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住宅ローンは転職前後でも組める?審査への影響や注意点を解説

住宅購入を検討している人の中にも、同時に転職を考えているという人もいると思います。転職の前後では、どちらの方が住宅ローンの審査が通りやすいかご存知ですか?

金融機関などお金を貸す側は、収入の安定性を見るために審査基準の中でも特に「勤続年数」を重要視しています。

そのため、住宅ローンの審査基準において勤続年数を「1年〜3年以上」と記載する金融機関も少なくありません。

住宅ローン審査への転職の影響や審査基準など、住宅ローンを申し込む前に知っておくべき情報を詳しく解説します。

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住宅ローンは転職前がおすすめ

住宅ローンは転職前がおすすめ

住宅ローンの審査では返済の安定性を判断するために「勤続年数」を評価します。

そのため、転職直後は住宅ローンの審査が通りづらくなってしまいますので、転職を急ぐ特別な理由がなければ転職前に住宅ローンを組むのがオススメです。

どのくらいの金融機関が「勤続年数」を重視するのか、ご存知ですか?

国土交通省の調査によると、金融機関のうち92.7%が勤続年数を考慮すると答えていました。

となると、90%以上の金融機関において転職直後の住宅ローンは不利になりやすいということになります。

勤続年数が長い場合は特に、転職前の方が審査に通りやすいと言えるでしょう。

転職前に住宅ローンを組むメリット

転職前に住宅ローンを組む、主なメリットは2つです。

  • 転職前の勤続年数によっては、収入が安定していると評価されやすい
  • 転職後に年収が下がる場合は、転職前の方が通りやすい

多くの金融機関では住宅ローンの審査基準とする勤続年数を「1年または3年以上」としています。

転職直後は勤続年数「1年または3年以上」という審査基準を満たせないため、住宅ローンが組みづらくなることがあるのです。

タイミングによっては転職後、住宅ローンが組めず、しばらく住宅を購入できないかもしれません。

また、住宅ローンの審査の際は「年収」も非常に重要な審査基準となります。

金融機関が住宅ローンの審査をする際、原則「前年度の年収」が審査の対象となります。

転職直後は見込みの年収を審査することになるうえに、見込みの年収を計算するときにボーナスは含めません。

もしも転職して年収が減少する可能性がある場合は、転職前に住宅ローンの審査をすると良いでしょう。

住宅ローンに仮審査と本審査があるのをご存知ですか?こちらの記事で詳しく解説しています

転職前に住宅ローンを組むデメリット

転職前に住宅ローンを組むデメリットは2つです。

  • 転職後に収入が減るリスクがある
  • 転職後に人間関係やトラブルで早期退職するリスクがある

転職後に起こりうるリスクを事前に把握することは非常に難しいでしょう。

転職が上手くいかず収入が減ったり、転職先が合わず早期退職したりしたなど転職後にトラブルが起きた場合、住宅ローンの審査をする上ではある種のリスクを抱えることになります。

もし転職前の条件で住宅ローン自体は通過したものの、転職を経て収入が減少した場合は、借入している金融機関に早めに相談して支払い期限の延長や直近の返済額を減らすなどの対処が必要です。

転職前に住宅ローンを組む場合は、転職後のリスクついても事前に考慮しておくとよいでしょう。

転職直後でも住宅ローンは組める

転職直後でも住宅ローンは組める

転職直後でも住宅ローンを組むことはできます。

多くの金融機関では「1年〜3年以上」の勤続年数が必要とされていますが、転職歴を提出することで住宅ローンの申し込みができるのです。

その際、以下の書類が必要になります。

  • 給与明細書
  • 年収見込証明書
  • 所得証明書類

金融機関によっても審査条件や求められる提出書類が異なるため、事前に確認しておきましょう。

転職直後でローンを組みにくくなる理由

お金を貸す立場の金融機関は、転職をネガティブに捉えます。

なぜなら、転職直後は転職先の残業時間、人間関係などが原因で早期離職する可能性があるからです。

また、転職後の審査対象の「年収」は見込みの計算となるので、給与明細書を提出する場合は実際の収入額よりも低く見積って審査されることになります。

住宅ローンの審査は、支払いの安定性を確認するためにも「勤続年数」が重要です。

とくに転職を繰り返している場合は注意

転職を短いスパンで繰り返している場合、住宅ローン審査に注意が必要です。

頻繁に転職をすることで、収入が不安定だと金融機関に判断されてしまいます。

また、転職を明確な目標もないまま関連性のないさまざまな業界で転々と働いている場合、将来的な収入の安定性を証明しにくいため、住宅ローンの審査ではより厳しく評価されることとなるでしょう。

転職直後でも住宅ローンを組める場合

基本的に転職直後では住宅ローンの審査に通りにくいのですが、以下の場合は転職直後でも、審査に悪い影響を及ぼしません。

  • キャリアアップのための転職
  • 資格を生かした転職
  • ヘッドハンティングによる転職

キャリアップが目的の転職やヘッドハンティングによる転職など、返済能力や収入の安定性に問題ないと判断される場合は、転職直後でも住宅ローンを組むことができます。

しかし、勤続年数「1年〜3年以上」を住宅ローン審査基準の一つとしている金融機関が多いため、いくら転職がポジティブな理由によるものだと認められても勤続年数が重視されることには違いありません。

また、転職回数が多かったり、転職直後の申し込みであったりすると住宅ローンの資産に審査に通らない可能性があります。

転職前または転職してから数ヶ月〜数年経った方が住宅ローンの審査に通りやすいと言えるでしょう。

住宅ローンの審査項目を解説

住宅ローンの審査項目を解説

住宅ローンの審査を受ける前に審査項目は事前に知っておく必要があります。

住宅ローンの審査では「収入」や「勤続年数」以外にも、ローン申込者の支払い能力を判断するために「健康状態」や「年齢」などの項目も重要です。

また、債務状況も確認されているため、収入が高くてもローンが残っていたり、奨学金が残っていると審査に通らないこともあります。

審査に通りやすくなるためにも、審査内容や基準を見ておきましょう。

厚生労働省の調査を元に「住宅ローンの審査項目や金融機関がどの項目を重視しているか」について解説します。

住宅ローンの審査項目

住宅ローンの審査項目として重視されるのは、以下の7項目です。

  • 完済時年齢
  • 健康状態
  • 借入時年齢
  • 担保評価
  • 融資可能額(借換えの場合)
  • 年収
  • 連帯保証
  • 勤続年数

上記7つの項目は、90%以上の金融機関が「融資をする際に考慮している」と回答した項目です。

「完済時年齢」についてはこの7つの項目の中で1番「考慮している」と回答する金融機関が多く、80歳になるまでにローンを完済できる年齢かどうかが基準となります。

住宅ローン申請時の年齢が高齢になればなるほど返済期間が短くなるため、高額なローンの申し込みは難しくなります。

また、「健康状態」について住宅ローンを借りる前に団体信用生命保険に加入しなくてはいけないため、生命保険に入る前の健康状態の申告が必要です。

団体信用生命保険は住宅ローン専用の生命保険で、ローン契約者に万が一のことが起きた際に残りの住宅ローンを保障してくれます。

そのため、健康状態が悪いと生命保険に加入することができないため注意が必要です。

審査を通過するためのポイント

住宅ローンを借りるには「事前審査」と「本審査」の2つの審査に通る必要があります。

金融機関が「事前審査」をして返済能力や返済プラン等をチェックして、その後本審査で信用保証会社と金融機関がさらに厳しく審査します。

実際に住宅購入の契約をしないと「本審査」を受けることはできません。

そのため、本審査前に事前審査をして最小限の審査をすることで、住宅ローンを借り入れ可能がどうかが事前に分かります。

「事前審査」と「本審査」を通過するポイントを審査ごとに分けてご紹介します。

「事前審査」を通過するポイント

事前審査を通過するポイントは2つです。

  • 携帯本体代など分割支払いを多く利用していないか
  • キャッシング枠があるカードを多数所持していないか

事前審査は最小限の情報で1〜10日ほどで審査結果がわかります。

事前審査は本審査より比較的に厳しくありませんが、多額の金額を貸すことになるため決して審査が緩くはありません。

また、分割払いを多数利用している場合、またはキャッシング枠があるカードを多数持っている時は、知らないうちに支払いが遅延している可能性があります。

返済比率を圧迫して事前審査に影響が出るため、支払の遅延がないかどうかは事前に確認しておくとよいでしょう。

「本審査」を通過するポイント

本審査を通過するポイントは2つです。

  • 書類は不備や漏れなく準備する
  • 事前審査の自己申告と差がないようにする

本審査では厳しいチェックが行われるため、審査には1週間〜1ヶ月程度の期間が必要です。

本審査では、事前審査では自己申告だった個人情報について書類を提出しなければいけません。

収入を証明する書類を提出する時に、自己申告した収入との金額の差が大きいと金融機関に「虚偽の申告」があったと評価されて審査に通らない可能性があります。

事前審査でサバを読んで収入を多く申告しても、本審査で虚偽の申告であるとみなされ、審査結果に悪影響を及ぼすこともあります。必ず正確な数字を申告するようにしましょう。

住宅ローンと転職に関する注意点

住宅ローンと転職に関する注意点

転職の前後に住宅ローンを申し込む場合、いくつか注意しなければいけないことがあります。

たとえば、住宅ローンの審査中に転職をすると再審査になってしまいます。

転職後の条件でローン審査に通らないと、せっかく素敵な家を見つけても当分の間購入できなくなるかもしれません。

このような状況を回避するために、住宅ローンと転職の注意点はおさえておきましょう。

審査中の転職は注意

住宅ローンの審査中に転職をした場合、申込者の状況が変わるため再審査になる可能性が高まります。

もし再審査になった場合、前職の「勤続年数」の信用を失うため住宅ローンに通りづらくなるでしょう。

また、転職後の収入の計算にボーナスの金額は含まれないため、審査される収入が低くなる可能性が高いです。

住宅ローンの借り入れに影響を出ないように転職するなら、返済開始した後のタイミングにしましょう。

住宅ローン返済中の転職は必ず届出を

住宅ローンの返済中に転職する場合は、必ず届出を出しましょう。

住宅ローンの契約約款にも転職時の届け出について記載されているので、届出を出さないと契約違反になります。

滞らずに返済をしていれば、転職をすることで融資額が減ることはないため心配はありません。

借り換えするなら転職前

転職直後の住宅ローンの借り換えの審査は厳しいため、できれば転職前にしましょう。

年収の増加、同じ業界の優良企業への転職などキャリアアップが認められて通るケースもあります。

しかし、保証料が割高になる、優遇金利が低くなるなどの条件がつく場合もあるため、借り換えは転職前にした方がいいでしょう。

転職前におすすめの住宅ローン3選

転職前におすすめの住宅ローン3選

転職前におすすめの住宅ローン3選を紹介します。

住宅ローンと言われても、どこの住宅ローンを選べば良いかわかりませんよね。

特徴やメリットを合わせて3社に絞り込んだので、住宅ローンを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

住信SBIネット銀行 ネット専用全疾病保障付住宅ローン

住信SBIネット銀行 ネット専用全疾病保障付住宅ローン

引用元:ネット専用住宅ローン|住信SBIネット銀行 

「住信SBIネット銀行」は、インターネットで申し込みから契約まで手続きできる住宅ローンです。

また、金利を上乗せせずに全疾病保障特約や、女性ならガン診断給付金特約が無料でつけることができます。

全疾病保障特約は、働けない状態で12ヶ月経過すると住宅ローンの残金が0円になるため、育ち盛りのお子様がいても安心です。

低金利の住宅ローンを探している方や忙しくて時間を取れない方におすすめの住宅ローンです。

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au じぶん銀行 住宅ローン

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引用元:住宅ローン | auじぶん銀行

「au じぶん銀行 住宅ローン」は、事前審査は最短即日、本審査も最短2週間で借り入れできるとてもスムーズな審査が特徴。

「がん50%保障団信」に無料で加入できるため、もしガンと診断された場合に残高を半分にすることができて、さらに保証を厚くした「がん100%保障」では残高を免除することも可能です。

また、「じぶんでんき」と一緒に契約すると年0.03%金利を引き下げられます。

「がん50%保障団信」など手厚い保障が欲しい方やインターネットで申請手続きをしたい方に向いている住宅ローンです。

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ジャパンネット銀行 住宅ローン

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引用元:住宅ローン|ジャパンネット銀行

「ジャパンネット銀行」は、3つの中でも1番低金利かつインターネット完結の申し込みなので借りやすい特徴があります。

団信や保障も厚く、ガンと診断されれば100万円の給付金を受け取れたり、社会保険で適用されない「がん先進医療」を受けた際の治療費の給付は通算1,000万円まで/1回あたり500万円限度まで可能です。

しかし、疾病保障をつける場合に金利の上乗せが必要なことや、変動金利に「5年ルール」や「125%ルール」の安全措置が付いていないため急激なインフレが起きた場合のリスクが高いデメリットがあります。

金利の低さを住宅ローンを選ぶ上で大切にしたい方におすすめです。

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  • ガンと診断されると100万円の給付金を受け取れる
  • ガン先進医療の治療費が給付される(通算1,000万円まで/1回あたり500万円限度)
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金利0.380%(2020/11/2現在)
金利タイプ変動金利
保証料不要
保証会社手数料不要
団信保険料無料
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住宅ローンは転職前に組んでおこう

住宅ローンは転職前に組んでおこう

住宅ローンは返済期間も金額も多い契約ので、収入の安定性があるのか「継続年数」など分かりやすい指標を金融機関はチェックします。

もちろん転職直後でも審査に通るケースはありますが、継続年数の信用がなくなるため転職前よりも審査は厳しくなるでしょう。

少しでも不安な場合は、転職前に住宅ローンを組んでおくのが最良の手段です。

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