2018年、大企業を中心に副業が解禁され「副業元年」と歓迎ムードが高まりました。現在では、本業の他に副業で収入を得ている人が増えてきています。

一方で、副業が禁止されている職業があります。それが「公務員」です。国家公務員の場合、国家公務員法103条において副業が禁止されています。公務員の方は不動産投資をしてはいけないのでしょうか？実はきちんと手順を踏んでいけば問題なく行うことができます。

本記事では、不動産投資に興味を持っておられる公務員の方が不動産投資を行うための「条件」を徹底的に解説します。副業が禁止されているのに大丈夫なの？と疑問をお持ちの公務員の方は是非ともご一読ください。

公務員は副業が禁止されている？その理由とは

一般の企業に勤めている会社員は副業が許されているのに、どうして公務員は副業が禁止されているのでしょうか？企業に勤めている会社員に比べ不公平に思われますが、そこには以下のような理由があります。

（1）公務員は営利目的の副業は原則禁止されている

実は、公務員は副業が完全に禁止されている訳ではありません。厳密に言うならば、「営利目的の副業」が禁じられているのです。その根拠は国家公務員法と地方公務員法の中にありますので、まずは条文をご覧ください。

（私企業からの隔離） 第百三条　職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。

上記のように、国家公務員は営利企業などの役員となることを禁止することを明確にしています。そして、それと並んで、自ら営利企業を営むことが禁じられていることが分かります。

しかし、非営利団体で副業をすることは可能です。その際には内閣総理大臣や所属官庁の長官に許可を得ることが必要と明文化されています。（国家公務員法104条）

続いて地方公務員が副業を禁止されている根拠を確認しておきましょう。

（営利企業への従事等の制限） 第三十八条　職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。ただし、非常勤職員（短時間勤務の職を占める職員及び第二十二条の二第一項第二号に掲げる職員を除く。）については、この限りでない。

以上のように、国家公務員同様、地方公務員も副業が禁止されていることが分かります。このように、公務員は営利目的の副業が原則として禁止されています。公務員は全体の奉仕者という立場を憲法で規定されていることもあり、副業に制限が設けられているのです。

（2）公務員は副業が制限、禁止とされている理由

公務員の副業が制限、禁止されている理由には「信用失墜行為の禁止」、「秘密を守る義務」、「職務に専念する義務」の3つがあげられます。それぞれを見ていきましょう。

①信用失墜行為の禁止（国家公務員法 第99条、地方公務員法 第33条）

公務員は、公務員の信用を傷つけるようなことや、公務員全体の不名誉となるような行為を禁止しています。

一人の公務員が不祥事を起こしてしまった場合、その人の信用が失われるだけではなく、所属している公務員全体の信用が失われる結果につながります。もし、公務員の信用が失われてしまったら、政策自体の信用も失われ意味をなさなくなってしまうでしょう。このような事態を招かないためにも、公務員は信用失墜につながるような行為をしてはいけないのです。

②秘密を守る義務（国家公務員法 100条、地方公務員法 第34条）

公務員は、まだ世間に発表されていない情報などに対する秘密事項を持っていることがあります。そのため、これらの情報を外部漏洩させないように副業が禁止されているのです。もし、副業を通じて情報を外部に漏らしてしまった場合、国や地方公共団体の信頼を失墜させることにもつながります。そうなると、上述の通り政策などの信用まで失われ意味をなさなくなってしまうのです。

③職務に専念する義務（国家公務員法 101条、地方公務員法 第35条）

公務員は憲法にも定められている通り、一部の人のための奉仕者ではなく、国家、国民、市民のための奉仕者です。そのため、職務に専念する義務があります。

副業を始めた場合、人によって副業に専念してしまう可能性があり、本来の職務に専念することが難しくなるかもしれません。このような事態を未然に防ぐためにも、公務員は副業をすることが禁止されているのです。

それぞれ説得力のある理由であることに加え、法律で定められています。以上のことから、公務員が副業を禁止されている理由をご理解いただけたのではないでしょうか。

（3）副業禁止規定に該当したらどうなる？

それでは、公務員が禁止されている副業を始めてしまい、禁止規定に該当してしまうとどうなるのでしょうか。

公務員が副業禁止規定に該当してしまった場合、懲戒処分の対象になる可能性があります。懲戒処分の内容は、「免職」、「停職」、「減給」、「戒告」などです。

免職は、懲戒処分の中で最も重い処分です。公務員としての身分を失い、退職金の全額または一部が不支給となります。「副業をしていただけでこのような重い処分を受けるのだろうか？」と疑問に思う方もおられかもしれませんが、実際に懲戒免職になったケースがあります。

停職は、公務員としての身分を保有させたまま、一定期間職務に従事させない処分のことです。この間、給与は支給されません。

減給は、1年以下の期間で、俸給の月額5分の1以下に相当する額を給与から減額される処分です。

戒告は、将来を戒めるために注意を申し渡す処分です。懲戒処分の中では一番軽い処分と言えます。

以上のように、副業禁止規定に該当してしまうと最悪の場合、懲戒免職処分となる可能性もあり、公務員が隠れて副業を行うとかなりリスクがあると言えるでしょう。

不動産投資は副業に当たらない？その3つの条件

「不動産投資は副業に当たらないから、公務員でも始められる」という話を聞くと思いますが本当でしょうか？結論から言えば、「公務員でも不動産投資を始めることは可能」です。

ただし、これから解説する3つの条件を満たしていることが必要となりますので、しっかりと理解しておきましょう。なお、以下の条件の根拠となるのは、「人事院規則14−8（営利企業の役員等との兼業）の運用について」です。

（1）不動産投資の投資規模は5棟10室以下である

公務員は全体の奉仕者であることが定められています。そのことから、私的な事業で利益を上げることを禁止されているのです。

ただし、不動産投資の投資規模が5棟10室以下の場合は、事業として認められないとされています。つまり、副業には該当しないということです。これは、人事院規則に事業的規模とは独立家屋の場合には5棟以上、マンションやアパートなどの区分所有の場合には10室以上を自営とみなす旨が定められているからです。

地方公務員の場合には、地方自治体ごとに独自の規定を定めていることがありますので、担当部署に確認しておくことをおすすめします。

（2）不動産の家賃収入は年間500万円未満である

不動産投資を始め、規則通り投資規模を5棟10室以下にしていた場合でも、副業に該当してしまい、懲戒処分を受けてしまう可能性があるので注意してください。

そのケースというのが、年間の家賃収入が500万円を超えてしまった時です。これも人事院規則で、年間の家賃収入（駐車場の賃貸料も含みます）が500万円以上の場合には副業にあたると定められているからです。

投資規模はクリアしている場合でも家賃のことは考えておくべきです。家賃収入は「不動産の家賃収入額(月額)×室数×12ヵ月分」で計算しますので、家賃設定が500万円を超えないようにしておくことが必要です。

公務員が不動産投資をしようと考えた場合、このように家賃と収入のバランスを考えて行う必要がありますので、収支のバランスの取れた物件を探すことが成功のポイントとも言えるでしょう。

（3）不動産の管理業務を委託している

人事院規則には、不動産の管理業務について「入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。」という規定がされています。

つまり、公務員自らが不動産物件の管理を行なってはいけないということです。これは、公務員は自らの職務に専念しなければならないと定められていますので、当然のことと言えます。

公務員の方が不動産投資を始める場合、物件の管理は必ず管理会社に委託するようにしましょう。アパートやマンションの管理業務は、入居者の募集から家賃の回収、建物のメンテナンスなど幅広いので、これらを自分で行おうとすれば本業に専念することは無理だと言えます。

これは、会社員の方にも当てはまりますが、自分の本業に支障をきたすようなことがあっては副業の意味を成しません。不動産投資を始める大前提として、自分自身の本業に支障をきたさないということを認識しておいてください。

条件を満たさず不動産投資を始めるには申請が必要

もし、条件を満たさずに不動産投資を行った場合どうなってしまうのでしょうか？ここまで読んでいただいた皆さんは、「懲戒処分に該当してまうのでは？」と考えておられると思います。実は、条件を満たさずに不動産投資を行っても処分されないことがあります。

ここからは、どのようなケースで条件を満たさなくても不動産投資が認められるのかを解説していきます。

（1）申請すれば認められるケースがある

上述した条件を満たさなくても、公務員が不動産投資を始めることが認められるケースが存在します。人事院規則では、以下の条件に該当した場合、申請を行うことで不動産投資が認められます。

1. ☑本業と副業の間に特別な利害関係又はその発生のおそれがない
2. ☑賃貸にかかる管理業務を事業者に委ねることで本業に支障が生じないことが明らかである
3. ☑公務員としての公平性及び信頼性が確保される

地方公務員においても条件はほとんど同じですが、地方自治体ごとに独自の規定が設けられていることもありますので、必ず確認するようにしてください。

上記の条件に当てはまる具体例としては、「生前贈与や相続によりアパートを取得した場合」や「転勤によって住んでいる自宅を離れなくてはいけない場合」などがあります。このような場合には申請をしっかりと行っておくことで副業に該当せず、不動産投資を行える可能性が高くなるでしょう。

（2）申請書類を用意する

公務員が、副業に該当しないための条件を満たさない場合に不動産投資を行うには申請が必要になります。

申請には以下の申請書類が必要になります。

1. ☑自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）
2. ☑不動産管理の委託契約書
3. ☑物件概要書
4. ☑賃貸条件一覧表

地方公務員の方の場合、地方自治体ごとに独自の規定を設けている可能性がありますので、申請で困ったことがあった場合には、ご自身の所属長又は人事課担当者に問い合わせるようにしてください。

（3）基本運用などスタート前に申請した方がいい

申請書類が準備できれば、あとは申請することで不動産投資が認められ、開始することができるようになるでしょう。

それでは、申請をするタイミングはいつが良いのでしょうか？

結論を言えば、相続をする前や実際に不動産投資の運用を始める前にしておくようにしてください。もし、不動産投資を始めるに当たり、銀行などの金融機関からの融資が下りた後に承認が出なかったとなると大変です。承認が出なければ、副業に該当してしまいますので、不動産投資を開始することができず、購入した物件はただの損失になってしまいます。

このような事態に陥らないためにも、事前に申請を行い、承認を得てから不動産投資を開始するようにしてください。また、申請にはある程度時間が必要となることもありますので、時間に余裕を持って申請を行うようにしましょう。

公務員だからこそ不動産投資をする3つのメリット

公務員として不動産投資を始める際にクリアしておくべき条件はご理解いただけたと思います。

ここからは、公務員だからこそ不動産投資を始めておきたいメリットを解説させていただきます。なぜ公務員が不動産投資を始めるべきなのか理由が知りたいという方は、ぜひ一読してみてください。

（1）与信が高く低金利などの好条件で融資が受けやすい

公務員は、社会的信用性が非常に高い職業です。また、収入も安定しており、民間企業と異なり、倒産やリストラなどによる失業リスクが低いため、会社員などよりも与信が高いと言えます。そのため金融機関の融資審査も通りやすく、融資限度額も高くなると言われています。また、低金利でローンを組むことができるため、自己資金が少ない場合でも希望の不動産を購入することができるのです。この傾向は、住宅ローンはもちろんですが、不動産投資ローンにも当てはまってきますので、金融機関の信頼度の高い公務員は、不動産投資と相性が良いと言えるでしょう。

（2）本業に影響せず不労所得を得られる

公務員が不動産投資を安心して行うための条件として最も重要なのは、本業に支障が出ないという点です。全体の奉仕者として国家や国民、市民のために働く公務員が、本業に支障が出てしまったら信頼に関わることになります。不動産投資にはある程度の知識は必要であり、物件についての情報収集などに時間を割く必要があることは否めません。

しかし、不動産投資はすべてを一人でやる必要はないのです。不動産の購入後は、不動産会社や管理会社などに管理業務を任せることができるので本業に支障が出ることはないでしょう。

委託料は発生してしまいますが、入居者の募集や建物の管理などの業務を不動産会社や管理会社などに任せることで、安心して公務員としての職務に専念できるのです。

（3）安定した収入から投資計画を立てやすい

公務員は収入が安心していることから、投資計画が立てやすいという点もメリットです。

民間企業に勤めている会社員の場合、勤務先の業務悪化などによって給与が下がったり、ボーナスがカットされたりすることがあり、最悪の場合は倒産して収入がなくなってしまう可能性もあります。つまり、ローンを完済するまで続けて同じ程度の収入、又はそれ以上の収入が得られるとは限らないということです。

それに対し、公務員は国や地方公共団体が破産する可能性は非常に低く、収入についても「俸給表」や「給料表」などの一般公開されている表に基づいて算出することができます。このようなことから、将来受け取れる給与額の検討がつきやすく、毎月の返済額を把握しやすいため、投資計画が立てやすいのです。

また、不動産投資は株式投資やFXと違い、急激な価格変動がなく安定した収入が得られますので、安定志向の強い方が多いとされる公務員の方とは相性が良い投資商品と言えます。

公務員が不動産投資をする時の注意点

公務員が不動産投資に向いていることは上記からご理解いただけたでしょうか？ただし、いくら不動産投資に向いているからと言って、やみくもに行うのは良くありません。これから解説する注意点を理解しておくことが肝心です。

（1）与信が高いことからカモにされやすい

上述した通り、与信が高く、融資が受けやすい上に低金利でローンが組める公務員は、不動産投資が向いています。

しかし、その与信が高いという公務員としてのメリットを利用されてしまう可能性があるので注意が必要です。

不動産投資を行う際には、不動産会社等を通して物件を購入することになります。ほとんどの不動産会社は丁寧な対応をしてもらえますが、中には悪質なところもあり、高い仲介手数料を目当てに高額な不動作投資物件を購入させられる可能性があるのです。確かに高額物件は資産価値が高く、立地などの条件が良いものであれば入居者もすぐに見つかるでしょう。しかし、入居者が見つからず、空室が続いてしまう「空室リスク」を完全に回避できるものではありません。

また、高額物件の場合には維持管理費が高くなりますので、損失を被る可能性もあるのです。いくら低金利でローンが組めるとは言え、あまりにも高額な物件を購入した場合には経済的負担が大きくなるかもしれませんので注意が必要です。

このように、与信が高く、高額な物件も購入が可能な公務員は不動産業者からカモにされてしまう可能性がありますので、営業トークを鵜呑みにしてしまわないようにしましょう。特に、高利回りを売りにしてくる場合、実質的な利回りがどれくらいになるのか、維持管理費を把握するようにヒアリングしておくことが重要です。

（2）法律違反、懲戒処分になる可能性がリスクがある

何度もお伝えしていますが、公務員が副業をするのは原則として禁止されています。副業していることがバレてしまうと、法律違反となり、懲戒処分を受けることになるでしょう。最悪の場合、懲戒免職となり、公務員としての資格を失い退職金も全額カットされてしまうこともあります。そうなれば、大きな損失になることは間違いありません。

公務員の不動産投資が副業にならないための条件は3つありました。確認のため、もう1度書いておきます。

1. ①不動産投資の投資規模が5棟10室以下
2. ②不動産の家賃収入（駐車場の賃貸料を含む）は年間500万円未満
3. ③不動産の管理業務は委託する

この3つの条件を必ず満たしておくようにして下さい。もし、この条件を超えてしまう場合は、申請を行うことで副業に当たらなくなる可能性もありますので、申請手続きを必ず行っておきましょう。

（3）年1回の確定申告が必要

不動産投資を始めて利益が出た場合、開始した翌年以降、毎年確定申告を行う必要があります。確定申告の期限は2月16日から3月15日となっていますので、必ず期限内に申告を行うようにしましょう。以下に確定申告の大まかな流れを記載しておきますので、参考にしてみて下さい。

1. ☑確定申告のために毎月の収支を帳簿で管理しておく
2. ☑帳簿に記載された収支の証明として領収書などの書類を保管しておく
3. ☑確定申告の必要書類に必要事項を記入する（書類はお近くの税務署で取得可能。インターネット上で申告可能なe-TAXもあります）
4. ☑確定申告の期限内に書類をまとめて提出

確定申告をするためには、不動産所得が毎月どれくらいあるのかを帳簿で管理しておく必要があります。また、その記載の証明として領収書などの書類は保管しておくようにしましょう。

確定申告は、不動産所得が年間20万円以下の場合、申告の必要がありません。不動産所得は、「総収入金額ー必要経費」で求めることができます。

不動産所得が20万円以上の場合は、年に1回必ず確定申告をする必要がありますので、忘れないようにしておきましょう。

不安な方は始める前に専門家に相談

これまで読んでいただいて、不動産投資に興味を持ったけれどもやはり不安だと思う方は、専門家に相談することで、その不安を解消することができます。

不動産投資を開始してみたいと考えている方は、不動産会社へ相談に行くことをおすすめします。不動産投資について豊富な知識と経験を持っていますし、最新の情報も持っており、不動産投資について詳しく教えてもらえることでしょう。ただし、営業マンによっては、高額な契約を取ろうと物件のメリットばかり話してくる場合もありますので、しっかりとリスクまで説明してくれる、信頼できる不動産会社を探すようにして下さい。

不動産投資を始めると、確定申告など税金についても知識が必要になってきます。税金についての相談は、税の専門家である税理士に相談しましょう。無料の相談会を開いていることもありますので、その機会に相談してみるのも良いかもしれません。

不動産投資を始めたいけれど、ご自身の家計の収支で返済ができるのか不安という方は、家計に関するお金の専門家である我々ファイナンシャルプランナー（FP）に相談することができます。家計の見直しを行うことで、適正な返済計画を組み立てることができるでしょう。

初めて不動産投資を行う方にとって、不安は尽きないものです。しかし、上記のように相談できる専門家は多く、分野別に的確なアドバイスをもらうことができます。不動産投資について不安や悩みがある場合は、ぜひ専門家に相談してみて下さい。

まとめ

公務員が不動産投資を始めようと思った場合、副業に当たるかどうかは非常に重大な問題です。原則的に副業が禁止されているため、禁止規定に違反すると懲戒処分を受けてしまうからです。

しかし、上述のように人事院規則において、副業に該当しないための条件が定められています。この条件をしっかり守っていれば、副業には該当しないので安心して不動産投資を行うことができるでしょう。条件を超えてしまう場合も、申請をすることで認められる可能性もありますので、必ず申請を行うようにして禁止規定に違反しないようにして下さい。

それでも、投資に関して不安だと思う場合には、ぜひとも専門家に相談してみましょう。的確なアドバイスで不安を解消してもらえるはずです。

本記事を読むことで、公務員でも不動産投資ができることを知り、少しでも興味を持っていただけたら幸いです。