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columnコラム

投資のプロが教える儲かる物件の決めの一手
~勝てる不動産の選び方~

お知らせ

2020.09.04

 

問題:2017年現在、東京23区のアパートの空室率は?

 

答えは、「A  4.35%」でした。

 

さて【投資のプロが教える儲かる物件「決めの一手」】も最終回を迎えました。
今回は、最後!【勝てる不動産の選び方】をお送りしていきます。

 

「数多くある物件の中からどの物件を選択すれば良いのか分からない」という悩みをお持ちの方も多いのではないでしょうか?
重要なポイントを抑えて負けない物件を選びができるようになろう!

 

負けない不動産投資、最大のポイントは、

 

① 高利回りにとらわれず
② 「建物」 「立地」「間取」を基準に
③ 賃料が落ちづらく、空室が少ない物件

 

を選ぶです。

 

ここからは、「建物」「立地」「間取り」に分けて細かく解説していきます。

 

 

負けない「建物」の選び方

 

自分の家を購入するときも選択すると思いますが、不動産には色々な構造があります。
アパートやマンションで使用される構造は、8種類。

 

木造、軽量鉄骨造、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)などです。
色々種類はありますが、リスクを下げたいなら鉄筋コンクリート造(RC造)を選択することが一番です。
なぜRC(鉄筋コンクリート造)構造を選択するべきなのか!?

 

理由1 マンションの空室率は、アパートの10分の1だから

 

 

 

直近の23区の空室率を比較すると一目瞭然だと思います。筆者もアパートを持っていますので、一概にアパートが悪いということを言いたいわけではありませんが、やはりアパートの方が空室リスクは高いのです。
アパートの方が空室率が高い理由は結構シンプルで、

 

1 数が多い
2 駅近は商業エリアなどが多く、マンションは建つがアパートは建ちづらい=アクセスが悪くなる
3 木造の方が劣化が早く選ばれづらくなる
4 マンションニーズの方が多い

 

からです。

 

理由2 銀行もアパートよりマンションの方が融資を優遇する

 

金融機関で融資を受ける際、一般的には「法定耐用年数-経過年数」により融資期間が決まります。

 

 

木造は、法定耐用年数も融資耐用年数も22年になります。よって、新築で購入したアパートを築10年で売却しようとしても、次の買手は原則22年-10年=12年ローンとなってしまいます。
これを調整するために、土地の担保評価の調整、頭金を多めに入れる、金利を高くするなどの調整をして融資を受けることになり、ハードルが上がります。

 

そうなると、売ろうとしたとき、次の買手は相応の頭金や金利を払う必要が出ますので、金額を下げて対応しなければならなくなります。
RC構造の場合は、法廷耐用年数は47年ですが、区分の場合、融資耐用年数はMAX55年で見てくれます。

 

よって、仮に、新築を購入し、20年後に売却する場合の融資上の耐用年数は「55年―20年=35年」となり、次の買手も35年ローンを組むことができます。

 

 

負けない「立地」の選び方

 

皆さん理解していただいていると思いますが、やはりエリアは重要です。
土地の二極化が進んでいる中、入居者がいなければ賃料収入を得ることができませんから、人口増加エリアを選択することです。大事なことは【単純に利回りばかりを追いかけて投資をしないこと!】。

 

追いかけすぎると価格下落リスクが大きくなります。
見極め方はとてもシンプルです。下図の東京カンテイが公表している駅別、築30年の利回り水準分布マップをご覧ください。これを見ると、築30年になっても利回りが低く売買されている中心エリアとそうでないエリアで分かれます。

 

つまり、中心エリアは利回りが低くても売買が成立することがわかります。

 

 

利回りが低くても売買されるということは、高く売れることを意味します。
投資用不動産を売却する際の価格は、賃料から利回りを逆算する評価方法である“収益還元法“を利用します。

 

計算式は、「賃料収入÷利回り=価格」となります。同じ賃料の物件でも利回りが低いということは価格が高くなるということになります。
計算例 A物件B物件双方ともに賃料は112,050円であるが、A物件のエリアの相場利回りは5%、B物件は8%だった場合、上図の通り、利回りが低いA物件は2689万円、利回りが高いB物件は1680万円と差額が1000万円以上出ることになります。
このように、利回りが高いからいい物件という風に見えますが、今後人口が減少するにつれ、満室想定利回り通りに投資ができない可能性も高まります。

その上で安くしか売れないということになるため、利回りを重視しすぎた投資は、空室率でも価格維持率でもリスクを負うということになりますので、【利回りにとらわれない投資スタイル】が推奨されます。

 

 

負けない「間取り」の選び方

 

不動産は、広さや間取りによってターゲットが変わります。

 

基本は、1R、1LDKなら単身、2LDK、3LDKならファミリーといった感じになります。
結論から言うと、安定性を取るなら単身向け。

 

空室・リフォームリスクが高まるが売却益を求めたいならファミリーになります。
なぜ、安定性なら単身向けなのか?
理由はシンプルで、ワンルームマンションの供給(下左図)に比べ、需要である単身世帯数(下右図)が多いことがわかります。また、将来的に単身世帯は増加することが予想されています。

 

 

また、下図の通り、この先、東京都の人口は40年間は現状より減らないと予想されていますが、その中で単身世帯の増加数の寄与度が高いことがわかります。

また、2020年現在、増加数は712万世帯(予想691万世帯)となっています。

 

 

このように、増える予定である単身世帯に対するマンション供給は不足することがわかっていますので、単身向けは安定しやすいことがわかります。
一方でファミリー向けは、空室、修繕リスクが高まりますが、売却益は出やすくなります。
理由は、
1【空室リスク】ワンルームを個人で購入して住む人は少ないですが、ファミリー向けは自分で購入するという選択肢が増えます。そのため、賃貸市場からいなくなってしまう人が多くなります。
2【修繕リスク】広い分、修繕する箇所が多くなり支出が多くなります。
3【売却益が出やすい】賃貸物件は上記で説明した通り、「収益還元法」で、賃料をいくら得ているか?を基準に計算されてしまいますが、ファミリー向け物件を空室になってから売ると、対象が投資家相手はなくなり、評価方法が周辺の空室物件がいくらで売れているのかを基準に算出する「取引事例比較法」になります。

取引事例比較法は収益還元法よりも高く評価されることになります。

 

ここまで、勝てる物件を選択するために必要な重要なポイントを3つお伝えしました。

 

・選択する物件の構造
・エリア
・ターゲット
これを基準に物件を選定するのが不動産投資の基本です。

 

当然、もっとリスクをとってでもリターンが欲しいと考える方もいるでしょう。

 

本稿はあくまで基礎ですので、もっともっと高いリターンを取りたいと思う方は、別の方法を伝授することも可能です。
まずは、自分の資産の目減りさせない。着々と増やしていく資産形成をする仕組みづくりをしていきましょう。

 

 

ここまで、様々なお金に関する考え方の基本をお伝えしてきましたが、大事なことは「お金を増やす=資産運用」だけではないこと。

住宅購入の仕方を学ぶことも一つ、投資方法も一つですが、まずは適切なライフプランを組むことでご自身の将来設計を考え、どのような選択が正しいのか?どれくらいの利回りを稼ぐことが適正なのか?をしっかり把握し、ライフプランのゴールを達成するために必要なことだけを取り入れることだけでも十分成果に繋がります。
まずは、ライフプランをしっかり整備し続けること。これを基盤にしながら適切にお金を増やすことを考えていただくことが一番の成功の近道です。

 

ここまで、お読みいただきありがとうございました。
ここまでお読みいただいたみなさんは、専門のファイナンシャルプランナーとの相談を無料で体験できる権利を得ました。

ぜひ、ご利用いただき資産運用計画の糧としていただければ幸いです。

 

 

 

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