住宅ローンの審査とは？審査基準とおすすめの銀行3行を紹介！

「そろそろマイホームが欲しい」と思っている人も多いことでしょう。

マイホームの購入には住宅ローンを組むのが一般的ですが、その際に大きなネックとなるのが住宅ローンの仮審査です。

仮審査に通らなければ物件の契約ができませんから、「何とかして審査を通したい」と思うのは当然のこと。

そこでこの記事では、住宅ローンの仮審査の審査基準と対策をご紹介。

また、住宅ローンにおすすめの銀行も紹介しているので、マイホーム購入をご検討中の人はぜひ参考にしてください。

住宅ローンの仮審査とは

気に入った住宅を見つけて購入を申し込む場合、不動産会社から「まずは住宅ローンの仮審査を」と言われることがあります。

この仮審査とは住宅ローンを組む際に最初に行われるもの。

（事前審査や予備審査とも呼ばれます）一般的に物件の購入意思が固まった時点で受けるものであり、仮審査に通ってから正式な契約と本審査を行うことになります。

このように仮審査と本審査の二段階に分けられるのは、「金融機関の仮審査承認を得ないと契約が無効になる」という条項があるため。

その一方で、仮審査に通ると非常に高い確率で本審査にも通るようにもなっています。

（もちろん、本審査で落ちることもたまにありますが）

住宅ローンの仮審査に必要な書類

住宅ローンの仮審査を受けるには以下のような書類を提出する必要があります。

仮審査申込書	申し込み金融機関が準備
本人確認書類	運転免許証や健康保険証など
収入確認書類	・給与所得者は、前年の源泉徴収票や住民税決定通知書、課税証明書など・個人事業主は、確定申告書や納税証明書など・法人代表者の場合は決算報告書など
物件確認書類	・購入予定物件の販売チラシ・資金計画表・間取図など
借入状況の確認書類（借換え時）	償還予定表や残高証明書など
返済状況の確認書類（借換え時）	返済用の口座の通帳やインターネットバンキングの取引画面の写しなど

物件確認書類は物件の販売会社が用意、それ以外の書類は手元にあるか役所等で発行してもらえるものばかりなので、多そうにみて意外と簡単にすべての書類が集まります。

なお、仮審査の結果が分かるのは審査書類を提出後3～7日程度。

借入申込書の記入漏れがあった時や繁忙期と重なった時などはプラス5営業日ほどかかります。

前述の通り、仮審査を経て正式な契約となりますから、余分な時間をかけて物件を取られてしまうことのないよう、審査書類はミスなく提出しましょう。

ちなみに、本審査の審査期間は申込み後1～2週間程度です。

住宅ローンの審査基準

住宅ローンの仮審査では以下のような項目が審査対象となります。

• 借入時および完済時の年齢
• 健康状態
• 担保評価
• 年収
• 勤続年数
• 連帯保証人

融資をする以上、金融機関としては完済してもらうことが前提。

そのため物件の担保価値よりも、契約者がきちんと完済できるかどうか、つまり返済能力が重要視されます。

特に年収は大事で、住宅ローンを組んだ後に無理なく生活していけるかどうかが焦点。

なので、子供の学費や車の買い替え、冠婚葬祭などを考慮し、毎月余裕を持って返済できる計画を立ててください。

なお、住宅ローンの仮審査および本審査の基準は金融機関ごとに若干異なります。

実際、ある金融機関で仮審査に落ちた人が別の金融機関で通るということはよくある話。

そのため審査結果に不安がある場合は複数の金融機関に同時に申込むのがおすすめです。

住宅ローンの仮審査や本審査に落ちる主な原因と対策

住宅ローンには住宅という担保が付くため、仮審査・本審査ともに通りやすいという特徴があります。

ただし、クレジットカードの審査が通らないような場合は住宅ローンの仮審査も非常に厳しい（ほぼ落ちる）と考えておくべきです。

以下ではそんな審査落ちの原因をより詳しくご説明していきます。

また、各原因への対策もご説明しますがいずれも事前の対策となるので、住宅を購入する場合は2～3年前から計画的に準備しておく必要があると理解しておいてください。

信用情報に事故履歴がある場合

クレジットカードであれ住宅ローンの仮審査であれ、信用情報に事故履歴があると審査には通りません。

信用情報とは加盟する金融機関やクレジット会社など提供された契約や返済状況に関する情報のこと。

住宅ローンの仮審査を受理した金融機関はこの信用情報を照会。そこに支払遅滞などの事故履歴があった場合は融資を断られます。

• クレジットカードの支払い
• 奨学金の返済
• ショッピングの分割払いetc

これらの支払いにおいて現在遅れている又は過去に大幅に遅れたことがある場合は審査落ちする可能性が高いといえます。

対策：支払いを遅滞なく行う

住宅ローンの仮審査だけでなく、今後のローンやクレジットカード使用のことを考えても、債務の支払遅滞はやってはいけません。

なので、あらゆる支払いはきっちり行っていくべきです。

ちなみに、税金の滞納は信用情報にはのりませんが資産を差し押さえられることがあります。

購入したばかりの住宅が差し押さえられることのないよう、支払いは怠らないでくださいね。

すでに多額の債務（ローンなど）がある場合

現在返済中の債務が多い場合も仮審査に落ちます。

マイカーローンや教育ローン、クレジットカードのローン、キャッシング、奨学金等々、よく考えるとどの家庭にもそれなりの債務はあるはず。

当然、毎月の返済があるわけで、「住宅ローンの返済が加わったらどうなるのか？」という点を金融機関はチェックします。

対策：他のことでローンを組まない

債務が多いのが住宅ローンの仮審査にマイナスなのであれば、債務が少なければ良いだけのこと。

数年前から計画を立て、審査に響くような債務を作らないようにしておくべきです。

特にマイカーローンと教育ローンは金額が大きくなりがちなので、住宅購入のタイミングと被らないように気をつけてください。

借り換え時に年収が下がっている

住宅ローンの借り換えのために仮審査を受けるという人も多いことでしょう。

「一度通ったのだから問題ないはず」と考えがちですが、転職した直後だったり年収が下がっていたりした場合は審査落ちの可能性があります。

また、独立起業した場合も同様。

新規契約時とは状況が異なるわけですから、審査結果が異なっても不思議ではありません。

対策：転職や独立を控える

金融機関はあらゆる意味で「安定」を好むので、新規契約や借り換えの3年以内に職を変えるのは控えた方が無難です。

特に起業は「収入が安定しない」と判断されてしまうので大きなマイナスとなります。

避けられない場合を除き、転職や独立起業は住宅を購入した後にしたほうがいいですよ。

住宅ローンにおすすめの銀行・コース

住宅ローンの仮審査の基準や対策が分かったところで、おすすめの銀行を3行ご紹介します。

住宅ローンには様々なタイプがあり、初めて組む人のなかにはよく理解できない人もいるはず。

そんな時は以下の3つに絞って比較検討してみると分かりやすいですよ。

住信SBIネット銀行 ネット専用住宅ローン・変動金利

金利	0.44%さらに最大0.03%引き下げ（2021年3月現在）
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繰上げ返済手数料	無料
団信保険料	無料
保障内容	団体信用生命保険（無料）【全額】死亡、所定の高度障害状態・余命半年以内と診断された場合・重度のガンに該当する場合全疾病保障（無料）【全額】就業不能状態が続いた場合【給付金】疾病や傷害で所定の就労不能状態になった場合に月々の返済額を支払いがん診断給付金特約（無料：女性限定）【給付金】がんと診断された場合に30万円
付帯サービス・特典	全疾病保障・がん診断給付金特約が基本付帯ATM＆振り込み手数料が月7回or15回無料
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住信SBIネット銀行は三井住友銀行の住宅ローンを販売する会社ですが、これまで三井住友銀行に口座がなかった人でも審査で不利になることはありません。

保障内容や付帯サービスが手厚いので安心できる上、他行口座から住信SBIネット銀行へ毎月自動で資金移動できる「定額自動入金サービス」という便利なものもあります。

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auじぶん銀行　変動金利・全期間引き下げプラン

金利	年0.410%（2021年3月現在）
金利タイプ	全期間引下げプラン/変動金利
保証料	無料
事務手数料	借入金額×2.20%
繰上げ返済手数料	金利適応中無料
団信保険料	無料
保障内容	一般団信（無料）【全額】死亡・所定の高度障害状態・余命半年と宣言された場合がん50%保障団信（無料）【全額】死亡・所定の高度障害状態・余命半年と宣言された場合・すべての病気、けがで入院が180日以上続いた場合【半額】がんと診断された場合がん100%保障団信（金利に年0.2%プラス）【全額】死亡・所定の高度障害状態・余命半年と宣言された場合・全ての病気、けがで入院が180日以上続いた場合・がんと診断された場合11疾病保障団信（金利に年0.3%プラス）【全額】死亡・所定の高度障害状態・余命半年と宣言された場合・がんと診断された場合・10種類の生活習慣病で入院が継続180日以上続いた場合【給付金】がん診断100万円・皮膚がん、上皮内がん診断50万円・入院10万円ワイド団信（金利に年0.3%プラス）【全額】死亡・所定の高度障害状態・余命半年と宣言された場合
付帯サービス・特典	住宅ローンとじぶんでんきセットの契約で住宅ローン適用金利から年0.03%引き下げ
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auじぶん銀行の住宅ローンの特徴はがん50%保障団信が無料なこと。上の表からも分かる通り、がんになった場合の保障が非常に厚くなっています。

住宅ローンとは長いお付き合いになりますから病気に対する備えは万全であるべき。

その意味でがんの保障が厚いauじぶん銀行の住宅ローンは大変おすすめです。

なお、2021年3月の時点で他行より若干金利が安いのもauじぶん銀行のメリットです。

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三菱UFJ銀行 ネット専用住宅ローン・変動金利選択プラン

金利	0.475%（2021年3月現在）
金利タイプ	変動金利
保証料	無料
事務手数料	借入金額×2.20%
繰上げ返済手数料	ネット無料（電話・窓口は税込5,500〜16,500円）
団信保険料	無料
保障内容	団体信用生命保険（無料）【全額】死亡・高度障害７大疾病保障付住宅ローン ビッグ＆セブン 3大疾病保障充実タイプ（金利に年0.3%プラス）【全額】がん診断・脳卒中、急性心筋梗塞で入院・4つの生活習慣病で就業障害が1年30日以上【給付金】４つの生活習慣病で就業障害が30日を超えたら月間返済額を最長１年補償７大疾病保障付住宅ローン ビッグ＆セブン 安心の保険料タイプ（保険料110円〜4,453円/月）【全額】がん、急性心筋梗塞、脳卒中、４つの生活習慣病で就業障害が1年30日以上【給付金】がん、急性心筋梗塞、脳卒中、４つの生活習慣病で就業障害が30日を超えたら月間返済額を最長１年補償・先進医療基本保険金（300万円）と総合先進一時金10万円支払い
付帯サービス・特典	三菱UFJ銀行のATM手数料が０円提携先コンビニATM手数料が優遇期間中3回まで0円他行振り込み手数料が優遇期間中３回まで０円出産前後6ヵ月以内の申し込みで適用金利から年0.2%優遇リフォームローンの適用金利を年0.5%優遇家電購入特典引っ越し特典ホームセキュリティ特典
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三菱UFJ銀行は、日本における民間金融機関住宅ローン取扱残高の実績がNo.1です。それだけに内容が洗練されていて、契約者に必要なものが全て揃っています。

保障内容はがんだけでなく７大疾病保障付。

ATMの使用は月3回まで無料。インターネットでの一部繰上返済手数料も無料とサービスが充実。

本記事でご紹介する銀行のなかではもっとも金利が高いのですが、これらのサービスを踏まえて計算すると、人によっては一番お得な住宅ローンとなるかもしれません。

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住宅ローンの仮審査を通すにはコツがいる

この記事では住宅ローンの仮審査・本審査についてご紹介しました。

仮審査を受ける際は「複数の金融機関に同時に申し込む」のがコツ。

事前準備として

• あらゆる支払いを遅滞なく行う
• なるべく債務を作らない
• 転職や独立起業を控える

などをやっておけば、高い確率で仮審査に通ります。

また、どの住宅ローンを組むかも大事なポイント。

単に金利の安さだけでなく、保障内容や付帯サービスも考慮して総合的に判断すべきです。

その点、本記事でご紹介した3つの住宅ローンは大変優れていますから、住宅購入の際はまっさきに検討してみてくださいね。