変動金利の基本！「5年ルール」と「125%ルール」の仕組み

まず、この2つのルールが「何を守ってくれるものなのか」を正確に理解しましょう。両者は似ているようで、守る対象が異なります。

「5年ルール」とは？金利が上がっても5年間は返済額が変わらない仕組み

5年ルールとは、変動金利が上昇しても、毎月の返済額は5年間据え置かれるという仕組みです。変動金利は半年ごとに金利が見直されますが、それによって毎月の返済額まで頻繁に変わると、家計の管理が非常に難しくなります。そこで、返済額の変更は5年に一度に限定することで、家計の急変を防いでいるのです。

たとえば、毎月10万円の返済をしている方は、この5年間に金利が0.5%上がろうと1%上がろうと、毎月の支払いは10万円のまま変わりません。突然「来月から返済額が2万円増えます」ということが起きないため、精神的にも家計的にも安心できる仕組みです。

「125%ルール」とは？5年後の返済額見直しで上限が1.25倍に抑えられる仕組み

125%ルールは、5年ルールの「次のステップ」を守る仕組みです。5年が経過して返済額が見直される際、新しい返済額は、それまでの返済額の125%（1.25倍）を超えないという上限を設けています。

たとえば、これまで毎月10万円だった返済額は、5年後の見直しでどれだけ金利が上がっていても、次の5年間は最大でも12.5万円までにしか上がりません。金利が急騰しても、返済額が一気に1.5倍、2倍に跳ね上がることを防いでくれる、いわば「返済額の急上昇ブレーキ」です。

この2つのルールは、変動金利の借り手を守る、非常にありがたい仕組みです。ただし——ここからが本題です。この「安心」の裏側で、実は静かに、しかし確実に、あなたのローンに変化が起きています。

安心の裏に潜む「罠」！未払利息と元金が減らない恐怖

5年ルール・125%ルールが守ってくれるのは、あくまで「毎月の返済額」という表面的な数字だけです。金利上昇による負担増そのものが消えるわけではありません。では、その負担はどこへ行くのか。答えは、あなたのローン口座の「内側」に蓄積されていきます。

返済額は変わらなくても「内訳（元金と利息の割合）」が激変する

住宅ローンの毎月の返済額は、「元金の返済分」と「利息の支払い分」の2つで構成されています。そして、返済されるお金は「まず利息に充当され、残った分が元金の返済に回る」という順序になっています。ここが、罠を理解する最大のポイントです。

金利が上昇すると、当然ながら利息の支払い分が増えます。でも、5年ルールによって毎月の返済額は変わりません。返済額の総枠が同じで利息が増えるということは、元金の返済に回る分が、その分だけ減るということです。

具体例で見てみましょう。毎月の返済額10万円のうち、当初は「元金7万円＋利息3万円」だったとします。金利が上昇して利息が5万円に増えると、返済額は10万円のままなので、内訳は「元金5万円＋利息5万円」に変わります。返済額は同じ10万円でも、元金の減るスピードが月7万円ペースから5万円ペースへと落ちてしまうのです。「ちゃんと返しているのに、残高が思ったより減らない」——これが、5年ルールの見えない代償です。

最悪のシナリオ「未払利息」が発生するメカニズム

金利上昇がさらに進むと、もっと深刻な事態が起こりえます。それが「未払利息」です。

金利が大幅に上昇し、その月に発生する利息が、毎月の返済額そのものを上回ってしまったらどうなるでしょうか。たとえば、返済額が10万円なのに、金利上昇で利息が11万円になってしまったケース。この場合、返済額の10万円をすべて利息に充てても、1万円分の利息が払いきれません。この払いきれなかった1万円が「未払利息」として積み上がっていきます。

未払利息が発生すると、その月は元金が1円も減らないばかりか、払いきれない利息が借金として蓄積されていきます。5年ルール・125%ルールは、この状態でも毎月の返済額を抑え続けるため、未払利息がどんどん膨らむ危険性があります。そして、返済期間の最後になって、この未払利息と減っていない元金が、まとめて請求されることになります。「返済額が抑えられていて安心」と思っていたら、完済間近で多額の残債が残っていた——これが、5年ルール・125%ルールの最悪のシナリオです。

ネット銀行などに多い「5年ルール・125%ルールがないローン」のリスクと特徴

ここで、意外と知られていない重要な事実があります。すべての変動金利ローンに、5年ルール・125%ルールがあるわけではないということです。特に、金利の低さで人気のネット銀行の一部では、これらのルールを採用していないローンがあります。

5年ルール・125%ルールがないローンでは、金利が上昇すると、その都度（半年ごとの見直しで）返済額がダイレクトに増えます。緩衝装置がないため、金利が上がればすぐに毎月の返済額が上がります。一見「怖い」ように思えますが、実はメリットもあります。未払利息が発生せず、金利上昇の負担がその都度返済に反映されるため、元金が予定通り減っていくのです。「返済額の急変リスク」と引き換えに、「未払利息で残高が膨らむリスク」を回避できる構造とも言えます。

どちらが良い・悪いという単純な話ではありません。大切なのは、「自分のローンにこれらのルールがあるのかないのか」を正確に把握しておくことです。ルールがあるなら未払利息のリスクに備え、ないなら返済額の急変に備える——自分のローンの型を知らなければ、正しい対策は立てられません。

【シミュレーション】金利が1%・2%上がったら返済額・総返済額はどう変わる？

ここまでの仕組みを、具体的な数字で確認しましょう。金利上昇が家計に与える影響を、リアルな金額で把握することが、対策への第一歩です。

ケース①：借入3,000万円・残30年・金利0.5%→1.5%（＋1.0%）の場合

借入残高3,000万円、残り返済期間30年、当初金利0.5%の場合、毎月の返済額は約8.98万円です。ここで金利が1.5%（＋1.0%）に上昇したケースを見てみましょう。

金利が1%上がるだけで、毎月の返済額は約1.37万円増加し、30年間の総返済額では約493万円もの負担増になります。5年ルールがある場合、この負担増は最初の5年間は表面化しませんが、その間に元金の減りが遅くなり、6年目の見直しで返済額が上がる形で顕在化します。

ケース②：借入5,000万円・残35年・金利0.5%→2.5%（＋2.0%）の場合

より借入額が大きく、金利上昇幅も大きいケースを見てみましょう。借入残高5,000万円、残り返済期間35年、当初金利0.5%の場合、毎月の返済額は約12.98万円です。ここで金利が2.5%（＋2.0%）まで上昇したケースです。

金利が2%上昇すると、毎月の返済額は約4.89万円も増え、総返済額では約2,055万円という驚くべき負担増になります。ここで注意が必要なのが、125%ルールとの関係です。毎月の返済額を12.98万円から17.87万円へ一気に上げようとしても、125%ルールがある場合、5年後の見直しでは上限が「12.98万円×1.25＝約16.2万円」までに抑えられます。本来必要な17.87万円との差額分は、次の見直しに繰り越されるか、未払利息として蓄積されるリスクが高まります。借入額が大きいほど、この未払利息のリスクは現実味を帯びてきます。

5年ルール・125%ルールがあるからこそ取るべき3つの金利上昇対策

5年ルール・125%ルールは、時間的な猶予を与えてくれる仕組みです。この猶予期間を「ただ安心して過ごす」のではなく、「対策を打つための準備期間」として活用することが、賢い借り手の姿勢です。具体的な3つの対策をお伝えします。

対策①：毎月の浮いた（ように見える）差額を「別口座」で積み立てる

5年ルールによって返済額が据え置かれている間、本来なら増えているはずの返済額との差額が「浮いているように見える」状態になります。でも、これは決して浮いたお金ではありません。金利上昇の負担は、内部で確実に蓄積されているのです。

そこでおすすめしたいのが、「金利が上がったつもり貯金」です。金利上昇後の本来の返済額と、据え置かれている現在の返済額の差額を、毎月別口座に積み立てておくのです。たとえば、本来なら月1.37万円増えるはずなら、その1.37万円を毎月貯蓄に回します。この積み立てが、5年後の返済額アップに備えるバッファになり、あるいは後述の繰り上げ返済の原資にもなります。「据え置かれている今」こそ、備えを始める絶好のタイミングです。

対策②：未払利息が発生する前に「繰り上げ返済」で元金を削る

未払利息のリスクは、「元金が大きく、金利が高い」ほど深刻になります。逆に言えば、元金を減らしておけば、金利が上がっても未払利息が発生しにくくなります。

そこで有効なのが、繰り上げ返済による元金の圧縮です。対策①で積み立てた「上がったつもり貯金」を原資に、まとまった金額を繰り上げ返済すれば、元金が減り、金利上昇への耐性が高まります。特に、金利が本格的に上昇する前の早い段階で元金を削っておくことが、未払利息という最悪の事態を回避する有効な手段になります。ただし、繰り上げ返済は手元資金とのバランスも重要なので、生活防衛資金を確保したうえで行うことが大前提です。

対策③：本格的な金利上昇の前に「固定金利・他社借り換え」を検討する

金利上昇が今後も続くと見込むなら、変動金利から固定金利への切り替えや、より有利な条件の他社ローンへの借り換えという選択肢もあります。固定金利にすれば、その後の金利上昇の影響を完全に遮断でき、5年ルール・125%ルールの罠とも無縁になります。

ただし、固定金利は変動金利より金利水準が高く、借り換えには諸費用もかかります。「いつ・どのタイミングで切り替えるか」の判断は、金利の先行きや自分の家計状況によって変わるため、慎重に見極める必要があります。

アルファ・ファイナンシャルプランナーズからのアドバイス：自分のローンの「型」を知ることから始めよう

金利上昇対策で最も大切なのは、「自分のローンが今どういう状態にあるか」を正確に把握することです。相談現場でも、自分のローンの条件を正確に把握していない方が非常に多いのが実情です。まずは、以下のポイントを確認してみてください。

マイページや契約書でチェックすべき3つのポイント

金融機関のマイページや住宅ローンの契約書（金銭消費貸借契約書）を開いて、次の3点を確認しましょう。

①5年ルール・125%ルールの有無：自分のローンにこれらのルールが適用されているか。ないローンなら、金利上昇が即座に返済額に反映されます。②現在の適用金利と金利引き下げ幅（優遇幅）：基準金利からどれだけ優遇されているか。この優遇幅は完済まで変わらないため、基準金利のニュースから自分への影響を計算できます。③現在のローン残高と残り返済期間：金利上昇の影響は残高が大きいほど深刻になるため、現状の残高把握が対策の出発点です。

この3点を把握するだけで、「自分のローンは金利上昇にどれくらい強いのか・弱いのか」が見えてきます。まずは現状を知ることから始めてください。

「金利上昇に強い家計」を作るためのライフプランニングの重要性

住宅ローンの金利対策は、ローン単体で考えるものではありません。「金利が上がって返済額が増えても、教育費や老後資金の準備と両立できるか」——この視点が欠かせません。金利上昇に本当に強い家計とは、住宅ローンだけを見て対策するのではなく、収入・支出・貯蓄・投資・ライフイベントをすべて含めた家計全体で、金利上昇のショックを吸収できる家計です。

そのためには、将来のキャッシュフローを可視化して、「金利が2%上がったら、我が家の家計は何歳の時点でどうなるか」をシミュレーションしておくことが有効です。数字で見える化しておけば、金利上昇のニュースが流れても、慌てず冷静に対処できます。

まとめと次の一歩：漠然とした不安を「具体的な数字」に変えよう

この記事の要点を整理します。変動金利の「5年ルール」「125%ルール」は、返済額の急変から借り手を守る緩衝装置です。しかし、返済額が据え置かれている裏側では、元金の減りが遅くなり、金利が大きく上昇すれば未払利息が積み上がるリスクがあります。「返済額が変わらない＝安心」ではないのです。そして、そもそもこれらのルールがないローンもあるため、まずは自分のローンの「型」を知ることが対策の出発点になります。

5年ルール・125%ルールがあるということは、対策を打つための「時間的猶予」があるということです。この猶予を活かして、上がったつもり貯金・繰り上げ返済・固定金利への借り換えといった対策を、今のうちから準備しておきましょう。

金利上昇への漠然とした不安を消す一番の方法は、それを「具体的な数字」に変えることです。まずはマネソルで、我が家のローンが金利上昇時にどう変化するかシミュレーションしてみましょう。アルファ・ファイナンシャルプランナーズが開発した特許取得済みライフプランシミュレーションアプリ「マネソル」なら、「金利が1%・2%上がったら、5年後・10年後の返済額と家計残高がどうなるか」を数分で可視化できます。未払利息のリスクや、対策を打った場合の効果も、数字で確認できます。

「自分のローンに5年ルールがあるか分からない」「金利上昇にどう備えればいいか、我が家のケースで相談したい」という方は、ぜひアルファ・ファイナンシャルプランナーズの無料相談をご活用ください。ローンの条件確認から、今後の金利対策、ライフプラン全体のご相談まで、独立系FPが中立な立場でサポートします。漠然とした不安を、具体的な安心に変える第一歩を、今日から踏み出しましょう。

この記事の監修者

アルファ・ファイナンシャルプランナーズ 代表取締役／田中佑輝

アジア金融の中心地であるシンガポールに10年間滞在し、グローバルな金融リテラシーを培う。外資系銀行にてプライベートバンカー、セールスマネジャーなどを経て株式会社アルファ・ファイナンシャルプランナーズを創業。実務の傍ら、Bond University大学院にて経営学修士（MBA）を取得。現場での豊富な実務経験と理論に基づき、単なる運用益にとらわれない「一生涯お金に困らないための資産形成」を提唱。富裕層から一般層まで自身で2,000件以上、代表を務める同社全体ではのべ3万件以上の資産運用のアドバイス実績を持つ。

• 著書：『58歳で貯金がないと思った人のためのお金の教科書』、『 50代から考えておきたい「お金の基本」』、『67歳で貯金がなくなると言われた53歳が年金だけで100歳まで生きのびる方法』
• メディア・登壇：「日本経済新聞」「読売新聞」「AERA」等の取材協力、「幻冬舎ゴールドオンライン」、「NewsPicks」連載、「プレジデントOnline」寄稿掲載、日本大学スポーツ科学部での講義、情報番組出演など多数
• 保有資格：AFP、宅地建物取引士、DCプランナー、証券外務員（一種・二種）、内部管理責任者、不動産賃貸経営管理士、住宅ローンアドバイザー、日商簿記2級

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