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コラム
2020年8月31日 マイホーム売買
マンション選びは修繕積立金をチェック!

新型コロナウイルスの感染拡大により、新規マンションの販売戸数が減少傾向にあります。

夫婦共働き(パワーカップル)、株価上昇による資産効果、低金利等を背景に、都市中心部では、10年前に比べて随分と高くなりましたが、ここに来て、価格は横ばい気味です。

マンション購入直後は住宅ローンの返済に目が行きがちですが、築10年以上のマンションになると定期的に、大規模修繕を行うため、修繕積立金等も気になり始めます。

今回は、修繕積立金について解説します。

区分所有者が管理組合に支払うお金は主に3種類

管理組合は、いわば「小さな行政体」。

区分所有者がマンションの建物、敷地を維持、管理するためのお金を出し合って運営します。

マンションの管理主体は、管理会社と思い込んでいる人が多いのですが、管理会社は管理組合と業務委託契約を締結して業務を遂行しているにすぎません。

つまり、管理組合に毎月支払うお金を決めるのは、管理会社ではなく管理組合、

つまりマンション所有者です。

マンション所有者が管理組合に支払うお金は、大きく分けて、

管理費、修繕積立金、使用料(駐車場、駐輪場等)の3つです。

管理費が安く、修繕積立金が高いのがベスト

管理費は毎月のマンションの管理・運営に充てるための費用。

家計で言えば「生活費」として消費されるお金です。運営、会計、清掃、設備点検等の費用に充てられるため、一定の質の確保を前提として、安い方がよいといえます。

一方、修繕積立金は、定期的な大規模修繕、災害時の修繕に充てられる資金で、家計で言えば「大規模イベント、万一に備えた貯蓄」。

外壁・屋上の改修工事、給排水管の取り替え、手すりの塗装、災害の修繕費、ポスト・宅配ボックスやインターホンの取り替え、機械式駐車場の修繕等、大きなお金がかかる改修・修繕・取り替えに備えて、計画的に貯めておくべきお金。

長期修繕計画に基づき、必要かつ十分に積み立てているマンションは、資産価値の維持・向上が期待できます。

多くの場合、マンションの購入段階では、住宅ローン以外の諸費用は安い方がよいと考えられ、管理費も、修繕積立金も安い方がよいと考えられがちです。

実際には、管理費が高く、修繕積立金が安い水準に設定されている場合が多いのですが、

管理業務の質が高いことを前提に、管理費は低く、修繕積立金は高い方がよいのです。

長期修繕計画にあった修繕積立金を!

平成30年度マンション総合によると、

長期修繕計画を作成している管理組合は90.9%、

25年以上の長期修繕計画に基づく修繕積立金を設定するマンションは53.6%。

修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は34.8%

計画に対して20%超不足しているマンションの割合は15.5%と

長期修繕計画は立てているものの、修繕積立金が不足するマンションは多くなっています。

その理由としては、大きく2つ。

・新規分譲販売時の修繕積立金が低く、その後、見直しをしていない

・消費増税、人件費や材料費等の上昇による修繕費の相場の上昇

1点目については、

誰もが諸費用は安い方がよいと考えていますから、

修繕積立金を適正額に値上げすべきだと分かっていても、

値上げを提案して、悪者扱いされたくないため、言い出しにくく、

結果的に、先送りされてしまいがち。

2点目については

消費増税や修繕費相場が上昇しているにもかかわらず、長期修繕計画を見直さないまま、

放置していると、気づかないうちに不足額が大きくなってしまいます。

参考までに、

5年ごとを目安に定期的に見直しをしている管理組合は56.3%、

月額戸当たりの修繕積立金は、11,243円(駐車場使用料からの充当額を含むと12,268円)となっていますが、マンションの設備、築年数によって異なります。

コロナショックにより収入が減少・不安定になる中、マンションの管理費、修繕積立金は安い方が家計にとっては助かりますが、修繕積立金を十分に確保し、適時的確に大規模修繕を行うことで、資産価値の維持・向上が期待できます。

今後、マンションの購入を考えている人は、このような視点で、物件選びをしていただきたいと思いますし、現在、修繕積立金が少ないマンション、長期修繕計画がないマンションを保有している人は、中長期的には修繕積立金の値上げの可能性が高く、長期修繕計画の先送りによる資産価値への影響を意識して、どうするのかを考えておきましょう。

文・益山 真一(ますやま しんいち)

1971年生まれ。早稲田大学政治経済学部経済学科卒業。
1級FP技能士、CFP認定者
マンション管理士、宅地建物取引士、消費生活アドバイザー、ダイエット検定1級、食生活アドバイザー2級、健康管理能力検定2級
2003年から2017年まで15年にわたり、國學院大學経済学部非常勤講師

人生を楽しむお金を生み出すことを目的とした執筆、講演活動を展開。
主なテーマは「資産形成・老後資金準備と家計管理」。
FPの資格取得・継続教育、宅建の資格取得研修、高校・大学の講義のほか、投資家向けセミナー、内閣官房内閣人事局主催のキャリアデザイン研修講師、ファイナンシャルアカデミーのお金の教養講座・経済入門スクール等、セミナー・研修・講義は2021年3月時点で3113回。
活動理念は「心、カラダ、キャリア、時間、お金」の5つの健康のバランスを考えた最適提案。