不動産投資を効率よくできる勉強方法5つ！勉強すべき知識もご紹介
「不動産投資を始めたいけど、不動産って専門用語ばかりだから、何から勉強したらいいのか分からない・・」
サラリーマンの副業として人気の高い不動産投資ですが、興味はあるものの何から勉強していいか分からないという方も少なくありません。
しかし、不動産投資については高額な物件の売買が必要になりますので、きちんと勉強してから始めることをおすすめします。
今回は、不動産投資の初心者からでも効率よく勉強できる勉強方法についてはもちろん、最低限知っておくべき知識についても解説していきます。
不動産投資を効率よく勉強する方法5選
不動産投資の初心者から勉強を始めるには、次のような流れで各項目について知識を深めていくのがおすすめです。
（1）不動産投資メディアから「基礎知識」
まずは、不動産投資の基礎知識について理解を深めていきましょう。
最初は弊社のようなインターネットを活用して、不動産投資メディアから基本的な仕組みを学んでいきます。
具体的には、不動産投資で利益を得るにはどうしたらいいか、不動産投資のメリット・デメリット、アパート経営とマンション経営の違いなど、全体の概要を把握していきます。
インターネットであれば、スキマ時間や移動時間にスマホで手軽に調べることもできますし、ある程度の規模の不動産投資メディアであれば、大きく間違った情報が掲載されている問題なサイトも少ないでしょう。
ただし、誰でも簡単に儲かるといった怪しい広告や、高額な情報商材を販売しているようなサイトには注意してください。
（2）書籍からその著者の「投資方法」
次に、不動産投資の具体的な投資方法を学んでいきましょう。
一言で不動産投資といっても、区分マンション投資、アパートなどの一棟投資、戸建投資などなど、様々な投資方法があります。
投資方法によって、得られる期待リターンや抑えるべきリスクも異なりますし、不動産投資の目的によっても、どの投資方法を選ぶかは異なります。
書籍であれば、その著者の不動産投資を始めるまでの経緯や、不動産投資を始めた時の属性、各投資方法の強みなども詳しく知ることができます。
不動産投資に関する入門書を1冊読むだけでも、かなりの大枠を理解することができるでしょう。
融資を受けやすい高属性のサラリーマンが一棟アパート投資を始めたのか、もしくは借金を抱えて融資を受けられないから築古の戸建投資を始めたのか、あなた自身と近い状況の著者の書籍は非常に参考になるでしょう。
（3）セミナーから「最新の業界の動き」
不動産投資の基礎知識と投資方法について理解できたら、現状の不動産業界の動きを理解するために、セミナーに足を運んで参加してみましょう。
不動産業界が上昇トレンドか下降トレンドか、今後の金利動向など、リアルな情報を得ることで不動産投資を実践することがより具体的に意識していくことができます。
不動産投資のセミナーには、幅広く不動産投資について学ぶことができるセミナーもあれば、特定の投資方法に絞って情報を得られるセミナーもあります。
最近では、オンラインでセミナー受講できるケースも増えていますので、会場に足を運ぶのが難しい人にとっても学びやすい環境が整ってきています。
注意点としては、セミナーによっては、セミナー後に強引な営業をされてしまうこともあります。
初心者が最初のセミナーで勢いで不動産投資を始めてしまうというのはよくある失敗例なので、少なくとも3社以上は比較検討してから始めることをおすすめします。
（4）ポータルサイトから「相場など物件について知る」
ここからは、実際のポータルサイトを見て、リアルな不動産相場を調べていきましょう。
最初は何となくでも構いませんので、特定の駅やエリアの不動産情報を見ていると、どのくらいの価格帯が多くて、収益物件の期待できる利回りがどのくらいかなどの相場が分かってきます。
その上で、割安な物件や魅力的な投資対象が見極められるようになってきたら、不動産投資を始められるようになるまで後少しです。
（5）不動産投資のブログから「一般投資家のリアルな投資方法」
どんなに不動産投資を勉強しても、実際に不動産投資を始めるまでは誰もが未経験者です。
実際に不動産投資を始めている投資家の中には、初心者向けの情報収集として、投資関連の情報をブログ記事で発信してくれている人も少なくありません。
不動産投資を実践していく上でのリアルな現状を知ることができるだけでも、初心者にとっては大きな財産になります。
もちろん、投資を始めるタイミングや状況は人によって異なりますが、色々な人の不動産投資体験を知ることで具体的なイメージが深まっていくでしょう。
不動産投資をする上で勉強しておくべき知識
不動産投資を実践する上で、知っておきたい専門用語についてまとめていきます。
（1）物件について
①利回り
投資金額に対して、どのくらいのリターンがあるかを数値化したものです。
例えば、3000万円で不動産を購入し、毎月20万円の家賃収入がある場合、年間240万円になりますので、利回りは8％ということになります。
不動産投資の利回りについて詳しく知りたい方は、下記記事を参照にしてみてください。
②物件の相場
物件価格は周辺の物件との比較によって決まってきます。
例えば、マンション相場を調べたいときには、同じマンションはもちろん、周辺にある同じくらいの築年数のマンションの取引事例を元に、どのくらいの価格であれば妥当なのかを調べていきます。
物件の相場を把握することで、割高、割安な物件化を見極めることができます。
③立地を見極める方法
同じ不動産であっても、立地によって評価が変わるのはイメージしやすいと思います。
立地の見極めにあたっては賃貸需要が多いかどうかという観点で、駅からの距離、周辺環境（スーパーや病院、小中学校など）治安などが考えられます。
④レントロールの見方
レントロールとは、簡単に言うと家賃の明細票です。
特にアパートや一棟マンションの場合、どの部屋にどういった条件で賃貸しているかを一覧でまとめた資料になります。
戸数はもちろん、間取りや賃料、共益費・管理費、敷金やその他情報が確認できます。
（2）不動産投資ローンについて
⑤融資枠
多くの場合、自己資金だけでなく、不動産投資ローンを活用して不動産を購入します。
その際、いくらまで融資を受けられるのかという枠が融資枠になります。
単純に年収の何倍まで融資を受けられるという決まりはなく、勤め先や年収、貯金や年齢など様々な条件から融資枠が設定されます。
自分自身がいくらの融資枠まで借入れが可能によって、少額でも頭金を準備するべきか、フルローンで不動産投資を始めるべきかなど選択肢が見えてきます。
融資枠をどのくらい確保できるかが、不動産投資を成功させる大切なポイントの一つになります。
⑥審査基準
融資の審査基準についても理解を深めておきましょう。
例えば、同じ会社で働いている30歳サラリーマンであったとしても、貯金や過去の借入れ返済状況、家族構成や勤続年数など、多くの要因によって審査は変わってきます。
金融機関がどのような点をチェックして審査をするのかを知ることで、不動産投資を始める前に、より良い属性になれるよう励むこともできます。
⑦金利
不動産投資において物件選定と同じくらい重要なのが金利です。
金利が1％異なるだけで返済額が何十万、何百万円と異なってくるからです。
金利は金融機関や個人の属性によって大きく異なり、メガバンク、地方銀行、信用金庫や信用組合、最近だとネット銀行も住宅ローンに力を入れています。
⑧団体信用生命保険
ローン返済中に契約者に万が一のことがあった際、ローン残債がゼロになる保険です。
団体信用生命保険は名前が長いので、略して団信とも呼ばれています。
金融機関が融資をする際に、団体信用生命保険の加入を必須にするケースは多いです。
投資家も団体信用生命保険があることで、万が一の際に相続人や家族に不動産という資産を残すことができます。
（3）税金について
⑨不動産取得税
その名の通り、不動産を取得した際に課税される税金になります。
取得時に一度だけ支払い義務があり建物の固定資産税評価額の4％になります。
⑩固定資産税
1月1日時点で不動産を保有している場合、毎年課税されます。
⑪確定申告
不動産投資によって所得が発生したら、税金を納める手続きとして確定申告が必要になります。
1年間の収入から経費を引いた所得を計算して2月16日から3月15日までに税務署に申告を行います。
賃貸経営に必要な経費をきちんと申告することで、節税につながる大切な手続きですので、毎年きちんと行うようにしましょう。
不動産投資の税金について詳しく勉強したい方は、下記記事を参照にしてみてください。
（4）物件管理について
⑫管理方法
不動産を購入した後、どのように管理していくかを選ぶことができます。
大きく分けると、自ら管理する自主管理、管理会社に委託する管理委託があります。
また、管理委託の中には、毎月保証されたリース料を受け取るサブリース契約もあります。
⑬管理会社の選び方
不動産投資が本業でない場合、管理会社に委託するケースが多いです。
管理会社には管理委託手数料として家賃の3％から7％前後を支払うことになります。
中には管理手数料がほぼゼロというケースもありますが、どの程度の業務まで対応してくれるのか手数料はもちろん、委託内容もきちんと確認して依頼することが大切です。
特に中古物件の場合、修繕費用を毎月準備したりなど色々な準備が必要となりますので、丁寧に対応してくれる管理会社を入念に選んでいきましょう。
（5）不動産会社の選び方につい
⑭信頼できる不動産会社の見極め方
不動産投資で成功するには信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
ポイントとして、1社の話だけを盲信して進めないということです。
少なくとも2社以上の話を聞くことで比較検討するようにしましょう。
また、メリットだけではなく、丁寧にデメリットも説明しくれているかも重要な判断材料になるでしょう。
不動産に関連する悩みも理解してくれてアドバイスをもらえるような理想なパートナー関係を築くことができれば、将来に向けて大きな力になってくれるはずです。
⑮専門家によるセカンドオピニオン
信頼できる不動産会社を見つけた上で、客観的な意見を集めるために不動産投資に強い税理士やFP、実績のある大家さんからアドバイスを貰うのもおすすめです。
専門家から指摘に対しても自信を持って答えられるようであれば、不動産投資の成功率はかなり高くなっているといえるでしょう。
（6）出口戦略
⑯売却時期
不動産投資は家賃収入を継続で受け取りたいという人が多いですが、売却時期も合わせて考えておくのが良いです。
不動産が高く評価されているときに不動産売却をしたいと考えると、入居者がきちんといる物件で、目安としては不動産の需要が高まる引っ越しシーズンなどは、売却を検討する最適なタイミングの1つといえるでしょう。
⑰売却で失敗しないコツ
不動産の売却で失敗しないコツは焦って売却しないといけない状況にならないようにするということです。
急ぎで現金が必要になってしまい、1ヶ月以内に売らないといけないような状況になってしまうと、どうしても値下げをして安く売却をしたり、不動産会社に買い取りしてもらったりとしなくてはならないかもしれません。
売却には余裕を持って臨めるようにしておくことが失敗しないコツと言えるでしょう。
不動産投資で失敗しないコツ
不動産投資において、成功の経緯は人によって様々ですが、失敗してしまう原因はある程度の共通点があります。
ここからは不動産投資で失敗しないための4つのポイントを解説していきます。
（1）投資目標を明確にする
なぜ不動産投資を始めるのか目標を明確にしましょう。
老後の個人年金のためにキャッシュフローを増やしていくために始めるのか、現役時代に大きな利益を得るために値上がり物件を探すのか、目標によって投資方法や投資対象の物件も大きく異なります。
投資目標が曖昧だと、目先の利益に振り回されて、結果として損をしてしまうこともあります。
何のために不動産投資を始めたいのか、理由を明確にしてから実践するようにしましょう。
（2）他人の投資方法は参考程度に
不動産投資で成果を出している人のブログやSNSの発信を見ると、その人の手法が絶対の正解と思い込んでしまって失敗してしまうことがあります。
確かに、その人には合った資産運用のノウハウだったのかもしれませんが、万人に適した方法であるとは限りません。
適切な投資方法は時代や、不動産投資家ごとの状況などさまざまな要素によって決まりますので、他人の実体験はあくまでも一つの例として参考程度に考えておくのが安心です。
（3）無理した借入れはしない
不動産投資で大きな利益を得るために、ギリギリまで借入れをしてしまう投資家は少なくありません。
例えば、営業マンに言われるがまま、融資枠が限界になるまでワンルームマンションを複数所有して支払いがまわらなくなったという失敗事例もあります。
しかし、不動産投資はイレギュラーなトラブルも想定して余裕を持った借入れに抑えて慎重に始めるのが失敗しないコツです。
どんなに事前に計画を想定しても、不動産投資を始めた段階で、思わぬ形で金利が上昇して支払額が増えてしまったり、想定よりも退去時のリフォーム費用が高額になり手元のお金がなくなってしまったというケースはあります。
いきなり限界まで借り入れするのではなく、トラブルが起きる可能性を長期的に想定して対応できるように余裕を持って始めるようにしましょう。
（4）実際に実践してみる
不動産投資で絶対に失敗したくないと不安に感じすぎて、どんなに準備をしても実践できないという人も少なくないでしょう。
確かに、不動産投資には様々な勉強法もありますし、無料セミナーに参加したり、不動産に関する資格として宅地建物取引士やマンション管理士の勉強をするなど準備できることはたくさんあります。
しかし、不動産投資は実際にやってみないと分からないということは、事実としてあります。
しっかり知識を学び、トラブル対策もきちんとできたのであれば、ここぞというタイミングでチャレンジをしていくことでした成果を得ることはできません。
まとめ
今回は、不動産投資を初心者から勉強する勉強内容と流れを解説してきました。
不動産投資は専門用語も多く、初心者からすると学習に抵抗があるかもしれません。
しかし、インターネットや書籍で基本的な知識を順番に勉強していけば、確実に理解は深まっていきます。
その上で、無料開催されているセミナーやブログなど最新情報や相場を理解していくことも大切です。
同じような不動産投資の成功を目指している仲間と出会うことでモチベーションを上げるのも大事と言えるでしょう。
著者
- 株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズ
- AFP、宅地建物取引士、DCプランナー、証券外務員一種、二種、内部管理責任者、不動産賃貸経営管理士、住宅ローンアドバイザー、日商簿記2級
☆「幻冬舎ゴールドオンライン」にて記事連載中☆
☆「NewsPicks」にて記事連載中☆
アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在。その後、外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャー、行員向け経済学講師を経て独立系ファイナンシャルプランナー事務所を設立。著書に『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『50代から考えておきたい“お金の基本”』。Bond University大学院でマーケティングと組織マネジメントを研究。経営学修士。
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