不動産投資やめとけと言われる５つの理由｜成功するためのポイントも解説
目次
「不動産投資なんかやめとけ！」というお話を聞いたことがある方も多いのではないでしょうか。
不動産投資に興味があるのに、この話を聞いてしまうと心配になる方も少なくないでしょう。そこで今回は、なぜ不動産投資はやめとけと言われているのか理由をピックアップし、分りやすく解説していきます。
また、不動産投資にはリスクがありますが、不動産投資ならではなのメリットも多くありますので、ぜひそちらも確認し、自分は不動産投資に向いているかどうかの判断をして頂ければと思います。これから不動産投資を検討されている方は、ぜひ最後までお付き合いください。
不動産投資やめとけと言われる5つの理由
不動産投資をすることによって、安定した家賃収入を得られるのと、売却する時に売却益を得ることも可能です。
一方で「不動産投資をやめとけ」という意見も出ています。
まず最初に「不動産投資をやめとけ」と言われている5つの理由について、見ていきましょう。
（1）空室により家賃収入が得られないリスクがある
不動産投資では入居者が決まらず、空室が出ると家賃収入が得られません。
アパート投資の場合、空室が多いほど家賃が減少し、満室に近いと家賃が増加します。
空室の期間中でもローンの返済や維持管理の経費は発生し続けるので、空室期間が長いほど負担が大きくなります。
家賃収入を得たいと思い不動産投資を始めたのに、空室続きとなると本末転倒の結果になってしまうのが、不動産投資をやめとけと言われてる1つ目の理由です。
（2）修繕など突発的な出費が出るリスクがある
不動産投資において、突発的な出費によって計画的な資金計画が狂うこともあります。
入居者は結婚や転勤といった予測不可能な出来事で退去しますが、そのたびに原状回復のために設備の交換や外壁の修繕、入居者募集の広告費用が発生します。
また、突然のタイミングで部屋にある設備が故障すれば、大家として迅速に解決する必要があります。
このように老朽化や経年劣化にかかる諸費用以外にも、投資物件を所有しているだけで突発的な出費が発生しうるのです。
場合によって、収入よりも支出が多くなり赤字が発生する可能性もあります。
（3）多額の借金を抱えるリスクがある
不動産投資をする際は、金額が大きいため殆どの方は不動産投資ローンを利用されます。
そのため、借金を抱えてしまうというリスクがあります。
順調に賃貸を借りる方がいれば、毎月の家賃収入から返済に当てることができます。しかし、万が一空室になった場合は、収入がなくても月々の返済が続きます。
また、空室期間が長引いてしまうケースも想定されます。自己資金も余裕がなかった場合は、最悪自己破産まで追い込まれることも考えられます。
融資を活用して不動産投資を始められるのは、不動産投資ならではのメリットではありますが、返済ができなくなるリスクも大きいことが「やめとけ」と言われている理由です。
（4）専門知識がないことから失敗するリスクがある
不動産投資には不動産だけではなく、融資、税金、管理など多岐にわたり多くの分野の専門知識が必要です。
例えば、ローンに関する知識がないと適切な返済計画が立てられないし、自分に合った商品を選ぶこともできません。
不動産を所有することによって、購入して6ヶ月後に不動産取得税がかかり、毎年には固定資産税という税金もかかります。
また、不動産を購入してから管理も必須になってきます。賃貸経営の知識がないと不動産屋のセールストークに乗せられて、ずさんな管理により入居者が入らない、また、部屋の中もひどい状態になることも考えられます。家賃を得られない上に、部屋のリフォームにもお金がかかり、大赤字になることも大きなリスクと言えます。
（5）金利上昇、災害などの様々なリスクがある
今の日本の金利は史上最低金利と言われています。つまり、数十年にも渡り融資を返済していく中で、金利が上昇するリスクは非常に大きいと言えます。金利が上昇すると月々の返済額が高くなるため、収益が下がってしまうことも考えられます。
また、火災や地震などの災害によって建物が被害が受けると、家賃収入が得られずローンの返済が行き詰まる可能性もあります。
火災保険、地震保険などに加入して多少の保障を受けることはできますが、全額保障ではないため、自己資金から修繕費を賄う必要も出てきます。
不動産投資のリスクについて詳しく知りたい方は、下記記事を参照にしてみてください。
不動産投資を「やめとけ」といわれる人の特徴
株式投資、FXなど投資商品は数多くありますが、だれでも適しているわけではりません。同じく不動産投資にも適している方もいれば、適していない方もいます。
こちらの章では、不動産投資を「やめとけ」といわれる人の特徴を解説します。
（1）年収が低い
不動産投資の融資を利用するには、年収500万円が一つの目安をなっています。また、物件価格が高くなるにつれ、年収の基準も高くなります。
結論からいって、年収が500万円より低いと、融資の審査に通らない可能性が高くなります。
また、不動産を購入するときには「諸経費」と呼ばれている費用を自己資金から支払う必要がある他、所有している中で設備の修理費などの突発的な出費も考えられます。
年収が低いと、手元資金に余裕がなくなります。たとえ不動産を購入できたとしても、その後の運用が難しくなりますので、年収が低い方は「不動産投資をやめとけ」といわれてしまいます。
（2）自己資金がない
「自己資金ゼロ円でも不動産投資ができる」などの営業トークを聞いたことがあるかもしれません。フルローンが利用できれば、自己資金がなくても物件を購入できます。
ですが、自己資金がないとその後の運営で突発的な出費があった際に対応できません。その場合、最悪自己破産のリスクがあります。
そもそも、自己資金がないと融資を受けるのにも不利になるケースがほとんどです。
これらの理由から、フルローンが利用できるとしても、自己資金なしで不動産投資をはじめる人は「やめとけ」といわれてしまいます。
（3）勉強が嫌い
不動産投資には、物件や設備、ローン、金利、確定申告、税金といった幅広い知識が必要です。
「不動産投資は不労所得を得られる」と考えて、勉強せずに安易に始める人も少なくありませんが、知識がないと入居者がなかなか決まらないような物件を購入し、赤字になるケースも珍しくありません。
また、物件購入後も入居率を下げないための施策が必要です。
例えば広告を打ったり、リフォームを検討したりといった計画・勉強が必要になります。
不動産投資で継続して利益を得るには、常に勉強・情報収集が必要です。そのため、勉強嫌いの人だと「不動産投資はやめとけ」ということになります。
（4）決断力がない
不動産投資では、さまざまな決断を下す必要があります。
例えば、条件の良い物件や投資用不動産が見つかった時など、購入の決断ができないでいると、いつまで経っても購入できません。
そして、あの時買っておけばよかったと後悔する方も少なくないです。
不動産は同じ物件はありません。よって、いい物件に出会えたらすぐに購入するかの判断が必要です。それができないと「不動産投資はやめとけ」ということになります。
（5）多く儲けたい
不動産投資は、長期間に渡り安定した家賃収入を得るのが主な投資方法です。
多く利益を儲けたいという投資商品ではないため、そのような投資目的を持たれている人は「不動産投資はやめとけ」ということになります。
やめとけといわれる前に、知っておきたい不動産投資6つのメリット
不動産投資にリスクは多いですが、一方で他の投資商品には得られないメリットも多くあります。
こちらの章では不動産投資をするメリットについて書いていきます。ぜひ把握しておきましょう。
（1）レバレッジ効果を最大限に得られる
他の投資と異なり、不動産投資は銀行などの金融機関でローンを組むことができます。
そのため少ない自己資金で高い利益率を得ることができることから、高いレバレッジをかけて投資ができる点が特徴です。
融資を活用して投資できる商品は殆どないので、不動産投資ならではのメリットと言えるでしょう。
（2）インフレ対策になる
日本では日に日にインフレが進んでいます。インフレが進むことによって、現金の価値がどんどん減っていきます。
しかし、不動産投資の投資対象である不動産は現物資産ですので、物価上昇に合わせて不動産価値が上昇するのが一般的です。そのため、お金の価値が下がる対策として不動産を持つことによって、その価格が上昇します。
また、家賃も不動産価格の上昇に合わせて上昇しますので、家賃収入が増えることになります。
資産価値が物価上昇に比例する不動産投資をすることによって、インフレ対策ができると言えます。
（3）団体信用生命保険による保険代わりになる
不動産投資で融資を利用することによって、団体信用生命保険に加入することができます。
契約時に団体信用生命保険に加入すると、たとえローン返済中でもローン契約者の死亡時にはローンの残債が免除され、ご家族の方に残債なしの不動産を残すことができます。
ただし、団体信用生命保険と普通の生命保険との違いもありますので、より詳しく知りたい方は下記記事を参照にしてみてください。
（4）相続税などの節税効果がある
不動産投資は相続税などの節税効果もあると言われています。
不動産の相続税の課税額は、固定資産評価額を基に計算されます。
相続時に3,000万円の現金を保有しているとそのまま3,000万円と評価されますが、3,000万円分の不動産を保有していると、大体その7割の2,100万円で評価されます。
これによって、同じ総資産額でも不動産を保有している方が相続資産を圧縮でき、支払う相続税を圧倒的に圧縮することができます。
このように節税対策として検討されている方は、節税効果が大きい不動産投資が適していると言えます。
（5）経済の動きに影響されにくい
株式投資やFX、投資信託などの資産運用は経済の影響を強く受けます。一方で不動産投資は、経済の影響を受けにくいと言われています。
不況になったからといって入居者がすぐに引っ越してしまうわけではありません。
実際コロナ期間中も、不動産価格はほとんど下がっていません。衣食住の中で不動産は住にあたりますので、必要性も非常に高いと言えます。
（6）リスクを事前に把握することができる
不動産投資には、空室リスクや災害リスク、金利上昇リスクなどさまざまなリスクがあります。
しかし、これらのリスクは事前に把握し、対策を立てることができればリスクを最小限におさえることができるのです。
不動産投資のリスク、そしてリスクの対策について知りたい方は、下記記事を参考にしてみてください。
不動産投資で失敗しないための注意点
不動産投資は投資金額が大きいため、失敗はできません。そのため失敗しないための注意点を把握しておく必要があります。
こちらの章では、その注意点について書いていきます。
（1）自分から不動産投資の基礎知識を勉強する
専門家のように全ての知識を把握することは難しいですが、始める前に基礎知識について勉強しておきましょう。
- ☑空室になりにくい物件選びの方法
- ☑不動産経営の始め方
- ☑物件購入の方法
- ☑出口戦略
- ☑エリアの見極めポイント
- ☑税金（マンション売却と売却益にかかる税率）
- ☑キャッシュフロー
- ☑不動産投資物件の減価償却の方法
- ☑損益通算の方法
- ☑ローン
- ☑仲介手数料の計算
- ☑相続税評価額の計算方法
- ☑投資用語(インカムゲイン、実質利回りなど）
- ☑家賃相場
- ☑戸建て物件購入時の管理業務
- ☑金融資産や不動産所得の計算方法
不動産投資の勉強方法としては、弊社のようなオウンドメディアもいいですが、You Tubeなどの動画も活用してみてください。
（2）不動産投資の種類を知っておく
不動産投資にはいくつかの種類があります。投資を始める前にそれぞれの違いを理解しておくことが大切です。
①区分マンション
区分マンションとは、分譲マンションのワンルームを賃貸に出す投資方法です。
いわゆるワンルームマンション投資です。
比較的物件価格が安いので、初心者には始めやすいと言われています。
一棟アパートなどと比較して流動性も高く、短期間での売却は可能です。
②一棟アパート
一棟アパートとは、マンションやアパートを一棟ごと購入して、入居者から家賃収入を得る投資方法です。
空室リスクが区分投資よりも低いことや総額の家賃収入が大きい点がメリットです。
一方で、初期費用が高額になる点や大規模修繕の費用が多額になる点がデメリットです。
③不動産投資クラウドファンディング
不動産投資型クラウドファンディングとは、複数の投資家が資金を出し合って、不動産を運用し、収益を分配する投資手法です。
1万円といった少額から始められるので、自己資金が少ない方も始めやすいと言えます。
一方で、利回りは通常の不動産投資より低くなるケースが多いのと、元本割れするリスクがあること理解しておきましょう。
（3）信頼できる専門家に相談する
不動産投資では、さまざまな専門知識が必要になるので、信頼できる専門家に相談することをおすすめします。
不動産会社でもいいですが、我々のように中立的な立場にあるFPにもぜひ相談してみてください。
あなたの属性や投資目的を分析した上で、適切なアドバイスをさせて頂きます。
（4）運用などは完全に人任せにしない
不動産投資をする人の多くが不動産投資会社に管理、運用を任せます。
しかし、完全に不動産会社任せにすると、不動産会社が入居者の対応をしっかり行わなかった場合に入居者とトラブルに発展してしまうこともあります。
定期的に家賃の振込ができているのか、入居者の状況を確認したりなど、ご自身でも常に現況について把握しておきましょう。
不動産投資に実績が豊富なFPに相談する
不動産投資にはリスクがあれば、メリットも多くあります。また、殆ど手間がかからないこともあり、多くの方から人気を集めています。
しかし、投資金額が大きいのと、必要となる専門知識も多岐にわたることから、初心者は万が一失敗したらどうしようと不安に感じることも多く、なかなか最初の1歩を踏み出せない方も多いです。
そのような方はぜひ弊社のFPに一度相談してみてください。私自身も個人不動産投資家ですが、弊社のFPも不動産投資の相談実績が豊富です。
どんな悩みでも構いませんので、一度話してみるのはいかがでしょうか。
まとめ
今回は、不動産投資をやめたほうがいい理由や向いていない人の特徴などを徹底解説しました。
不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資と言われています。
リスクがないわけではないですが、事前に把握して対策を立てば、そのリスクを最小限におさえることができます。
とはいえ、どのように対策を立てればいいの？何に注意しないといけないの？と、様々な悩みもあるはずです。
その場合は、ぜひ一度我々FPに相談してみてください。あなたに合ったアドバイスをさせて頂きます。
著者
- 株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ
- AFP、宅地建物取引士、DCプランナー、証券外務員一種、二種、内部管理責任者、不動産賃貸経営管理士、住宅ローンアドバイザー、日商簿記2級
☆「幻冬舎ゴールドオンライン」にて記事連載中☆
☆「NewsPicks」にて記事連載中☆
アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。
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