してしまった
- 表面利回りだけを見て購入してしまった
- 短期間で利益が出せると考えてしまった
このような失敗を回避するためには、事前に購入物件についての充分な下調べが重要になります。
特に、4つ目に挙げたシミュレーションは、不動産投資ではやるかやらないかで大きな差がでます。
シミュレーションをするために、適正な数字を調べることができれば自ずと失敗を避けて判断したことと同義になります。
しっかりと計画をした上で、不動産投資を行うことが成功率アップに繋がっていきます。
失敗事例について詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧ください。
不動産投資で失敗しないための注意点
不動産投資は投資金額が大きいため、失敗はできません。そのため失敗しないための注意点を把握しておく必要があります。
こちらの章では、その注意点について書いていきます。
（1）自ら不動産投資の基礎知識を勉強する
専門家のように全ての知識を把握することは難しいですが、始める前に基礎知識について勉強しておくことが必要です。
- ☑空室になりにくい物件選びの方法
- ☑不動産経営の始め方
- ☑物件購入の方法
- ☑出口戦略
- ☑エリアの見極めポイント
- ☑税金（マンション売却と売却益にかかる税率）
- ☑キャッシュフロー
- ☑不動産投資物件の減価償却の方法
- ☑損益通算の方法
- ☑ローン
- ☑仲介手数料の計算
- ☑相続税評価額の計算方法
- ☑投資用語(インカムゲイン、実質利回りなど）
- ☑家賃相場
- ☑管理業務
- ☑金融資産や不動産所得の計算方法
不動産投資の勉強方法としては、オウンドメディアやYou Tubeなども活用してみてください。
（2）不動産投資の種類を知っておく
不動産投資にはいくつかの種類があります。投資を始める前にそれぞれの違いを理解しておくことが大切です。
①区分マンション投資
区分マンション投資とは、分譲マンション(ワンルームや2LDK、3LDKなど)の部屋を賃貸に出す投資方法です。
初期投資費用が安いことから、不動産投資の第一ステップとして考える人も多く見られます。
②一棟投資
一棟投資とは、アパートやマンション、商業ビル、戸建てを一棟丸ごと購入して、入居者から家賃収入を得る投資方法です。
空室リスクが区分投資よりも分散できることや総額の家賃収入が大きい点がメリットです。
一方で、初期費用が高額になる点や大規模修繕の費用が多額になる点がデメリットですので、より資金管理力が問われます。
③不動産投資型クラウドファンディング
不動産投資型クラウドファンディングとは、複数の投資家が資金を出し合って、不動産を運用し、収益を分配する投資手法です。
1万円といった少額から始められるので、自己資金が少ない方も始めやすいと言えます。
一方で、利回りは通常の不動産投資より低くなるケースが多くあります。
（3）不動産投資の目的を明確にする
「不動産投資収入で生活をする」や「何年後に売却して、いくらの利益を得る」など、不動産投資の目的をはっきりとさせておくと、今後の見通しをもって長期の計画を立てることができます。
たとえ途中で計画のように進まなかったとしても目的が明確ならば、軌道修正することが可能です。また、リスク管理も行えます。
（4）信頼できる専門家に相談する
不動産投資では、さまざまな専門知識が必要になるので、信頼できる専門家に相談することをおすすめします。
不動産会社でもよいですが、中立的な立場にあるFPに相談するのも１つの方法です。
基本的な不動産投資の仕組みを教えてもらえたり、金銭的な疑問や悩みに答えてもらえたりします。
ただし、FPといっても不動産投資に明るくないFPもたくさんいるため、見定めはしっかりしましょう。
（5）運用などは完全に人任せにしない
不動産投資をする人の多くが不動産投資会社に管理、運用を任せます。
しかし、完全に不動産会社任せにすると、不動産会社が入居者の対応をしっかり行わなかった場合トラブルになってしまうこともあります。
定期的に家賃の振込ができているのか、入居者の状況を確認するなど、オーナー自身が常に現況について把握しておく必要があります。
不動産投資の実績が豊富なFPに相談する
不動産投資にはリスクがあれば、メリットも多くあります。また、殆ど手間がかからないこともあり、多くの方から人気を集めています。
しかし、投資金額が大きく、必要となる専門知識も多岐にわたることから、初心者は万が一失敗したらどうしようと不安に感じることもあり、なかなか最初の1歩を踏み出せない方も多いです。
迷ったときは、投資実績があるFPに相談してみることがおすすめです。
実績がある人の成功体験や失敗体験、お金の管理方法を聞いてみると良いでしょう。また、FPは金融知識がある人が多いため、金融投資との比較をする際にも役立つ情報をもらえるはずです。
まとめ
今回は、不動産投資をやめたほうがいい理由や向いていない人の特徴などを徹底解説しました。
リスクがないわけではないですが、事前に把握して対策を立てれば、そのリスクを最小限におさえることができます。
とはいえ、どのように対策を立てればいいの？何に注意しないといけないの？と、様々な悩みもあるはずです。
その場合は、ぜひ一度FPに相談してみてください。あなたに合ったアドバイスをもらうことができます。
不動産投資が儲からないと言われる理由については、こちらの記事で詳しく解説されています。
参考：不動産投資が儲からないと言われる理由4選！儲かる人の5つの特徴も紹介 | Quooly不動産投資と収益物件の総合情報｜株式会社クレド
著者
- 株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ
- AFP、宅地建物取引士、DCプランナー、証券外務員一種、二種、内部管理責任者、不動産賃貸経営管理士、住宅ローンアドバイザー、日商簿記2級
☆「幻冬舎ゴールドオンライン」にて記事連載中☆
☆「NewsPicks」にて記事連載中☆
アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。
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