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columnコラム

投資のプロが教える儲かる物件の決めの一手
~知らずにいると損をする不動産投資のリスク~

お知らせ

2020.09.04

 

さて、不動産投資をする上で、考慮すべきリスクについての問題でしたが、皆さんはどれを選択されましたか?

 

正解は、「空室リスク」でした。

 

A~Cの3つとも考慮すべきリスクですが、この中で最も大きいのはやはり空室リスク。
不動産にはいい所がある分リスクもある。

 
今回は、【知らないと大損!不動産投資のリスク】についてお届けします。

 
 

理解を深めよう!「不動産投資の基本の仕組みと特徴」

 

初めて不動産投資を考える人は、「管理が面倒そう」「ローンが漠然とリスク」と言います。つまり、わからないことがリスクになっていることがよくあります。まずは、不動産投資の全体像を把握することで「わからないことがリスク」を排除するところから始めましょう。

 

銀行から4,000万円を金利2%、期間35年で借入れて、表面利回り4%のマンションを購入したケースを例に説明していきます。
 

 

① 銀行からの融資を受け、4,000万の貯金を作る
② 銀行から融資を受けた貯金でマンションを購入
【勘違いを整理するその1】確かに借金でマンションを買うことになりますが、ここで借金だと思ってしまうともう投資はできません。前章でもお伝えした通りレバレッジを使うことが不動産投資の醍醐味だと捉えること!
③ 管理会社に委託
【勘違いを整理するその2】不動産を買って自分で管理するなんてできない!という人も多くいます。でも、不動産の管理は管理会社に委託することが一般的です。管理会社に委託をすることで、入居者の募集、賃料を入居者から受取オーナーに支払う作業、建物や設備の管理、入居者からの問い合わせや滞納保証などをすべて一括で対応してくれます。
④ 入居者が入居する→ここで入居者からの家賃が発生します。
⑤ 入居者は管理会社に家賃を振込む
⑥ 管理会社は入居者から受け取った家賃から管理手数料を差引き、オーナーに振り込む
⑦ 振り込まれた家賃からローン返済が引き落とされる

 

全体像はこのような流れになります。

 
確かに、自己管理をする方法もありますが、ほとんどの人は、管理は管理会社に任せて、オーナーは通帳の管理をするだけにとどまっているケースが多いのです。

 
 

不動産の特徴その2 物件価格が下がってもキャッシュが増える不思議

 

 

上図は、賃料―ローン―管理費等―固定資産税が年間△20万4756円だった場合のシミュレーションです。
不動産投資をしているのに、家賃収入をもらえるどころか、マイナスになるなんて…と思います。30年間所有するだけでマイナスは614万円にもなります。
ただ、ここにもレバレッジの原理が働きます。

 

3100万円の物件をフルローンで購入すると、不動産価格はオレンジ色の線のように推移し、ローンは三角のように逓減していきます。
30年後に売却すると、この物件は1000万円ほど下落し、およそ2100万円で売れることになるのですが、その時のローン残高は570万円。つまり、2100万円-570万円=1530万円が手残りになるということになります。
30年間で累計614万円を支出し、1530万円を手にするということになるわけです。

 

保険の解約返戻金に置き換えると、1530万円÷614万円=249%となり、利益額は916万円となることがわかります。

 

不動産投資をする時には、このようなシミュレーションをして、売却益がどれくらい出るのかを計算することから始めてみましょう。

 

ただ、気を付けたいのは、916万円の利益は丸儲けではないということです。
ここから、リスクを差引いていくことで、その物件のリスク・リターン分析ができるようになります。

 

 

当然いいことばかりではない、不動産投資のリスクとは?

 

ここからは考慮すべきリスクについてです。
今回の問題にもなりましたが、不動産を所有する上で考慮すべきリスクは3つ。
①空室リスク
②修繕にかかる費用
③賃料の下落
加えて、④人口減少です。
まず、①空室リスクです。
不動産を長期保有する上で一度も空室出ていない部屋はあまりないでしょう。

 

 

上記表は、都心10区の賃貸マンションの築年ごとの空室データを元にしています。
新築を除いた平均空室率は4.2%です。

 

空室率も勘違いされやすいので、定義を説明しておくと、
空室率4.2%とは、1000室のうち42室が空いているという意味ではなく、1000室×365日=365,000日のうち4.2%の空室期間があるという意味になります。
1部屋に置き換えて考えるとわかりやすくなりますが、例えば、365日のうち4.2%の空室期間があるということは、1年間で15.33日の空室期間があるということになります。東京のマンションの平均入居期間は3年ですので、15.33日×3≒46日が空くということになります。

 

そう考えると、例えば35年のローン返済中に空室が起こることが支出リスクになるわけですが、以下のような計算式でリスクを割り出すことができるようになります。

 

12か月×35年(ローン返済期間)×4.2%(空室率)×(132,000(ローン支払)+12,000(管理費))=2,548,980円

 

このケースの場合、35年間での空室に係るコストは、255万円程度を考えておけば良いという事になります。
先ほどの916万円の利益から差し引いてみると、661万円が利益になると考えることができます。

 

考慮すべきリスクの②修繕にかかる費用です。
物はどんなに大切に使っていても、劣化しますし、いつかは壊れてしまいます。
その壊れた給湯器やエアコンなどの設備も不動産を保有するときに係る費用として考えておく必要があります。

 

 

給湯器、エアコン、ウォシュレットなどは不動産投資でよくある電気設備です。

 

その他最近の不動産だと食洗器がついていたりすることもあるので注意です。設備にどんなものがあるかにより変わりますが、上図では、約15年に1回程度24万円の修理が必要になると考え35年間で3回。

 

72万円の費用を予測しておきます。

 

先ほどの916万円から空室分を差し引いた661万円から72万円を引くと589万円となります。

 

 

電気設備だけじゃない!原状回復費用にも注意しよう!

 

入居者の入れ替わりがあると、原状回復費用がかかります。入居時間が短くクリーニングのみで良い場合、フローリングや壁紙の張替えが必要なケースも出てきます。上記表では平均負担率などから算出する方法で計算しています。

 

原状回復費用ってオーナー負担と入居者負担どちらなの?なんていう質問も多くいただきますが、考え方は、「経年劣化はオーナー」「入居者のせいで汚れた(傷ついた)場合は入居者」となります。経年劣化はものによって異なり、壁紙なら6年、フローリングなら30年といった感じです。

 

では、新築時に入居した人が10年住んだけどたばこを吸っていたため壁紙がヤニだらけ!なんていうケースはどうなるのか?
経年劣化もしているけど、入居者のせいで汚れていることにもなりますが、法の考え方は「どれだけヤニがついていようと、どうせ経年劣化したもの」ととらえられ、オーナー負担となります。

 

下図は、原状回復費用のリスクを考えるための計算式です。

 

 

原状回復費用の相場は、1㎡あたり4,545円です。東京都の平均入居期間が3年なので、35÷3年のタイミングで退去が発生すると見込みます。入居者との交渉の末、平均的な負担割合は54%程度になりますので、

 

26㎡のマンションなら
26㎡×4,545円×35年÷3年×54%≒74万円を用意しておくこととなります。

先ほどの589万円から差し引くと515万円となります。

 

このように見えるリスクはリターンから差し引いて考えるとシンプルになります。
逆にこの時点でマイナスになってしまうような物件は、買わないほうがよいということがわかります。

 

 

配慮すべき③賃料の下落

 

不動産は、金融商品と違い年を取ります。築年数が経過するにつれて経年劣化していきますので、将来的には賃料は下落するものだと考えておきましょう。

では、どのくらい賃料が下落すると加味しておくと良いのでしょう。

 

 

上記表は、アットホームのデータを用いて三井住友研究所が算出したデータです。
このデータの足を引っ張っているのはアパートです。アパートは、マンションと違い立地が悪かったり、建物の質が低いため、賃料が下がりやすいのです。マンションの場合は、10年間賃料が下がっていないなんていう物件も多く存在します。ただ、念には念をと考える方は上記の数字を用いてみても良いかと思います。

 

 

原則不動産は、最初の10年間シングルで1.7%/年、コンパクトで2.2%/年下落し、11年目~20年でシングル0.6%、コンパクト0.9%くらい見ます。21年を超えるとシングルで0.1%、コンパクトで0.7%と想定しながら賃料を見極めていきます。
長期的な下落を年率に換算すると約1%程度となりますが、築浅と築年数の経過している物件とで比べると築浅の物件の方が賃料の下落幅が高いのです。

 

築20年以上経過した物件は、あまり変わらないとも言えます。

 

 

考慮すべきリスク:人口減少

 

日本の人口減少元年は、2008年。

 

もはや周知の事実ですが、人口減少をする=不動産のニーズが減るということになります。

 

 

ただし、気を付けるべきは、人口が減少する=日本全国どこでも×なのではないことです。
人口減少時代に入り、どこの国でも起こる現象が「人は都心回帰を始める」です。

 

世界どこでも起こっているようで、日本における前回の人口減少時代は江戸中期とのことです。

 

今回日本も例外なく都心回帰を始めています。そのため、今後の日本の不動産投資は、人が集まる場所に投資し、どれだけ利回りが高くても減少するエリアでは投資しないと考えることが大切です。

 

ここまで不動産投資のリスクとその考え方について解説してきました。
少し数字が多かったので、数字嫌いの方には読みづらかったかもしれません(すみません…)。

 

次回は、最終回【投資のプロが教える儲かる物件の決めの一手~勝てる不動産の選び方~】をお送りします。

お楽しみに。

 
 
 

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