不動産購入費以外にかかる代表的な経費として仲介手数料がありますが、具体的にどのような費用か分からないという方もいらっしゃるのではないでしょうか。

仲介手数料は売買価格によっては100万円を超える高額な費用になるケースもありますので、基本的な内容を理解しておくことが大切です。

今回は、不動産購入時の仲介手数料の相場や計算方法、上限額などについて解説いたします。これから不動産の購入を検討している方は、ぜひ最後までお読みください。

不動産購入時の仲介手数料とは

（１）不動産会社に支払う成功報酬

不動産を購入する際、個人で物件を探して売主と直接契約を結ぶことは、あまり現実的ではありません。

多くの人は不動産会社に間に入ってもらい、売主と売買契約を締結するのではないでしょうか。

この売買契約にかかる一連の手続きに対して、不動産会社へ支払う対価が仲介手数料です。

仲介手数料は不動産会社の仲介業務に対して支払う成功報酬なので、仮に契約が成立しなかった場合は、支払う必要がありません。

ただし契約成立後に自分や相手の都合で契約が解約・解除になった場合でも、仲介手数料の支払義務が発生します。自然災害などの不可抗力による解約の場合であったとしても同じです。

これは売買契約が成立した時点で不動産会社は仲介業務を果たしているためです。

一度契約が成立すると仲介手数料を支払う義務が生じることを念頭に置いておきましょう。

（2）仲介手数料には消費税がかかる

仲介手数料は不動産会社のサービスに対する報酬であるため、消費税がかかります。

不動産の価格は数十年のローンを組むほど高額になるため、それに伴って仲介手数料や消費税の金額も高くなります。

例えば、売買価格3,000万円の物件を購入した際の仲介手数料上限額は96万円です。

消費税率10％をかけると9万6,000円となり、合計105万6,000円の支払いになります。

仲介手数料の相場と計算方法

（1）仲介手数料は上限額が決まっている

仲介手数料は宅地建物取引業法第46条で上限額が定められており、仲介業者は上限額を超えて報酬を受けてはいけないとされています。下限額についての決まりはありません。

仲介手数料は一般的には上限額で設定されることが多いですが、上限額より低い金額のケースもあります。

上限額の計算方法は、下の表のように売買価格ごとに料率が異なります。

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限額（税抜）
200万円以下の部分	売買価格の5%
200万円超400万円以下の部分	売買価格の4%
400万円超の部分	売買価格の3%

（2）仲介手数料の計算方法

では実際に仲介手数料の上限額を計算してみましょう。

売買価格が3,000万円の物件の場合、計算方法は以下の通りです。

売買価格（税抜）	仲介手数料率	仲介手数料の上限額 （税抜）
200万円以下の部分	5％	200万円×5%＝10万円
200万円超400万円以下の部分	4％	200万円×4%＝8万円
400万円超の部分	3％	2,600万円×3%＝78万円
	計	96万円

計算した上限額96万円に対する消費税を計算します。

96万円×消費税率10％＝9万6,000円

仲介手数料と消費税額を足し合わせて、支払う合計金額を算出します。

96万円＋9万6,000円＝106万6,000円

仲介手数料率は以下の「速算式」でも計算が可能です。

どちらの方法でも同じ結果になるので、より計算が簡単な速算式を用いるとよいでしょう。

売買価格（税抜）	仲介手数料の上限額（税抜）
200万円以下の場合	売買価格の5%
200万円超400万円以下の場合	売買価格の4%＋2万円
400万円超の場合	売買価格の３%＋6万円

（3）仲介手数料の相場

仲介手数料は上限額で請求されることが多いので、上限値で考えておくと予算内に収まるでしょう。

売買価格ごとの仲介手数料上限額は下の表にまとめましたので、ぜひ参照にしてみてください。なお、宅建業法上ではあくまでも仲介手数料の上限額しか設けておらず、上限額を超えてなければいくらでも問題ありません。また、不動産会社が了承をしていればゼロ円でも大丈夫です。

売買価格（税抜）	仲介手数料（税込）
100万円	5万5,000円
200万円	11万円
300万円	15万4,000円
400万円	19万8,000円
500万円	23万1,000円
600万円	26万4,000円
700万円	29万7,000円
800万円	33万円
900万円	36万3,000円
1,000万円	39万6,000円
2,000万円	72万6,000円
3,000万円	105万6,000円
4,000万円	138万6,000円
5,000万円	171万6,000円
6,000万円	204万6,000円
7,000万円	237万6,000円
8,000万円	270万6,000円
9,000万円	303万6,000円
10,000万円	336万6,000円

不動産購入時の費用は仲介手数料の他にも手付金、登記費用などが必要ですが、仲介手数料は特に金額が高くなります。

購入が決まってから慌てることがないよう、あらかじめ予算を確保しておきましょう。

なお、不動産購入時の諸経費に対して不安がある方は、事前に弊社ファイナンシャルプランナー（FP）に相談してみるといいでしょう。

また、弊社には16,000件の相談データを元に開発された、簡単に資産管理ができる「マネソル」（特許あり）というアプリがあります。銀行などの金融機関とのデータ連携ができることから、家計簿の機能から詳細の資産管理まで一元管理することができます。不動産購入など自分のライフプランを何度でもシミュレーションすることができますので、お金をちゃんと管理したいという方はぜひ活用してみてください。

仲介手数料が無料になるケース

（1）売主（個人）が不動産会社を通さずに販売する場合

仲介手数料は不動産会社の仲介業務に対しての報酬です。

そのため、売主（個人）が直接販売する場合は仲介手数料がかかりません。

コストを抑えられるというメリットはありますが、間に不動産会社が入らないため、トラブルになった場合は当人同士で解決が必要となるデメリットもあります。

実際には不動産売買は契約書類の用意など手続きが複雑であるため、仲介業者を介さずに個人間で売買する事例は限定的です。

（2）不動産会社が直接販売する物件

不動産会社が物件を直接、売主という業務形態で販売するような場合も仲介手数料は不要です。

戸建て住宅や新築のマンション、不動産会社所有の中古物件を購入する場合がこのケースに該当します。

しかし物件を建設した不動産会社ではなく、別の不動産会社に販売を依頼するケースは仲介にあたり、仲介手数料がかかります。具体的には業務形態が「媒介（仲介）」となる場合は手数料がかかります。一般的には物件の販売図面に記載していますが、分からない場合は事前に担当者へ確認してみましょう。

（3）不動産会社がキャンペーン実施した場合

最近では不動産会社がキャンペーンで仲介手数料を無料としているケースもあります。

仲介手数料の下限額については決まりがないため、不動産会社の判断で無料とすることも可能です。

例えば売主と買主との間を不動産会社1社が仲介する場合、不動産会社は両方から仲介手数料を受け取ることができます。

不動産会社は売主からの手数料収入があるので、他社との差別化を図るなどの目的で、買主の手数料を無料としていることもあります。

インターネット上で「不動産購入 仲介手数料 無料」などのキーワードで検索すると手数料無料の物件を探すことができます。

ただし、手数料が無料という理由だけで不動産会社を選ぶことは危険です。

その会社の実績や評判などから、安心して取引ができるか検討するようにしましょう。

仲介手数料を支払うタイミング、支払方法

（1）支払いのタイミングは会社によって異なる

不動産の購入は以下のような流れで進みます。

①物件見学→②購入の申込み→③売買契約の締結→④ローンの申込み→⑤物件引渡し

仲介手数料を支払うタイミングは、下記の2パターンが一般的です。

1. ☑③売買契約の締結時に一括で支払うケース
2. ☑③売買契約の締結時および⑤物件引渡し時の2回に分けて半額ずつ支払うケース

不動産会社によって異なるため、事前に確認しておきましょう。

なお、①物件見学や②購入の申込みの段階で手数料が請求されることはありません。

仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約成立前に費用を請求することは宅地建物取引業法で禁じられています。

もし仮に、売買契約締結前に手数料の支払いを求められたとしても、支払いに応じる必要はありません。

（2）一般的に現金払い、振り込みで対応しているケースも

支払方法は原則現金払いですが、最近では振り込みなどキャッシュレス決済に対応している不動産会社もあります。

100万円前後の大金を持ち歩くのは不安という方は、振り込みで対応できないか不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

現金払いの場合、ATMでは引出しの上限額が設定されていることがあるため、注意が必要です。

銀行窓口であれば引出し限度額はないので、平日の15時までに窓口へ行けば全額の引出しができます。

支払日当日になって現金が用意できないことにならないよう、余裕を持ったスケジュールを計画しておきましょう。

仲介手数料に含まれる作業内容とは

仲介手数料には不動産会社が物件売買を仲介する際に発生する作業の費用が含まれます。

具体的には売買契約の条件の調整、書類の作成などの業務に対する費用などです。

仲介手数料に含まれる主な作業内容は以下の通りです。

1. ☑物件の紹介
2. ☑契約条件の調整
3. ☑売買契約書の作成
4. ☑重要事項説明
5. ☑契約から引渡しまでに必要な事務処理

上記の作業に対して個別で費用請求される場合は、その会社から不動産を購入することを見直すといいでしょう。

まとめ

今回は不動産購入時の仲介手数料の相場や計算方法、上限額について解説しました。

これから物件を購入される方は、物件価格から仲介手数料として支払う金額を事前に見積もっておきましょう。

出費を少しでも抑えたい方は、仲介手数料の値引きや無料のキャンペーンをしている会社を検討してみてもよいでしょう。