資産運用の一つの選択肢として、不動産投資を検討されている方が増えています。

特に数年前と比較して、融資が受けやすくなったなどのメリットから、サラリーマンの方からも人気を集めています。

しかし、不動産投資は大きな金額を動く投資商品であるため、そもそも自分に合っているのか、融資はいくらまですべきかなど不安を感じている方も非常に多いです。

そこで今回は、メーカー勤務Y・Hさんの不動産投資に関する相談事例をご紹介します。同じような悩みを抱えている方は、ぜひ参考にしてみてください。

相談内容

まずは相談者Y・Hさんの相談内容についてご紹介します。

1. ☑将来的に海外移住とかも視野に入れているため、単身40歳で将来のライフプランに不安を感じている
2. ☑現在の資産2,500万円全て現預金であるため、何か運用しなければとの事で、事業用マンション業者を探している
3. ☑そもそも資産運用は不動産以外に何を選択するのが良いのかがわからない
4. ☑与信枠いっぱいの借入れはリスクとしてどう捉えるのが良いのかが知りたい

Y・Hさんは現在の金融資産を不動産投資にする不安、将来のライフプランについて不安を感じています。

相談者プロフィール

Y・Hさんのプロフィールは下記となります。

1. ☑お客様名： Y・Hさん
2. ☑職業：メーカー勤務
3. ☑家族構成：独身
4. ☑住居：賃貸
5. ☑収入：1,200万

FPからのアドバイス

（1）まずは様々なケースを想定してシミュレーションしてみた

プロダクトの一つとして不動産投資を検討しているのですが、どれくらいのリスク(コスト)許容度があるのかが不明だったり、繰り上げ返済計画、途中売却の時期などのシナリオも曖昧だったため、下記３つのケースを想定してシミュレーションを作成しました。

①与信枠いっぱい(借入限度額)の物件所有を想定したシミュレーション

②60歳の時点で全て売却したときの不動産純資産シミュレーション

③60歳時点で3物件売却したときの不動産純資産とキャッシュフローの相違シミュレーション

（2）不動産投資で成功するにはシナリオの予測が重要

不動産投資は物件の立地、築年数などによって、その物件の出口戦略が変わります。

Y・Hさんは繰り上げ返済計画、途中売却の時期など、シナリオが曖昧だったため、下記アドバイスをさせて頂きました。

物件を売却するタイミングの考え方として、物件価格に影響及ぼす、賃料と利回りとの関連性を知っておく必要があります。

区分マンションに関しては減価線から売却時期を考えることが一つの目安になります。

ローン残債とのギャップにより、マンションは価格が下がっても利益を出すことができます。

また、物件のエリアを選定する時の考え方として、マーケットはどこかを考えることです。

日本はこれから人口減少時代に突入しますので、20代から30代半ばの人口は転入超過を予測しているので、単身者をターゲットしたワンルームの需要が増えると想定することができます。

上記のように、不動産投資においては様々な観点から、シナリオ予測が大切な旨をお伝えさせて頂きました。

お客様の声

漠然と運用しなければと考えていましたが、今回のアドバイスを頂き、時期と目的を決める事によって運用の仕方、物件の所有の仕方が明確になり安心して不動産運用を始める事が出来ました。

不動産投資は年金収入として長期保有する、保険代わりや売却を目的で保有するなど、具体的な根拠の提示もあり分かりやすかったです。

何よりも細かな数字も可視化してもらった事が安心に繋がりました。

今後も運用アドバイスをお願いしたいと考えています。

自分の悩みや不安を解決するには、FPと相談してみるのはいかがでしょうか。