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住宅ローンを借り換えるときの手数料を徹底解説!借り換えのモデルケース3選もご紹介

「最近、住宅ローンの支払いが滞っている。借り換えを利用してもう少し安くできないかな」「今は金利が低いから借り換えたほうがお得なのでは」とお考えではありませんか?

金利や返済額が下がることを期待して借り換えを検討される方も多いでしょう。

しかし、いざ借り換えをしようと調べてみると借り換え時に発生する数多くの手数料に頭を悩ませてしまうことも。

この記事では、住宅ローン借り換え時に発生する手数料の種類や金額について詳しくお伝えしていきます。

さらに、目的別に人気のローン商品やその他の借り換え時に役立つ情報も紹介するので、住宅ローンの借り換えを検討されている方はぜひチェックしてみてくださいね

住宅ローンの借り換え時の商品の選び方についてはこちらをチェック!

住宅ローン借り換えの手数料(諸経費)を項目別にチェック

住宅ローン借り換えの手数料(諸経費)を項目別にチェック
住宅ローン借り換えの手数料の総額はどのくらいかかるのでしょうか。結論から述べると平均50~60万円、おおむね30~80万円におさまります。

手数料の内訳は、大きく分けて次の3種類に分けられます。

  • ①新規借り入れの手数料
  • ②現在のローン返済のための手数料
  • ③登記のための手数料

では、ひとつずつ詳しく確認していきましょう。

①新規借り入れの手数料

新規借り入れの手数料は新たに住宅ローンを借り入れるために必要な手数料です。以下の3つに分かれています。

保証料

手数料のなかでも一番金額が大きいのが保証会社に支払う保証料です。ローン返済途中で契約者の支払いが滞ったとき、保証料を支払っておくことで保証会社が金融機関に一時的な立て替え払いをしてくれます。

保証料の支払方法は2種類。

  • 外枠方式=住宅ローンの契約時にまとめて支払う方法
  • 内枠方式=月々のローン返済額にプラスして支払う方法

保証料の総額はまとめて支払う方が低いです。

保証料は借入金額や返済期間、利率によっても異なりますが、数十万円が相場といわれています。金融機関によっては保証料が不要なケースもあります。

融資手数料

新たに住宅ローンを借り入れる金融機関へ支払う手数料です。ローンの審査など借り入れに必要な事務手続きをするための経費として金融機関へ支払います。

融資手数料はどうやって計算するのでしょうか。金融機関によって名称がやや異なるかもしれませんが、次の2パターンがあります。ひとつは、借入れ金額を問わず同じ額を支払う「定額型」。もうひとつは、借入の金額に決まった割合をかけた額を支払う「定率型」です。どちらかというと「定額型」のほうが融資手数料が安価です。

「定率型」の場合、金融機関の公式サイトなどで割合を確認し「借入額×利率」で融資手数料が求められます。例えば、利率2%で1,000万円を借り入れた場合の融資手数料は、1,000万×0.2=20万円です。

印紙税

金融機関と住宅ローンの借り入れ契約をするときに交わす契約書には、収入印紙の添付による印紙税の支払いが義務づけられています。借入額による印紙税は、下記の通りです。

借入額印紙税額
1,000万円超 5,000万円以下2万円
5,000万円超 1億円以下6万円

引用元:国税庁|No.7140 印紙税額の一覧表(その1)第1号文書から第4号文書まで

電子契約であれば、印紙税は「0円」です。金融機関によっては電子契約で住宅ローンの契約を行えるところもありますので、ご利用の金融機関に確認してみてください。

②現在のローン返済のための手数料

住宅ローンの借り換えを行うには、現在借入している金融機関でローンの全額返済手続きを行う必要があります。発生する手数料は以下の3種類です。

全額繰上返済手数料

借り入れしているローン残高全額を繰上返済するにあたり、現在の金融機関に支払う手数料です。金額は現在の金利や手続き方法、金融機関によりまちまちですが、0~5万円程度であることが多くなっています。

保証会社事務手数料

繰上返済に伴い保証期間が短くなるため、現在の住宅ローンを契約した際にまとめて保証料を支払っていた場合には、一部の保証料が返金されます。返金額によっては、1万円程度が保証会社事務手数料として徴収されることがあるので覚えておきましょう。

ただし、以下のようなケースでは追加で支払いは求められず、銀行によっても取り扱いが異なる場合があります。

  • 返金される保証料が保証会社事務手数料に満たない場合
  • 借り入れ時に、保証料を金利に含めて支払う金利内包型で支払っている場合

未払利息

住宅ローンにおいて多くの場合、利息は後払いです。繰上返済する場合には、繰上返済する時点で発生している未払いの利息も支払う必要があります。具体的な金額について正確に把握するには、ご利用されている金融機関へ問い合わせてみることをおすすめします。

③登記のための手数料

ローンを借り入れるには、途中で返済できなくなった場合の保証として担保が必要です。住宅ローンの場合、融資を受ける土地や建物といった不動産が担保となります。

不動産を担保とするには、不動産の登記簿に、住宅や土地を購入する際に金融機関が設定する抵当権を登記しなければなりません。借り換え時には抵当権を新しい借り換え先金融機関へ変更するため、以下の2種類の手数料を司法書士に支払います。

抵当権抹消費用

借り換え時には、まず現在借り入れ中の金融機関に設定されている抵当権を取り消す登記を行います。抵当権を取り消す登記にかかる手数料は、「登記する不動産の個数×1,000円」です。

不動産の個数については、土地により登記簿が複数に分かれているものも少なくないので、一軒家であってもひとつとは限りません。

その他、登記を依頼する司法書士への事務手数料が2万円程度かかります。

抵当権設定費用

抵当権を取り消したら、次は新しい借り入れ先の金融機関へ抵当権を設定する登記を行います。抵当権を設定する登記にかかる手数料は、「借入金額(登記簿に記載する金額)×0.4%」です。借り換え時のローン残額により異なりますので、ご自身で計算してみて下さい。

その他、登記を依頼する司法書士への事務手数料が6~10万円程度かかります。

住宅ローンを借り換える代表的なパターン3選

住宅ローンを借り換える代表的なパターン3選
住宅ローン借り換え時に発生する手数料の種類や金額についてご説明しました。

ここからは、よくある借り換えの目的を3パターン紹介し、目的別におすすめの借り換え先を紹介していきます。

①返済額を引き下げるため

現在よりも低い金利のローンを取り扱う金融機関へ借り換えを行うことで返済額を低減することが可能です。

返済期間20年の場合について、借入額と年利の違いによる毎月の返済額と支払総額を下記の表にまとめました。

借入額年利毎月の返済額支払総額
2,000万円1.5%約96,000円約2,320万円
0.75%約90,000円約2,160万円
1,000万円1.5%約48,000円約1,160万円
0.75%約45,000円約1,080万円

返済額の低減を目的として低い金利のローンへ借り換えるなら、借入額が大きいほど、支払総額もより多く減るのでお得です。「とにかく返済額を減らしたい」といったような場合は、早めに検討されることをおすすめします。

②疾病保障付の住宅ローンで不測の事態に備えるため

イオン銀行引用元:8疾病保障付住宅ローン|イオン銀行

不測の事態によりローンを支払えなくなった場合に備え加入する団体信用生命保険ですが、近年、各社で保障内容の見直しが進んでいます。死亡や高度障害のほか、重度慢性疾病になった場合も保障が受けられるものがあるのをご存じでしょうか。

例えば、イオン銀行の8疾病保障付住宅ローンは、ガンと診断された時点で残りのローン残額が「0円」に。ガン以外にも脳卒中や急性心筋梗塞、その他5つの重度慢性疾患にも対応しています。金利だけでなく、保障も重視して借り換え先を選びたい方にはおすすめです。

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当サイト上では、実際にイオン銀行の住宅ローンを利用された方の口コミも掲載していますので、参考になさってください。
イオン銀行住宅ローンの口コミは「イオン銀行住宅ローンについて5つの口コミをもとにファイナンシャルプランナーが徹底解説!」をご覧ください。

③金利形態を変えるため

住信SBI銀行マネープラザのミスター住宅ローンREAL引用元:ミスター住宅ローンREAL|住信SBI銀行

長年にわたって低金利が続くなか、ローン返済額の低減を目的として、固定金利から変動金利への変更を検討される方もいらっしゃいます。

固定金利の適用期間中に変動金利へ変更するには、同じ銀行内では原則として不可能なため、借り入れ先の金融機関を変更する必要があります。なお、変動金利から固定金利に変更する場合は、同じ銀行内で借り換え可能なケースがほとんどです。

変動金利への借り換えを検討されている方には、SBIマネープラザのミスター住宅ローンREALがおすすめ。年利0.410%と圧倒的な低金利に加え、全疾病保障付きで安心です。

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手数料が準備できないときの4つの対応策

手数料が準備できないときの4つの対応策
ご自身の目的にあわせて借り換えをしようと決意された場合、心配になるのが資金面です。自己資金でまかなえるのが一番ですが、現実的になかなか難しい方も多いのではないでしょうか。

ここでは、住宅ローン借り換え時の手数料を抑えるポイントや資金調達方法についてお伝えします。

①保証料や手数料が安価な住宅ローンを選ぶ

保証料や手数料が安価な住宅ローンを選ぶ引用元:パワースマート住宅ローン|新生銀行

保証料と融資手数料は、金融機関により負担額の幅が広いです。近年、ネット銀行を中心に保証料が無料のものや、融資手数料が安く設定されているものも増えています。

特に、保証料は借り換え時の手数料における割合が多いので、保証料を抑えた住宅ローンを選ぶことで大きく負担を減らすことが可能です。借り換え先の金融機関は、まず、保証料と融資手数料を確認しましょう。

新生銀行のパワースマート住宅ローンは融資手数料を軽減したい方にピッタリです。融資手数料が5万5,000円の定額プランがあり、保証料も0円なので、借り換え時の負担を軽減できます。

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②保証料の内枠方式を選択する

前述のとおり保証料の支払方法は2種類あります。月々のローン返済額にプラスして支払う内枠方式を選択すれば、借り入れ時の負担額を低減することが可能です。

ただし、保証料の総額は一括で支払う場合に比べて大きくなることを理解したうえで選択しましょう。

③手数料もローンとして借り入れる

上記の方法で手数料の軽減を試みても資金が足りない場合、なかには借り換え時の手数料も借り入れできる金融機関があります。手数料のみ別にローンを組むパターンと、借り換え後の住宅ローンに内包できるパターンがあるので、ご自身が利用する金融機関に確認してみましょう。

手数料も借り入れた場合、手数料にも金利がつくので住宅ローンに関わる支払総額が増える可能性があります。手数料を借り入れてまで住宅ローンを借り換えることが本当に正しい選択なのか、よく検証することが重要です。

④身内に借りる

親など快く協力してくれる身内がいれば、一時的に身内から借りるという選択肢もあります。もし身内から借りるのであれば「借用書」を作成しましょう。「借用書」がないと贈与とみなされて課税対象になりかねません。

また、金融機関で借りた場合と同じく毎月の返済額をしっかり決めて、なるべく短期間で計画的に返済することが大事です。

借り換えは住宅ローン控除の対象

借り換えは住宅ローン控除の対象
住宅ローンを組むと一部減税が受けられる「住宅借入金等特別控除」という制度があることはご存じでしょうか。その年に支払った所得税のうち「年末のローン借入残高の1%」が返金となるお得な制度です。借り換えをした場合でも、下記の条件を全て満たせば、引き続き控除を受けることが可能です。

⑴ 新しい住宅ローン等が当初の住宅ローン等の返済のためのものであることが明らかであること。
⑵ 新しい住宅ローン等が10年以上の償還期間であることなど住宅借入金等特別控除の対象となる要件に当てはまること。

引用元:国税庁HP|No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき

■住宅借入金等特別控除の対象となる要件(令和2年4月現在)

物件床面積(登記簿)が50㎡以上、1/2以上が居住用である
ローン自身が所有し居住する住宅である
その他新築又は取得の日から6ヶ月以内に居住開始し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続いて住んでいる
年収が3,000万円以下である
下記の期間にそれまで住んでいた家を譲渡するなどして他の課税特例を受けていないこと

・令和2年4月以降に譲渡した場合→居住した年の前2年と後3年で計6年間

・令和2年3月までに譲渡した場合→居住した年の前後2年ずつで計5年間

引用元:国税庁|No.1213 住宅を新築又は新築住宅を取得した場合

控除が受けられる期間は居住開始年から最大10年間(消費税10%で住宅を購入し、2019年10月~2020年12月末までに入居開始の場合は最大13年間)と決まっており、借り換えによって控除期間がのびることはありません。

借り換えた際の返済はシミュレーション可能

借り換えた際の返済はシミュレーション可能
住宅ローンの借り換え先を選択する際には、事前に複数の金融機関でシミュレーションをしてみることをおすすめします。大半の金融機関の公式サイトでは、簡単な入力により詳細なシミュレーションが可能です。

ボーナス払いの有無や返済期間など借り換え後の希望条件を細かく設定できます。ご自身やご家族のライフプランにあわせて複数の返済パターンを想定してみましょう。

まとめ:借り換えでは手数料の把握と目的の明確化が重要

借り換えでは手数料の把握と目的の明確化が重要
この記事では、住宅ローン借り換え時に発生する手数料の種類や金額、目的別に人気のローン商品、その他借り換え時に役立つ情報についてお伝えしました。

ご自身にあった住宅ローンの借り換え先を選択するためには、借り換え時に発生する手数料についてしっかり理解しておくことが大切です。
そのうえで、ご自身が借り換えで達成したい目的を明確に設定し、手数料だけでなく金利や疾病保障の内容なども含めて十分に検討しましょう。

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