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不動産投資

不動産投資(マンション経営)のメリットとは?

不動産投資は将来の私的年金になる

少子高齢化

公的年金制度は少子高齢化によって深刻な影響を受けます。
日本における公的年金制度は、世代間扶養(現役世代の保険料負担で高齢者世代を支える)で運用されています。年金受給者である高齢者に対し、年金を納める若者が減り続けているので、自分が納めた額より少ない額しかもらえない可能性があります。
老後にゆとりを持つためには、個人で対策を考えなくてはなりません。

老後の最低日常生活費は平均22.0万円、ゆとりある生活をおくるためには夫婦で月額35.4万円が必要とされています(生活保険文化センター発表)。これに対して平成28年度の厚生年金は月額約22.1万円で、平均で比較しても13.3万円不足しています。
不動産投資(マンション経営)をすることで安定した家賃収入を確保し、ゆたかな老後生活のための助けになります。
不動産投資について正しい知識を身につけ、プランを立てておけば、最も良い年金対策になるでしょう。

ゆとりある老後生活

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不動産投資は生命保険の代わりになる

住宅ローンでマンションを購入した際に加入する「団体信用生命保険」は、ローンを組まれた方に万が一のことがあった場合に残っていたローン全てが保険金で支払われる保険です。残されたご家族にローンのないのマンションを遺すことができ、相続人の方に毎月家賃が入ってきます。
売却すれば現金として受け取ることもできます。

団体信用生命保険

不動産投資は節税対策になる

不動産所得が赤字になれば所得税・住民税が減額に。
不動産所得は経費として認められる所得の一つです。
代表的な項目は減価償却費、ローン支払利息(建物借入金部分のみ)、管理費、固定資産税です。
家賃収入からこの経費を差し引くと、不動産所得は赤字になることが多くあります。
給与所得と、不動産所得の赤字を合わせると、課税所得が減少したとされ、確定申告時に納め過ぎていた税金が還付されます。
その結果、所得に基づいて算出される住民税も減額されるため、大きな節税対策になります。

相続税の節税効果
相続しても必ずしも相続税がかかるとは限りません。
相続財産が一定額(基礎控除の額)を超えることによって初めて相続税が発生します。
この基礎控除額が、平成27年1月1日以後からこれまでの6割に縮小されました。

相続税

このAさんの資産が5000万円だとします。これまでの制度(8000万円の基礎控除)だったら相続税対象者にはならないところが、この改定が成立で、4800万円を超える部分(200万円の財産)が課税対象となります。

不動産投資(マンション経営)なら課税評価額を大幅に減らせる。
相続税を決定には、現金や有価証券の場合はその時価に対して課税されますが、不動産の場合は売買価格でなく、評価額を元に計算されます。
不動産評価は建物の固定資産評価額(建築価格の50%~70%程度)、土地は路線価評価額(時価の80%程度)です。
これを人に貸している場合は、「借地権割合×借家権割合」が控除されるので現金での相続に比べて課税評価額が大幅に減少され、相続税を大きく軽減することができます。

現金・不動産の相続税評価額比較

不動産投資(マンション経営)は利率の良い貯蓄になる

銀行預金と比べてマンション経営は高利回りです。「利回り」とはマンション経営においては、購入したマンションから得られる家賃がどれぐらいかを表します。
例えば、1800万円の物件を家賃7.3万円で貸した時の予想利回り(単純利回り)は
(7.3万×12ヶ月)÷1800万×100=約4.8%
となります。
不動産投資(マンション経営)は普通預金や他の金融商品と比較して、高い利回りと安定収入が得られるのが特徴です。

商品名 予想利回り 1800万円を預けた時の年間利率収入 特徴
普通預金(全国平均) 0.021% 3,780円 多くの人が扱う金融商品。
元本の確保が重視され、安全性が高いが利子が少ない。
定期預金は期間が定められ、途中解約すると利率が低くなる。
スーパー定期300(全国平均/1年) 0.035% 6,300円
外貨普通預金(米国ドル/税引前) 0.050% 9,000円 円を外国のお金(ドルやユーロなど)に両替して銀行に預金をすること。
日本の預金に比べると高金利である場合が多いが為替リスクがあり、また手数料もかかる。
外貨普通預金(ユーロ/税引前) 0.010% 1,800円
個人向け国債(固定5年/税引前) 0.130% 23,400円 国が発行する債権を個人投資家に買い易くしたもの。
満期前に解約しても元本割れはないが、金利は低い。
マンション経営 3%~5% 54万円~90万円 金融機関が融資してくれる場合が多いから、少ない自己資金で投資できる。急激な経済状況の変動に強い。
普通預金(全国平均)
予想利回り0.021%
年間利率収入3,780円
特徴多くの人が扱う金融商品。
元本の確保が重視され、安全性が高いが利子が少ない。
定期預金は期間が定められ、途中解約すると利率が低くなる。
スーパー定期300(全国平均/1年)
予想利回り0.035%
年間利率収入6,300円
特徴多くの人が扱う金融商品。
元本の確保が重視され、安全性が高いが利子が少ない。
定期預金は期間が定められ、途中解約すると利率が低くなる。
外貨普通預金(米国ドル/税引前)
予想利回り0.050%
年間利率収入9,000円
特徴円を外国のお金(ドルやユーロなど)に両替して銀行に預金をすること。
日本の預金に比べると高金利である場合が多いが為替リスクがあり、また手数料もかかる。
外貨普通預金(ユーロ/税引前)
予想利回り0.010%
年間利率収入1,800円
特徴円を外国のお金(ドルやユーロなど)に両替して銀行に預金をすること。
日本の預金に比べると高金利である場合が多いが為替リスクがあり、また手数料もかかる。
個人向け国債(固定5年/税引前)
予想利回り0.130%
年間利率収入23,400円
特徴国が発行する債権を個人投資家に買い易くしたもの。
満期前に解約しても元本割れはないが、金利は低い。
マンション経営
予想利回り3%~5%
年間利率収入54万円~90万円
特徴金融機関が融資してくれる場合が多いから、少ない自己資金で投資できる。急激な経済状況の変動に強い。

効率のいい積立預金
マンション経営は、ご自身が金融機関からの融資を受け(ローンを組む)てマンションを購入し、それを人に貸します。
ローンの返済のほとんどを入居者からの家賃収入で返すことができるので、他人が自分のローンを返してくれているようなものです。家賃収入とローン返済額とのわずかな差額で支払いができ、ローン完済後は、家賃収入がそのまま毎月の収入となります。少ない自己資金で効率よく資産を形成することが可能です。

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