住宅ローンの審査基準とは？FPが審査に落ちないための対処法を解説

公開日:2022/11/25 最終更新日:2023/07/24

「将来的にマイホーム購入を考えているけれど、ローン審査に通るか心配」

「今のままの生活で住宅ローンを組んでも大丈夫なの？」

新築マンションや中古マンション、一戸建ての注文住宅など、物件購入を考えている人が直面する問題に、住宅ローンがあります。

住宅ローンを組むにあたって最も不安なのが、「ローン審査に通るか」です。

本記事では、住宅ローンの審査基準や、審査に落ちないコツを徹底解説していきます。

今後、住宅を購入予定の人はぜひ、この記事を参考にしてみてください。

住宅ローンの審査基準とは

銀行住宅ローンの審査基準は、金融機関によってさまざまです。

金融機関を対象にアンケートを行った国土交通省の「令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査」を参考に、特に回答数の割合が多かった9つの審査項目をご紹介します。

完済時の年齢（99.10%）
健康状態（98.20%）
物件の担保評価（98.10%）
借入時の年齢（97.80%）
年収（95.60%）
勤続年数（95.20%）
連帯保証の有無（95.00%）
返済負担率（92.20%）
金融機関の営業エリア（90.90%）

参考：国土交通省（令和2年度民間住宅ローンの実態に関する調査）

以下でそれぞれの審査内容について詳しくみていきましょう。

（1）完済時の年齢

一般的なローンと比べて、住宅ローンは返済期間が長いとされています。

そのため、ローンを何歳で完済できるかは非常に重要視されるポイントです。

完済時の年齢が高くなるほど、病気や死亡などによって返済できなくなるリスクが高まるので、審査が不利になります。

同調査における完済時年齢の基準では、ほとんどの金融機関が80歳未満と回答していますので、完済が81歳を超える場合の融資は難しいといえるでしょう。

（2）健康状態

住宅ローン審査では、健康状態も大切な要素のひとつです。

返済中にもかかわらず、借入者が病気やケガによって返済できなくなると、金融機関側は困ります。

そのため、審査の際に健康状態や通院・入院歴などをチェックされるケースが多いです。

がんをはじめとする三大疾病や生活習慣病、持病のある人は注意しましょう。

（3）物件の担保評価

担保評価とは、不動産が担保物としてどれだけの価値があるかを示すものです。

住宅ローンを組む場合、金融機関は建物を担保にし、借入者が万が一返済できなくなったとしても住宅を競売にかけて売却し、借金を回収します。

評価が低い物件は担保の価値がないと判断され、審査で落とされる可能性が高いので、担保評価も意識しておきましょう。

（4）借入時の年齢

借入申し込み時の年齢も、審査の際によくみられます。

なぜなら、高齢になるほど返済にあてられる期間が短くなる可能性があるからです。

職業や融資希望額にもよりますが、住宅ローンは若いうちに組むと審査が有利になる傾向にあります。

ただし、年齢が若いほどいいというわけではなく、20歳代は収入が不安定だと判断されるケースもありますので注意しましょう。

（5）年収

年収も審査において重要な項目です。

一般的に、正社員や公務員は収入が安定しているため、信用力が高いとされています。

同調査結果によると、年収100万円～150万円以上がひとつの目安といえるでしょう。

しかし、年収はあくまで返済能力があるかを判断する材料のひとつなので、「給与が高ければ、必ず審査に通る」とはかぎりません。

年収が十分あっても、フリーランスや自営業者は収入の不安定さから、審査落ちしやすい傾向にあります。

（6）勤続年数

勤続年数も、審査における重要事項のひとつです。

住宅ローンは長期間にわたって継続して支払いしていくものなので、いくつもの会社を1年ほどで辞めて仕事を転々としているような人は収入の安定性が低く、返済不能と判断されてしまいます。

転職自体は悪いことではありませんが、住宅ローン審査ではマイナスにはたらく恐れがあるので注意しましょう。

同じように、契約社員や派遣社員などの非正規雇用者も収入が不安定だと判断されがちです。

また、会社員から独立して個人事業主になる場合なども勤続年数は短いので、ローンを組んだ後にタイミングをずらすなど工夫するのがおすすめです。

（7）連帯保証の有無

連帯保証とは、返済期間中に万が一住宅ローンの申込者が返済できなくなったとき、代わりに返済してくれる人を設定することを指します。

住宅ローンでは基本的に連帯保証人は不要ですが、下記の場合は連帯保証人が必要となるので気をつけましょう。

✅複数人でお金を出し合って住宅購入する（連帯債務）場合
✅ペアローンを利用する場合
✅家が共有名義の場合　など

（8）返済負担率

返済負担率とは、年収のうちいくらをローン返済にあてるかを示す割合です。

「返済負担率＝年間の返済額÷年収×100」で算出され、割合が高くなるほど滞納の可能性が高くなるとされています。

一般的に、無理のない返済負担率は20%～25%、ローン審査の基準は35%～40%が目安です。

年収300万円から600万円の返済負担率の目安を以下にまとめましたので、参考にしてみてください。

✅年収別返済負担率

年収	負担率20%～25%	負担率35%～40%
300万円	60万円～75万円	105万円～120万円
400万円	80万円～100万円	140万円～160万円
500万円	100万円～125万円	175万円～200万円
600万円	120万円～150万円	210万円～240万円

著者作成

また、ローン返済には自動車ローンやカードローン、教育ローン、奨学金など、住宅ローン以外もふくまれるため注意しましょう。

（9）金融機関の営業エリア

主に地方銀行では、営業するエリアが決まっているため、住宅ローンを利用できるのは営業区域内の人のみです。

そのため、物件の立地にも注意する必要があります。

エリア外からのローン審査は、まず通らないので気をつけましょう。

住宅ローン審査には仮審査と本審査がある

住宅ローン審査には、融資の最低基準を満たしているか簡易的に判断する「仮審査（事前審査）」と、借入希望額を融資できるか判断する「本審査」の2種類があります。

ここでは、仮審査と本審査で特に重視される審査のチェック項目をみていきましょう。

（1）仮審査で重視されるポイント

✅返済負担率
✅自己申告した属性
✅信用情報

仮審査で重視されるポイントは上記3つです。

それぞれの項目について、詳しくみていきましょう。

①返済負担率

まず、収入と希望の借入金額などから返済能力を総合的に判断します。

具体的には、利息を含めた返済負担率を求めるのですが、住宅ローン金利は金融機関ごとに変動する変動金利のため、一律3%～4％で計算される場合が多いです。

②自己申告した属性

「借入時の年齢」「完済時の年齢」「勤務先」「勤務形態」「雇用形態」「勤続年数」など、自己申告内容も大切です。

虚偽の申告で仮審査を通過できても、本審査で嘘が必ずばれますので正しい情報を提示しましょう。

③信用情報

仮審査では、金融機関が申し込む人の個人信用情報を照会します。

個人信用情報とは、以下のような項目における個人的な債務状況や返済履歴などを記録したものです。

✅車やスマホ
✅家賃や公共料金
✅クレジットカード

上記の支払い遅延や滞納、消費者金融からの借入れ、自己破産（金融事故）などがある場合は金融機関のブラックリストに記載されるため、審査に影響します。

ただし、延滞や未払いの経験があっても、事情によっては金融機関が理解して対応してくれる場合もあるので、問い合わせて理由を説明するのがよいでしょう。

また、ちょっとしたカードの延滞などは、意外と自分では忘れている可能性があります。

不安な人は、個人信用情報を事前に確認しておくのがおすすめです。

個人信用情報は、本人が下記にある個人信用情報機関のいずれかに、情報の開示請求を行うことで確認できます。

✅日本信用情報機構（JICC）
✅シー・アイ・シー（CIC）
✅全国銀行個人信用情報センター

（2）本審査で重視されるポイント

✅団信への加入可否
✅物件の担保評価
✅仮審査の内容

本審査で重視されるポイントは上記のとおりです。

それぞれの項目について詳しく解説します。

①団信への加入可否

団信とは、団体信用生命保険の略で、加入者が死亡した場合にローンの残債が帳消しになる保険です。

住宅ローン審査では、団信への加入が必須とされており、団信に加入できるかの審査も平行して行います。

万が一、団信に加入できない場合、本審査を通過するのがかなり難しくなるので注意しましょう。

②物件の担保評価

住宅ローンの審査基準でもお伝えしましたが、金融機関は万が一に備えて物件の担保評価を重視します。

担保評価が低いと、担保価値も低いと判断され、審査に通りにくくなるだけでなく、評価額を元に融資可能額が決定するため、気をつけましょう。

③仮審査の内容

本審査では、仮審査の内容を公的書類で再度確認します。

当たり前ですが、審査に通るために虚偽の申告をするのは絶対にNGです。

本審査で必ずばれるのでやめましょう。

仮審査を落とさないための事前準備

先ほども説明しましたが、融資の基準を満たしているか判断する仮審査は、「仮」といえどとても大切な審査です。

ここでは、仮審査を通過するための対策法をご紹介します。

（1）返済額や返済期間を見直しする

一般的に、返済額が多く、返済期間が長くなるほどローン審査には通りにくくなります。

なぜなら、返済能力がないと判断されてしまうからです。

そのため、仮審査前に「年収に見合った返済額か」「返済期間は長すぎないか」などを確認し、必要に応じて融資額の見直しや変更を行いましょう。

（2）できるだけ頭金を用意する

物件を全額ローンで購入すると、ローン審査に通りにくいため、物件価格のうち「頭金2割、ローン8割」を目安にするのがおすすめです。

ローン残高が減ると、返済額を大幅に減少させたり、借入期間を短縮したりできる可能性があります。

そのため、審査前になるべく多くの頭金を用意できるように、計画的に準備しておくとよいでしょう。

（3）ペアローンなども検討する

融資希望金額が多すぎる場合、ペアローンを活用するのも選択肢のひとつです。

ペアローンとは、夫婦を適用対象とした住宅ローンの契約方法を指します。

共同でローンを契約するため借入可能額を増やせるメリットがある一方、注意点としては、契約の際に事務手数料などの諸経費が2人分になるデメリットもあるのを理解しておきましょう。

本審査を落とさないための事前準備

実は、仮審査に通ったからといって本審査も必ず通るかというと、そうではありません。

本審査を確実に通過するためにも、事前に準備しておきたい項目を確認しましょう。

（1）仮審査の後に新たな借入れをしない

仮審査通過で浮かれるのか、本審査前の時点で家具や家電・車などでローンを組む人がいますが、本審査前の借り入れには注意が必要です。

本審査前に追加でローンを組んでしまうと、本審査時の返済額が増えるため、返済負担率が基準ギリギリだった場合は本審査で落ちる可能性があります。

新たにローンを組むような大きな買い物は、本審査後に行うのがよいでしょう。

（2）できるだけ頭金を用意する

できるだけ自己資金を増やしておくのもおすすめです。

仮審査後に頭金が増えれば、ローン返済額を減額できますし、月々の返済額を減らしたり、返済期間を短くしたりすることもできます。

希望の借入額を増やすことにもつながりますので、仮審査の前後にコツコツと貯金して、現金を準備しておきましょう。

住宅ローン審査に必要な書類

住宅ローン審査では、2つの審査で必要な提出書類が異なります。

提出物に不備がなく、スムーズに手続きができるように、必要書類をきちんと確認しておきましょう。

（1）仮審査に必要な書類

✅本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど）
✅源泉徴収票など収入がわかる資料
✅印鑑（認印可）

（2）本審査に必要な書類

✅実印
✅住民票
✅印鑑証明証
✅本人確認書類
✅納税証明書・課税証明書
✅源泉徴収票などの収入がわかる資料
✅売買契約書
✅パンフレットなど物件情報がわかるもの

住宅ローン審査の流れ

住宅ローンの事前申し込みから借入れが完了するまでの流れは以下のとおりです。

仮申込み
仮審査（数日～1週間）
本申込み
本審査（約1週間）
住宅ローン契約
借入れ

基本的なローン申請の流れはどの金融機関も同じですが、仮審査と本審査は審査結果がでるまでの日数に若干のばらつきがあります。

具体的な審査期間は、仮審査の場合、銀行なら数日でそのほかは1週間程度、本審査の場合、銀行なら1週間程度でフラット35なら2週間程度が目安です。

住宅ローンの選び方がわからない人はFPに相談

「どの金融機関で住宅ローンを組めばいいかわからない」

「住宅ローンについて詳しく知りたい」

など、住宅ローンについて疑問がある人は、FPにアドバイスをもらうのがおすすめです。

FPとは、ファイナンシャルプランナーの略で、お金に関する専門家を指します。

住宅ローンの基礎知識はもちろん、家計の見直しや返済計画の提案などを無料で行っているケースもあるので、気になる人は一度相談してみてはいかがでしょうか。

FPに相談する

住宅ローン審査によくある質問（Q&A）

最後の項では、住宅ローン審査によくある質問について解説します。

あなたの悩みが解決できる可能性がありますので、ぜひ参考にしてください。

（1）団体信用生命保険に加入ができない場合はどうなる？

団体信用生命保険に加入ができない場合、2つの方法があります。

一般的に銀行で住宅ローンを組むときは、団体信用生命保険の加入は必須ですが、一方、フラット35は団体信用生命保険の加入は任意です。

よって、団体信用生命保険に加入ができない場合は、フラット35を検討するという方法があります。

もうひとつの方法はワイド団信に加入する方法です。

ワイド団信とは、「加入条件緩和割増保険料適用特約付き団体信用生命保険」の略で、持病など健康上の理由で団信に入れない人向けの商品です。

つまり、健康状態に問題がある人が、保険料を割増（上乗せ）することで、加入条件が緩く設定された保険に入るという方法です。

注意点として、ワイド団信は取り扱いがない金融機関もありますので、あらかじめワイド団信の有無を確認しましょう。

（2）クレジットカードの返済延滞はどこまで影響する？

クレジットカードを利用すると、氏名・住所・契約内容・支払い状況などの利用履歴が個人信用情報として、個人信用情報機関に登録されます。

クレジットカードの延滞があると、それも登録されることになります。

住宅ローン審査では信用情報を確認するので、延滞の履歴があると不利になります。

延滞については厳しい判断がされることもあり、滞納が全額解消されていても、金額が小さくても、マイナス要因になる可能性が高いでしょう。

一般的に、信用情報機関が保有する信用情報の中で、クレジット情報の保有期間（記録）は契約期間中かつ契約終了後5年以内です。

よって、解決策としては、延滞が完済してから5年間以上経過するのを待ち、自身の信用情報が回復してから住宅ローンを申込む方法があります。

（3）事前審査が通っても本審査で落ちる場合ある？

可能性としてはあります。

銀行で住宅ローンを申込んだ場合、事前審査に通れば、本審査に通る場合がほとんどです。

しかし、事前審査と本審査の間に転職したり、新しいローンを組んで状況が変わったりした場合や、事前審査の内容に虚偽の申告があったりした場合などは、本審査で落ちる可能性があります。

また、フラット35も本審査で落ちる場合があります。

フラット35は、事前審査では返済能力をチェックしますが、物件については審査しません。

そのため、物件の担保価値が低い場合などは、本審査で落ちる可能性があります。

（4）フラット35の審査は通りやすい？

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提供している全期間固定金利型の住宅ローンのことです。

全期間固定型の場合は、完済までに金利の変動がないため、借入時に完済までの返済額が確定する、金利上昇の影響を受けないなどのメリットがあります。

フラット35の審査では、勤続年数は問われず、年収は融資を申し込む年の前年度の金額が基準になります。

よって、転職したばかりの人は銀行よりもフラット35の審査が通りやすい可能性があります。

また、先述した通り、銀行で住宅ローンを組むときは団体信用生命保険の加入は必須ですが、フラット35は団体信用生命保険の加入は任意です。

よって、団体信用生命保険に加入ができない場合は、フラット35の審査が通りやすいでしょう。

（5）外国人でも住宅ローンを組める金融機関ある？

あります。

ある銀行の住宅ローン審査の基準では、「日本国籍、もしくは永住許可を得ている人、永住許可がない場合は配偶者が日本国籍、または永住許可を得ており、かつ配偶者が連帯保証人となること」とあります。

よって、外国人の場合は、日本国籍であったり、永住許可や永住権があったりすれば、住宅ローンを組める可能性は高いでしょう。

または配偶者が日本国籍である場合も住宅ローンを組めることが多いと言えます。

上記に当てはまらない場合でも、外国人や外国籍でも住宅ローンを組める金融機関はあります。

年収や条件にもよりますが、ローンを組める可能性は充分にありますので、まずは不動産会社に相談してみましょう。

まとめ

この記事では、住宅ローンの審査基準について解説してきました。

住宅ローンの審査基準は金融機関によってさまざまですが、安心して審査に臨むためには、将来に備えて計画的に資金を準備することが大切です。

ライフプランをシミュレーションしながら、資金計画を立てましょう。

また、住宅ローンについて常に最新の情報を確認するのも大事です。

住宅ローンについて不安がある人は、FPなどのアドバイザーに相談しながら、余裕をもってローン審査を通過しましょう。

FPに相談する

著者

代表取締役田中佑輝株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ

AFP、宅地建物取引士、DCプランナー、証券外務員一種、二種、内部管理責任者、不動産賃貸経営管理士、住宅ローンアドバイザー、日商簿記2級
☆「幻冬舎ゴールドオンライン」にて記事連載中☆
☆「NewsPicks」にて記事連載中☆

アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。