不動産投資といっても、その方法や手段は多岐にわたるもので、思い立ったとしても「どこに相談して良いのか分からない」という悩みをもつ方も多いのではないでしょうか。

不動産投資のメリットとデメリットをしっかり検討して、リスクヘッジをしながらスムーズな不動産投資家になるには、事前の相談とリサーチが必須です。

この記事では、不動産投資の相談先の選び方や事前準備などを、実際に考えられる事例を交えながら解説していきます。

これから不動産投資の相談を検討されている方、実際に相談先を探されている方は、ぜひ参考にしてみてください。

相談内容別！不動産投資の相談先5つ

不動産投資は、不動産の取得だけではなく運用方法や収益によって生じる税金、そして場合によっては売却や相続まで、実に多くのことを考える必要があります。

それぞれの内容は、その道に詳しいところへ相談すべきですが、不動産投資の初心者だと相談相手や相談窓口選びで悩んでしまうでしょう。

まずは相談内容別に最適な相談先について、5つに分けて説明します。

（1）不動産投資全般の相談をしたい場合「不動産投資会社」

不動産投資に興味を持ち始めるにあたって最初に考えるのは、不動産投資のパートナーを選定することです。

ほとんど知識のないまま自分で物件探しをすることも否定はしませんが、かなり高い可能性で不良物件を掴まされてしまうでしょう。

不動産投資会社は、収益不動産を扱うプロなので、あなたの投資方針に合う物件の紹介やファイナンス計画をサポートしてくれます。

また不動産取得後の管理運営や最終的な出口戦略まで、不動産投資をトータルで相談できるのが不動産投資会社です。

不動産会社には、収益物件や優良物件の物件情報や、不動産取得後の管理業務などを依頼するのですが、得意な物件やエリアなど持ち味が違うので、慎重な会社選びが必要となります。

投資用物件といっても、ワンルームマンションから投資用マンション1棟買いなど投資金額も様々で、安易に営業担当者の言うことを鵜呑みにするわけにはいきません。

パートナーとなる会社選びは、その会社の得意分野や自分自身とスタッフとの相性など、さまざまな視点から検討しましょう。

（2）お金全般の相談をしたい場合「FP（ファイナンシャルプランナー）」

不動産投資は数ある投資の一手段ですが、目的は手持ちの資産を増やすことではないでしょうか。

FPはお金全般の相談の専門家なので、将来を見据えた資産形成のなかで不動産投資も含めたトータルなアドバイスをしてくれます。

つまりFPからみれば、株式投資や金融商品と不動産経営は投資の中の一部分でしかないのです。

FPはライフプランマネジメントのスペシャリストであるので、広い視野から収支シミュレーションを提案してくれます。

ここで重要なことは、弊社のような完全独立系FP事務所で中立な立場で助言してくれるFPに相談することです。特定の不動産業者と提携しているFPだと偏ったプランになる可能性がありますので、相談する際に注意する必要があります。

実際に弊社にあった不動産投資の相談事例をご紹介しますので、ぜひチェックしてみてください。

（3）不動産投資の資金計画の相談をしたい場合「金融機関」

不動産投資を手持ち資金でできるのなら別ですが、多くの場合は融資を受け、その資金にレバレッジを利かせる投資方法が多いでしょう。

そうなると不動産投資の資金計画を相談する金融機関は、計画を進めるうえで極めて重要な存在です。

金融機関の融資を受けられなければ、そもそも不動産投資が進まなくなってしまいます。

不動産投資には、土地建物といった不動産購入の売買代金だけではなく、物件紹介の手数料や登記費用としての司法書士手数料、取得税などを含め多額の初期投資が必要です。

これらを自己資金だけで賄うことは、ほとんどの投資初心者にとって無理なので、銀行などの金融機関で不動産投資ローン等の資金調達することになります。

ローン審査をとおすためのポイントや、実行時の団体信用生命保険加入やその後の長期的な融資返済計画など、相談しなければならない事項が多いのです。

金融機関も不動産投資の融資実績が多くそのノウハウも持っているので、物件購入前にいろいろ相談することをおすすめします。

（4）相続、税金などについて相談したい場合「税理士」

不動産投資の目的は、投資額に見合うインカムゲインを得たり、最終的な売却でキャピタルゲインを得たり、いずれにしても利益を上げることです。

利益が発生すると避けられないのが税金になるので、税の専門家である税理士への相談も必要になるでしょう。

不動産投資で大事なのは、見かけの利回りより税引き後の利益で、なおかつ不動産投資をしている間は毎年の確定申告が必要です。

また投資対象の収益性を見極めるとき、家賃収入や固定的にかかる管理費・火災保険料等だけではなく、固定資産税・都市計画税や修繕費などの経費も入れたコンサルティングがポイントとなります。

これらには税金が深く関わってくるので、納税の関係や節税対策を含め相談すべきことは多いのです。

また投資した不動産を所有し続けていると、いずれ相続の問題も考えなければなりません。

そのため所得税だけではなく、相続税対策なども含めて信頼できる税理士探しが重要です。

（5）不動産投資の経験談を知りたい場合「不動産投資経験者」

不動産投資会社やFPなどのプロに相談することも大事ですが、実際に不動産投資を経験している方の経験談を聞くのも極めて有益です。

経験者からは、不動産会社や金融機関と付き合ってから気付いたことや、家族への相談などのより内面的な話も聞けるでしょう。

不動産投資経験者が身近にいない場合は、中立な立場のFPや税理士に紹介してもらうか、オーナーコミュニティなどを利用することをおすすめします。

独学で悩んでいるより、投資仲間を増やしマンション経営・賃貸経営の成功談やトラブル時の対応、投資不動産の見極め方、投資方法など情報収集することが後々役立つでしょう。

初心者向け無料セミナーの参加者にも投資関連の知見がある方もいるので、直接アドバイスを求めるのもありです。

不動産投資の目的や資産状況、年齢や職業など、経験者といっても属性は様々なので、経験談がそのまま自分に当てはまらない可能性があることは注意しましょう。

不動産投資の相談をする前に準備すべきこと

不動産投資の相談をする前に考えるべきことは多く、事前に準備をしないまま相談しても無駄になることになります。

では何を準備すれば良いのか、ポイントを踏まえながら考えてみましょう。

（1）投資目的を明確にする

不動産投資に限らないことですが、まず「何の目的で不動産投資するのか」を明確にしておく必要があります。

不動産投資の目的は、「安定した副収入が欲しい」「老後資金を作りたい」「資産を増やしたい」「値上がりしたところで売却したい」など、様々なケースがあるでしょう。

最近は「人生百年」と言われるようになり、サラリーマンであっても副業で中古マンション購入による不動産投資のニーズが全国的に高まっています。

もちろん経済状況にもよりますが魅力的な物件であれば、物件購入時から資産価値が上がり売却時にキャピタルゲインを得られることもあるでしょう。

これらの目的が明確になれば、目標も定まり具体的な不動産投資のスタイルも見えてきます。

（2）不動産投資の基礎知識を学習する

不動産投資の相談をする前には、不動産投資の基礎知識をある程度のレベルまで学習しておく必要があります。

何も知らないままだと専門家に相談するにしても、何を聞いてよいのか分からない状態になってしまい、相談自体が無駄になるでしょう。

少なくとも相談で会話が成り立つくらい不動産取引を勉強することで、不動産投資の相談が有益なものになると知っておくべきです。

（3）ある程度の自己資金を用意する

不動産投資を始めるためには、ある程度の自己資金を用意しなければ、始められない可能性が高くなります。

中には全て自己資金で賄う人や、フルローンで投資する人もいるのですが、それは稀なケースです。

自己資金なしで金融機関の審査が通る可能性は極めて低く、もし通ったとしても金利が高く設定されるでしょう。

頭金など少しでも自己資金を増やすことで、家賃滞納などによる収支計算の狂いに対応しやすくなり、月々のローン返済への影響を回避できます。

目安としては、投資物件や諸費用の15％～30％といわれていますが、不動産投資のプランにもよるので具体的には専門家に相談が必要です。

例えば自己資金の基準を25％とした場合、500万円の手持ちがあれば評価額2,000万円の不動産投資ができるとも考えられます。

（4）自分の属性がわかる書類を用意する

不動産投資の相談の前に、自分の属性が分かる書類を用意しなければ、相談すらできない可能性があります。

不動産会社や金融機関などが、無職で資産もない人から不動産投資の相談を受けると思いますか。

一般的に個人の属性を判断するものとして、以下の項目が評価対象になっているので、それらを証明する書類を用意しておきましょう。

家族構成	☑家族構成 ☑同居している家族の有無
居住環境	☑持ち家か賃貸か ☑持ち家の場合その評価額 ☑居住年数
勤務先	☑勤務先の会社名（組織名） ☑会社の規模 ☑職種 ☑雇用形態と勤続年数
収入の状況	☑過去3年分の年収 ☑世帯年収
資産の状況	☑預貯金債券などの金融資産
負債の状況	☑借入の有無と残高

（5）実際に不動産投資で相談される事例5選

不動産投資ではどのような内容の相談がされているのか、実際の相談事例を見ることにします。

なかには自分の考えている内容に似たケースがあるかもしれないので、参考にしてみましょう。

①自営業だけでは不安なので収入を増やしたいという事例

この相談事例は、商社勤務の32歳独身男性が家業を継ぐにあたって「自営業だけでは収入が心配」ということで、不動産会社へ相談しています。

不動産投資については、怪しい勧誘が多かったことから不安を持っていたようですが、詳しく説明を受けて個人属性の高いうちにスタートすることになりました。

始めたのは「区分マンション投資」で、大きなインカムゲインは期待できないが、堅実な収支を維持しています。

②老後の私的年金とするため不動産投資した事例

コンサル会社に勤務する38歳の男性が、収入の安定しているあいだに老後の私的年金として、不動産投資によるインカムゲインを作りたいという相談です。

区分マンション投資からスタートしたのですが、「収入＝返済額」となりキャッシュフローを生まないことから、「一棟マンション投資」をはじめて、最初の区分マンション投資の早期返済を進めています。

想定している年齢のころには、毎月50万円以上のキャッシュフローを生み出せる予定になっています。

③早期退職して今後は働かずに生活したいという事例

55歳で会社を早期退職し、今後は働かず持っている金融資産を減らさないように不動産投資を検討した事例です。

FPに相談した結果、ファンド投資に偏っていたためポートフォリオの見直しを行い、東京都内のマンション2室に投資をしています。

結果としてトータルとしての資産額の取り崩し額が減り、働かないことへの不安がなくなりました。

④節税しようと新築1棟マンションを購入して失敗した事例

会社員の相談者は、年収が高く税金を安くしたいと思い不動産会社へ相談しました。

あまり税金の知識がない不動産会社の担当のすすめるプランで、新築1棟マンションを購入したのですが、税金が安くなるどころか逆に高くなる結果になったのです。

これは新築マンションの耐用年数が長いため減価償却費が少額で、不動産所得が上乗せになったため税金が高くなりました。

節税効果を考えるのなら、FPや税理士に相談すべき事例です。

⑤アパートの空室率を改善した事例

不動産投資は、見かけの利回りに惑わされるケースが多いのですが、実際は空室の発生などのリスクがあります。

この相談は、実際に入居率が低く思っていたような家賃収入が上がらなかった不動産を、不動産会社へ相談し管理会社を変えることで改善した事例です。

5棟のアパートの管理を別々の会社に委託していた結果、1棟が「家賃設定が新築時のまま」「3部屋がそもそも募集すらしていなかった」「設備の修繕を怠っていた」などの問題が放置されていることが分かりました。

管理会社を変え、入居者募集をするなどの対策で収支が改善したのは言うまでもありません。

信頼できる相談先の選び方

不動産投資に向けて準備を進め、いざ相談する段階になって心配になるのは「信頼できる相談先が見つかるのか」ということです。

ここからは信頼できる相談先の選び方について考えてみましょう。

（1）相談したい内容を得意とされている

不動産投資といってもそのアプローチは様々ですし、投資目的も人によって大きく変わってきます。

事前準備で相談する内容が整理できたら、その内容を得意とする相談先を探すようにしましょう。

失敗事例でも触れたとおり、税金が絡む内容を不動産会社の不慣れな担当に相談しても、欲しい情報は得られない可能性があります。

まず自分が「何を知りたいのか」を整理して、相談先を考えるようにしましょう。

（2）実績が豊富である

不動産に限らず、投資に怪しいイメージが付きまとうのは怪しい業者がいるからです。

不動産投資を相談するなら、実績が豊富な専門家に相談することが失敗しないための基本といえます。

不動産会社を含めコンサルタント業は元手が少なく始められる業種なので、出来ては消えるような業者が多い現実があります。

その点でいえば業歴が長く実績の多いところは、信頼度が高いといえるでしょう。

（3）口コミは一つの目安にすぎない

口コミの確認も相談先を選ぶ判断材料の一つですが、あまり過信するのは良くありません。

投資目的や投資方法は人ごとに違うので、本来は画一的な評価にならないはずです。

インターネットなどを見ると不動産業界の裏話や、リアルな話なのか疑問な評判など、ネットならではの書き込みも見られます。

不動産売買の仲介手数料や契約手続き代行に関しては、強引な取引により損失を与えるなど法的に非常に問題になった事例もあるので、悪い意見を簡単に信じがちです。

また口コミの中には、怪しい業者のステマや利害関係者の意見が一定数混じっているので、その真贋を見極めるのは難しく要注意です。

（4）複数社に同じ相談内容をする

何ごとも同じことが言えるのですが、最初から相談する先を一つに絞ってしまうと、そこが正しいことを言っているのかどうか判断できなくなってしまいます。

複数社に同じ相談をすることで比較することができるので、変な提案を受けてしまうリスクを減らすことができます。

また相談内容によっては、法律に関しては弁護士、不動産査定や物件価格のことは鑑定士、書類のチェックは行政書士など、専門知識を持った資格者にもアドバイスを求めましょう。

FPにセカンドオピニオンすることがオススメ

一部を除いてFPは基本的に中立的な立場でアドバイスをしてくれるので、不動産会社や金融機関などへの相談内容について、FPにセカンドオピニオンとして相談するのがオススメです。

投資はできるだけローリスクでゆとりをもって始めるもので、購入後の保有資産の下落や万が一の時のベストな損切りのタイミングなど、総合的に判断できるのがFPの強みといえます。

弊社は不動産投資の相談事例が多くあり、投資物件や収支計画について専門的なアドバイスを期待できるので、リスクを減らすためにも積極的に活用しましょう。

まとめ

不動産投資の相談先について解説してきましたが、分野によって最適な相談先は変わってくることを理解できたと思います。

不動産投資は専門的な話も多く、投資額も大きくなることから、しっかりとした相談先選びは極めて重要です。

将来不安の大きい世の中ですが、不動産投資は資産の目減りを防ぐ意味でも有力な選択肢の一つなので、本記事を参考にして正しい理解をしたうえで良い相談先を見つけるようにしましょう。