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columnコラム

正しい家の買い方の基本
~不動産価格がなぜ上昇しているのか~

マイホーム売買

2020.09.03

問題:2020年コロナショックにより世界景気はマイナスになったが不動産価格はどうなったか?
解答:A 上昇した B 変わらず C 下落した
さて、今回は、2020年の時事問題です。みなさんはわかりましたか?
正解は、「A 上昇した」でした。

 

コロナショックで不景気に陥った世界経済、日本の実質GDPは前年比△5.2%と大幅にマイナスとなる見通しです。
にも拘わらず、コロナ後の不動産価格は順調に上昇しています。これはなぜなのでしょうか?

今回は不動産と経済の関係を紐解き、不動産価格がなぜ上昇しているのかを解説していきます。

 
 

2011年以降上昇を続ける不動産は好景気が原因ではない

 

居住用不動産価格には、二つの査定方法があります。

 

1 収益還元法→賃貸で入居者からもらえる賃料を利回りで割って価格を算出する方法
2取引事例比較法→周辺の売買事例や新築価格を基準にして、築年数、広さなどの係数をかけて価格を算出する方法

 

1は賃料をどれだけ取れるかを基準とし、2は成約事例を基準とするため、借りる人や買う人がどれだけのお金を払えるかが基準となります。そのため、原則的には国民の賃金が上がっていなければどちらの需要も上がりづらいということになるわけです。

 

図2は、2013年以降の名目賃金と実質賃金をグラフにしたものです。オレンジ線が「名目賃金」青線が「実質賃金」です。名目賃金とは、単純に上がった給与の額を示します。月収30万円が35万円になったら名目賃金は5万円上昇といった具合です。実質賃金は、名目賃金―物価上昇となります。つまり、月収が30万円から35万円になったのに、30万円相当の生活費が物価上昇に伴い36万円に上昇してしまったら、給料は上がったのに生活が豊かになっていないことになります。この状態が【実質賃金のマイナス】です。

 

不動産と賃金の関係は、【実質賃金が上昇しなければ、不動産価格が上がらない】が原則です。給与が上がっても生活費にお金がまわってしまうため、「もっと高い賃料を払っていい所に住みたい!」「高いお金をかけてでもいい所に住みたい」と考える人が増えないからです。
ということから、実質賃金が成長していたら、不動産価格の上昇は景気によるものだと理解ができるのですが、図2をご覧の通り、2013年以降の実質賃金は前年比マイナスが目立ちます。

 

 

つまり、給与が十分に上がって不動産が上がったと言えないということです。

 
 

不動産価格に大きな影響を与えているのは【金融緩和】

 

図3は不動産価格とマネタリーベース(日銀が金融緩和によって増やし続けている日本円の総量)の推移なのですが、とても高い相関で推移していることがわかります。

 

 

つまり日銀がマネタリーベースを増やせば増やすほど不動産価格が上がっていることが証明されています。
ロジックはシンプルです。
マネタリーベースの増加→銀行の在庫(お金が増える)→金利を安く貸し出す→購入者が買いやすくなる
です。

 

そして、もう一つ、金利が下がるだけではなく、銀行ももっと借りてもらいたいため、従前より多くの資金供給をしようとします。そのため、(土地を仕入れ→建てる→販売といったビジネスモデルである)不動産市場に潤沢なお金が低金利で流れることも影響しています。

 

本来、不動産デベロッパーが価格を下げてでもマンションを売りたいと思うときは、資金繰りに窮することをしたくないと思ったときが一番大きいのです。リーマンショックの時もそうでしたが、突然お金を借りることができなくなった不動産デベロッパーが会社をつぶさないために価格を下げて現金化に走りました。それでも多くのデベロッパーが破綻し、競売などにかかり不動産価格が下落しました。

 

その心配がマネタリーベースの増加→銀行がしっかりお金を貸してくれるということでなくなっているわけです。

 

不動産デベロッパー側もそうなれば価格を下げる理由がありません。ゆっくり販売して十分な利益を取るほうに動きます。
そうなると、連れて中古市場も下がらなくなるというロジックが働いているのです。

 

このように、不動産価格は2013年以降に始まった異次元緩和によるマネーに下支えされているため、下がる理由がなく、反対に金融緩和が広がることにより借りやすく金利が低い環境が不動産ニーズを後押しする格好となり、今に至っているのです。
とはいえ、「バブルじゃないの?」なんていう声も出ますが、バブルというほどの高さまでは全く到達しておらず、この環境は続きやすいものと考えられています。

 

今回は、【不動産市場】について解説をしてきました。ここでのポイントは【金融緩和】です。

次の講座で【資金計画力が上がれば貯金も増える、正しい予算の決め方】をお送りします。

 

お楽しみに♪

 

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