住宅ローンをフラット35に借り換えるメリットとデメリットを把握できていますか？
この記事では「住宅ローンをフラット35に借り換えるメリットとデメリット」について解説します。
結論からいうと、借り換えをするべきかどうかは物件の状態や現在組んでいるローンによって決まるため「判断する基準」を理解しておかなければなりません。
他にも「フラット35に借り換えるときの注意点」や「おすすめの金融機関」についても解説していますので、この記事を読めばどなたでも後悔することのない住宅ローンを組めるはず。
そもそもフラット35ってなに？
フラット35とは、住宅を新築・増築・改築する際に組む、ローンの一種のこと。
「住宅金融支援機構」と「民間金融機構」が提携して、融資をしてくれます。
のちに詳しく解説しますが
- 審査に通りやすい
- 金利が変動しない代わりに金利は高め
といった特徴があるため、フラット35に借り換える際には「本当に現在の住宅ローンよりお得になるのか」をしっかり考えましょう。
ちなみに「フラット35」という名前の由来は、返済期間が最長35年であること、金利が変動しないことからきています。
さらに詳しい基礎知識や審査内容は別記事にて解説しています！
フラット35に借り換えるメリットデメリット
フラット35にはメリットとデメリットがあります。
それぞれの特徴を把握したうえで借り換えをするべきか、判断しましょう。
フラット35に借り換えるメリット
- 民間の住宅ローンより審査に通りやすい
- 金利が変わらない
- 繰り上げ返済手数料がかからない
それぞれ詳しく解説していきます。
民間の住宅ローンより審査に通りやすい
- 保証料が不要
- 保証人が不要
- 給与者以外の年金生活者、個人事業主も借り換えができる（所得に関する制限が少ない）
以上の理由から、フラット35は審査に通りやすいといえます。
民間の住宅ローンの審査に引っかかってしまった、という方でもフラット35の審査なら通る可能性がグッと高くなるでしょう。
金利が変わらない
フラット35は金利が固定されており、変動することがありません。
住宅ローンは金利が変動するタイプもありますが、その場合は金利の変動によって支払額まで変動してしまいます。
あおのため、支払額が変動しないフラット35の方が、支払いの計画を立てやすいといえるでしょう。
繰り上げ返済手数料がかからない
住宅ローンには「繰り上げ返済」というシステムがあります。
手元の資金を元金として追加することで払う利息が減るというしくみになっています。
この繰り上げ返済を行うときに手数料をとられることもあるのですが、フラット35はこの手数料がかかりません。
フラット35に借り換えるデメリット
- 民間の住宅ローンや金利変動タイプより金利は高め
- 借り入れ額が少なすぎると金利が高くなる
- 借り換えるときに諸費用がかかる
フラット35へ借り換えを検討している方は、これらのデメリットもしっかり把握しておきましょう。
民間の住宅ローンや金利変動タイプより金利は高め
フラット35は金利が変動しない、保証料を払う必要がない、などのメリットがありましたね。
しかし、同じ条件下で民間の住宅ローンとフラット35の金利を比較した場合、フラット35の方が金利はやや高くなってしまいます。
相場を見ると、金利が変動するタイプより「金利が固定されているタイプ（フラット35）」の方が、「0.1％」ほど年利が高いケースが多いです
借り入れ額が少なすぎると金利が高くなる
フラット35は借り入れ、借り換えをするときに頭金が少ないと、金利が上がってしまいます。
購入する住宅価格の90％以上を融資してもらう場合、金利が約0.4％ほど上がることに。
つまり、住宅価格の10％以上の頭金をいれることができない方は、通常より余分にお金を払わなければなりません。
金利0.4%はけっこう大きな数字になるので、できることなら避けるべきでしょう。
借り換えるときに諸費用がかかる
フラット35は借り換えの際の大きな出費となる保証料は不要である、とメリットに挙げました。
しかし残念なことに、その他の諸費用は免除されません。
ちなみに諸費用には以下のものが含まれます。
- 司法書士への報酬
- 事務手数料
- 抵当権設定費用
- 抵当権抹消費用
- 印紙税
フラット35のサービスを提供している金融機関や、物件の残高にもよりますが目安として支払い残金が2,000万円だとしたら、約40万円ほどの諸費用がかかりることになります。
これらの諸費用も小さな額ではないため、本当に借り換えをしたほうがお得になるのか、じっくり検討するようにしましょう。
フラット35にはさまざまなプランがある
フラット35には、派生したいくつかのプランがあるので、そちらも解説しますね。
フラット35
もっともポピュラーなプラン。
一般的にフラット35といえば、これを指す。
フラット35S
耐震性や省エネルギー性などに関する一定の条件を満たした、質の良い住宅を購入する際に選べるプラン。
一定期間、金利を引き下げることができます。
フラット20
名前のとおり、返済期間が最長15年から20年のプラン。
返済期間が通常のプランと比較すると15年短くなっているため、その分支払う金利が少なくなるのがメリットです。
フラット20S
フラット20と同じく返済期間は最長20年。
フラット35Sと同じく一定の基準を満たした住宅を購入する際に選べるプラン。
一定期間金利を引き下げることができる。
フラット50（S）
一定の基準を満たした”長期優良住宅”を購入する際に選べるプラン。
返済期間は最長50年と、フラット35系列のなかでは最も長期であるため、その分支払う金利は高い。
フラット35のおすすめプランは？徹底比較しました！詳しくはこちらから
融資してもらうには条件がある
審査に通りやすいフラット35ですが、融資してもらうには以下の条件を満たしていなければなりません。
- 住宅ローンの債務者と借り換え融資の手続きをする者が同一人物である
- 申込時で年齢が満70才未満である
- 日本国籍である、もしくは永住許可をうけている
- 住宅購入時に借り入れた日にちから1年以上が経過し、問題なく返済できている
- 年収に占める年間合計返済額の割合が30％、もしくは35％を下回っている ※下の表を参照
| 年収 | 400万円未満 | 400万円以上 |
| 返済額の割合 | 30％以下 | 35％以下 |
フラット35に借り換えるときの注意点
フラット35に借り換えるまえに把握しておくべきことがあるので、そちらも解説していきます。
これから記載する内容を知らずに契約してしまうと、後悔することになりかねないので、じっくり読んでくださいね。
金融機関によって金利や手数料は異なる
言わずもがな、借り換える金融機関によって設定されている金利や手数料は異なります。
そのため、どの金融機関も大差ないだろう、なんて考えで適当に借り換え先を決めてはいけません。
それぞれの金融機関の金利や手数料を理解し、比較したうえで契約しましょう。
金利以外にもしっかり手数料や諸費用を計算することが重要
住宅ローンとなると、金利ばかりに目が行きがちですが、金利と同じくらい手数料や諸費用も重要な要素です。
借り換えをするとなれば、手数料に数十万円はかかるでしょう。
金利が安いからと契約してしまい、諸費用を思いのほか多く取られた結果、借り換えをしないほうがお得だった、なんてこともあります。
契約をする際には、金利だけでなく手数料や諸費用も十分把握しておきましょう。
気になった金融機関に連絡してみればすぐに教えてくれるはず。
フラット35からフラット35へ借り換えはできる？
結論からいうと可能です。
フラット35からフラット35へ借り換えてメリットなんてあるの？と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
これに関しては「目安として、5年以上前に借り入れもしくは借り換えの契約をした方」には大きなメリットがあります。
というのも住宅ローンの金利は、年が経つごとにガクンと下がっていて、現状と5年前に組んだ住宅ローンの相場と比較すると、割高になっているということ。
ですので、住宅ローンを組んでから何年も経つという方は、フラット35への借り換えを検討することをおすすめします。
おすすめの金融機関を比較！
この章では、おすすめの金融機関の特徴や金利、手数料を比較したいと思います。
それぞれの特色があるので、これらのなかから自分が気に入ったものを選ぶとよいでしょう。
auじぶん銀行
auじぶん銀行の特徴
- すべての病気、けがをカバーする充実の保障
- 他のauサービスと連携することでより安くなる
- 金利が安い
auじぶん銀行は全疾病で入院期間が180日以上継続した場合、なんと住宅ローンの支払い残高が0になります。
また、がんと診断されただけで住宅ローン残高は半分になるという充実の保障が特徴。
その他にもauじぶん銀行住宅ローンとともに「au回線」と「じぶんでんき」を併用することで金利が0.1%引き下げられるサービスも。
そして、金利が0.525％と他の金融機関と比べて安めに設定されている点も外せません。
auじぶん銀行の金利・手数料
| 固定金利（10年） | 0.525% |
| 手数料 | 借入金額の2.2% |
充実した保障のauじぶん銀行。
すでにauのサービスを一部利用されている方はよりおススメです。
りそな銀行
りそな銀行の特徴
- 相談対応がすぐれている
- 災害時は住宅ローンの最大50％が免除
- 火災保険に入っていれば住宅ローンの最大20％が免除
りそな銀行の特徴は、顧客への優れた対応と被災した際の保険の充実度にあります。
Webでの対応はもちろん、店舗でじっくり無料相談することも可能。
災害時は住宅ローンが最大50％免除されますが、これはハザードマップで被災想定区域に指定されている物件でも適応されます。
最大20％割引になる火災保険も見逃せません。
りそな銀行の金利・手数料
| 固定金利（10年） | 0.645% |
| 手数料 | 借入額の2.2% |
充実したサポートのりそな銀行。
災害にあう可能性のある物件を保持されている方は、りそな銀行で借り換えをするとよいでしょう。
ソニー銀行
ソニー銀行の特徴
- 専任アドバイザーによる安心のサポート
- オリコン顧客満足度は10年連続で1位
- 対面・オンライン相談
- 土日・祝日も営業しており、対応可能
ソニー銀行は顧客対応に一倍ちからをいれており、オリコン顧客満足度で10年連続1位を獲得するほど。
顧客ファーストを貫いており、借り換え後の返済計画変更にも柔軟に対応してくれます。
その他にも、電話やネット上のやりとりだけでは不安という顧客のために、対面・オンライン相談にも対応。
ソニー銀行の金利・手数料
| 固定金利（10年） | 0.60% |
| 手数料 | 2.2% |
顧客への対応に特化したソニー銀行。
大きな金額のやりとりに不安を感じる方は、ソニー銀行を選べば後悔することはないでしょう。
イオン銀行
イオン銀行の特徴
- がんと診断されたら住宅ローン残高が0円になる
- オンライン相談可能
- イオングループでの買い物がお得に
- イオン銀行店舗にて365日年中無休で相談可能
イオン銀行で住宅ローンを契約すると、イオングループでの買い物が実店舗でもオンラインショップでも毎日5％オフになります。
毎日の買い物が5％オフになるのはかなりデカいですね。
また、がんと診断された際には住宅ローンが0になるという保障も心強い。
イオン銀行店舗にて365日、年中無休で相談に対応している点もグッド。
イオン銀行の金利・手数料
| 固定金利（10年） | 0.62% |
| 手数料 | 2.2% |
イオン独自のサービスもありますので、近所にイオン系列のスーパーがある方は、毎日の買い物をお得にしちゃいましょう。
まずは借り換えの相談をしてみよう
今回はフラット35の借り換えについて解説しました。
おすすめの金融機関も紹介しましたが、契約をする前にひとつだけ注意してほしいことがあります。
それは「複数の金融機関に電話で相談」をしてほしいのです。
借り換えをするときには金利や手数料以外の諸費用などがかかるので、それらの合計金額を金融機関に確認してみてください。
相談するだけならタダですので。
住宅のローンは人生のなかでも特に高額な買い物です。
慎重になるに越したことはありません。
そして、現在の借り入れ先よりも支出が抑えられる、と確信したときに契約をするようにしましょう。
