不動産投資は儲からないと言われる5つの理由！儲けるようにするには？
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「不動産投資を始めたいけど、不動産投資は手間をかけないと儲からないって耳にするから、どうしたら儲けられるようになるのか知りたい！」
マンション経営、アパート経営の種類を問わず、毎月の家賃収入を得るために不動産投資を始めるには、自己資金が必要で始めるのが難しいと感じる人が増えています。
また、始め方もよく分からず、無料セミナーに参加して勉強するにも、収支が赤字になるような不動産をオススメされることもあります。
やはり、節税効果を謳ったり、ワンルームマンションは赤字でも売りつけようとする不動産投資会社もあることから、不動産投資は安心できず、注意したとしても絶対に儲からないと言われることもあります。
一方で、投資初心者が多い会社員を中心に、不動産投資の人気が拡大しているのは事実ですので、着実に利益を積み上げていきたいと考える人も少なくありません。
今回、本記事では不動産投資が儲からないと言われる理由と、実際にどのようにしたら儲かるのかを徹底解説していきます。
不動産投資は長期間で儲かるかどうかを判断すべき
前提として、不動産投資は長期間で儲かるかどうかを判断する必要があります。
（1）他人資本で投資ができるというメリットを理解する
不動産投資の最大のメリットとして、他人資本で投資ができ資産形成できることがあります。
一般的に、マンション投資を始めるには不動産会社で物件を選定した後、金融機関に相談をして、融資を受けて不動産を所有します。
取得するための物件価格は融資を受け、保有している不動産の家賃収入を得ることで、借り入れを返済していくことで、完済後には不動産という資産を取得することができます。
（2）長期に渡り資産形成する投資商品である
投資といえば、株式投資やFXなど、短期間に売買を繰り返して利益を得るイメージをしている方が少なくありません。
しかし、不動産投資は短期ではなく、中長期的に利益を積み上げて資産形成する投資商品であるということを理解するのが必要不可欠です。
また、自分一人ではなく、賃貸物件の問い合わせが増えるように管理会社に依頼することで手間暇を大きく減らすこともできます。
不動産投資は儲からないと言われている5つの理由
不動産投資が儲からないと言われている5つの理由として、デメリットもあります。
それぞれ儲からない理由について解説していきます。
（1）短期間で利益が出しにくい
不動産投資は、基本的には長期間に渡って家賃収入を積み上げていく賃貸経営がベースとなります。
さらに、不動産投資を始める際には融資を受けることが多いので、不動産投資開始初期は家賃収入から毎月の返済や固定資産税等の必要経費を支払っていく必要があります。
そのため、仕組みとして、短期的には借入額に対しての利益が限定的になってしまうことが、儲からないといわれている理由の1つになります。
（2）融資の割合が大きい
不動産投資においては、融資が与える影響が非常に大きいです。
不動産投資ローンでは、年収などの属性に合わせて、投資方法を厳選してより良い条件で銀行や金融機関から融資を受けることができれば、利息を抑えることができ、より多くのお金を手元に残すことができます。
融資の条件が厳しい人の場合、ほとんどの収益が融資返済になってしまい、修繕積立などさまざまな負担も考えると利益がマイナスになってしまうこともありますので、結果として、不動産投資は儲からないと思ってしまうのかもしれません。
（3）FX、株などの商品と比較している
不動産投資と比較して、FXや株式取引などの金融商品も検討する人が少なくありません。
その際、同じ投資商品として資産運用を比較して考えてしまうと、短期間で大きな利益を得られる可能性が高い、FXや株式投資のほうが魅力的に見えて、不動産投資は儲からないではないかと考えてしまうかもしれません。
しかし、不動産投資は中長期的に月々に安定的な収益を得られ、不動産という現物資産を保有できる、ミドルリスク・ミドルリターンの投資商品になります。
また、現金でしか投資できない資産運用と比べて、他人資本を利用して資産価値を高めていけるといったメリットもあります。
投資対象として性質が異なっていることを理解した上で比較検討するようにしましょう。
（4）実質利回りを理解していない
不動産投資の重要指標として、表面利回りと実質利回りがあります。
不動産の選定をしている中で、収益の計算方法として表面利回りで説明されているケースが多いので、実質利回りを知らずに投資してしまう人が少なくありません。
実際は、物件購入の際の初期費用や、表面利回りには含まれていない細かな出費があります。
さらに、入居率100％を維持することは難しいですし、退去が発生すれば新しい入居者を募集するために広告費やリフォーム費用が必要になります。
結果として、想定よりも利益が少なくなってしまい、儲からないといわれてしまうことがあります。
（5）不動産投資のリスクが多い
不動産投資では想定されるリスクが多くあります。
- ☑空室リスク
- ☑滞納リスク
- ☑修繕リスク
- ☑災害リスク
- ☑下落リスク
上記のように、損失が発生してしまう可能性が少なくありません。
リスクヘッジのためにサブリース契約を結んだとしても、手数料が増えて赤字になってしまうかもしれません。
このようにリスク対策するべきことが多いからこそ、儲かるのは難しく、不安と感じる人が多くなってしまいます。
不動産投資のリスク、回避策について詳しく知りたい方は、下記記事を参考にしてみてください。
不動産投資で儲かっている人の特徴
それでは、不動産投資で儲かっている人はどのようなポイントを抑えているのでしょうか？
ここからは不動産投資で儲かっている人の特徴を解説していきます。
（1）不動産投資の特徴を理解している
不動産投資の特徴をきちんと理解しておくのも大切です。
物件購入時に具体的にいくら諸費用がかかるのか、中古物件に対しての修繕費に対するノウハウや、立地条件の把握、万が一、想定外の問題が起きた時点で対応できるかなど事業の側面が大きいです。
様々なリスクを回避するための物件選びとして、駅から近かったり、日常生活の買い物がしやすかったりと、賃貸需要の高い物件を目利きして選ぶことが重要です。
（2）投資目的を明確にしている
不動産投資で成果を出すには、不動産投資を行うことで得たい目標、目的を明確にすることが大切です。
短期間で大きな利益を稼ぎたいのか、将来に渡って安定した資産形成をしたいのか、人によっては相続税対策として出口戦略を明確にしておきたいなど、目的によってどのような物件を選定すればいいのかは変わってきます。
つまり、投資目的が明確でないと、不動産投資で成功するのは難しくなってしまいます。
そのため、投資目的を明確にして不動産投資に取り組んでいるというのは儲かっている投資家の特徴といえるでしょう。
（3）長期に渡り不動産投資を取り組んでいる
不動産投資で成功するには、短期ではなく、長期に渡って計画を立てることが必要です。
不動産投資のプロとして、うまい話を鵜呑みにせずに、投資タイミングを見計らって5年、10年、20年と長期に渡って不動産経営を継続している人は成果を出しています。
購入時や数年先までの計画はもちろん、ローン完済や売却時までの長期的に渡ってシミュレーションすることで、急なトラブルにも対応していくことができます。
（4）不動産投資のリスクヘッジをしている
不動産投資には様々なリスクがありますが、事前にリスクがあることを理解してリスクヘッジしているのも儲かっている投資家の特徴になります。
例えば、空室リスクや家賃下落リスクを抑えるために、リフォーム費用の積立をしっかりおこなうことや、家賃滞納リスクを抑えるために、定期借家契約を選んだり、保証会社を適切に利用するなど、様々なリスクヘッジ方法があります。
適切にリスクと向き合えることが儲かる投資家の特徴といえます。
（5）情報収集、勉強を積極的にしている
不動産投資で成功するには最新の情報をアップデートし続けることが重要です。
儲からない投資家は、勉強をすることなく、人に言われるがままに投資をして失敗してしまうケースが少なくありません。
一方で、成功している不動産投資家は不動産投資に関する知識はもちろん、住宅ローンや確定申告などの税制に関してなど、関連業界についても常に学び続けています。
楽して稼ごうとするのではなく、常に情報収集を心がけるのがプラスの成果を出すためのコツと言えるでしょう。
不動産投資で儲けるようにするには？
不動産投資で儲けるようにするための具体的な3つのポイントを解説していきます。
（1）投資目標を明確にする
不動産投資を行う前に、なぜ不動産投資を行うことを決めたのか目標を明確にしていきましょう。
若いうちに大きな利益を得たいのか、老後の安定資産、安定収入を得たいのか、目標によってやるべきことは大きく変わります。
また、投資目標を明確にすることで、中間目標も設定していくことができます。
安定して家賃収入20万円を得たいなら、いつまでに、どのくらいの不動産を所有する必要が分かってきますので、やるべきことも明確になるでしょう。
まずは不動産投資を通して得たい投資目標を明確にしていきましょう。
（2）実質利回りで物件を選定する
不動産投資の収益を計算するには、実質利回りの考え方を身につけることが必須になります。
一般的な利回りとは、表面利回りのことを指しシンプルな計算式になります。
- ■表面利回り＝1年間の満室時の家賃収入÷不動産購入価格×100
表面利回りのように、1年間ずっと満室であるかは分からないですし、不動産には購入コストや維持コストもあるので、正確に計算する必要があります。
実質利回りでは、空室率や経費も考慮して利回り計算を行います。
- ■実質利回り＝{1年間の満室時の家賃収入ー（１ー空室率）ー1年間の維持管理費｝÷不動産購入価格＋不動産購入時の諸経費×100
基本的には実質利回りは表面利回りより低くなりますので、現実的な収益を予測して不動産投資を行うことで成果を出せる確率が高くなります。
実質利回りを理解し経験を積んでいくことができれば、ワンルームマンションに投資するサラリーマンのリスクがいかに高いかが分かるでしょう。
（3）信頼できる専門家がいる
不動産投資で儲けるには、何より信頼できる不動産業者や専門家を見つけることが大切です。
信頼できる営業マンに出会えればよいですが、不労所得をおまかせで得られるようになる営業マンと偶然に出会える可能性は低いです。
物件探しから融資付け、売買契約後の管理運営まで、適切な費用と専門的な知識でアドバイスを貰うことができれば、儲かる確率は大きくアップします。
一方で、悪徳業者に出会ってしまえば、借入金は大きく、収支はリターンゼロのハイリスクな物件を結果的に買わされる可能性もあります。
専門家としては、我々のような中立的な立場でアドバイスすることができるFPなどに相談するといいでしょう。不動産からはじめ税金などの知識も豊富です。何よりも第3者の立場から提案することができるのが大きなメリットと言えます。
親身になって話を聞いてくれる専門家を見つけられるかどうかも、確実に不動産投資で儲かるかの大切なポイントになってきます。
まとめ
今回は、不動産投資が儲からないと言われる理由と対策について解説してきました。
確かに、不動産投資をスタートして大家さんになれば、副業でも簡単に稼げるといった勘違いもあります。
その上で、誰もが簡単に儲けられるということはありませんし、借り入れの返済や中長期的な投資計画など、難易度が高いと感じられる部分も少なくありません。
しかし、不動産投資についてポイントを入念に理解し、信頼できるパートナーを見つけることができれば、ローリスクでレバレッジを活用して、不動産投資でしっかりと儲けることは可能になります。
まずは不動産投資で手に入れたい目標を明確にした上で、不動産投資に興味を持ち、準備を行いながら、無理のない範囲で不動産投資の基礎知識から学んでいくようにしてみましょう。
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