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columnコラム

投資のプロが教える儲かる物件の決めの一手
~どうなる?今後の不動産状況~

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2020.09.04

 

【不動産の儲けのカラクリ】

 
 

問題は、「株、債券、不動産の中で不動産の最大の特徴は何?」でした。

 

正解は・・・・「Aレバレッジをかけることができる」です。

 

不動産投資の儲けのカラクリは、

 

1比較的安定した長期運用が実現しやすい
2最大の特徴は「レバレッジ」

 

です。
 
ここからは、不動産の特徴とその活かし方について解説していきたいと思います。
 
 

不動産は、比較的安定した運用を実現することができる

 

 

株式・債券・不動産の3つは、それぞれ市場に参加をして取引をする人たちの”目的”が異なります。
例えば、「不動産」と「債券」の市場に参加する人はインカムゲイン(資産を保有中に得られる収益のことで、債券で言う利息収入、不動産で言う賃料収入を意味する)を主に狙って投資をします。

 

「株式」市場に参加する人は、キャピタルゲイン(資産を売却することで得られる収益のこと)を狙って取引を行います。

 

キャピタルゲイン狙いの場合、値上がりを求める分、値下がりリスクを避けるために、損切をしなければならなくなります。一方、インカムゲインを狙っている場合は、わざわざ損切りをしなくても安定したインカム収入を得ているので、すぐ売ることは考えづらくなります。
 

 

上図は、リーマンショック前後の各資産の推移です。青い線が不動産会社の株式、オレンジ色の線がTOPIX、紫色の線が国債、緑色の線が居住用不動産です。ご覧の通り、株式vs債券・不動産で見比べてみると、不動産と債券の安定性がよくわかると思います。
実物資産の不動産と債券は安定しているのに比べ、TOPIX業種別株価指数は暴落していることが伺えます。
先述の通り、不動産と債券は100年に一度の恐慌があってもなお、安定していたことがわかります。

 

 

不動産は長期保有するとどんどん安定していく

 

 

上図の通り、(当然、途中に空室や賃料下落もありますので、こんな単純計算にはなりませんが)1億円の物件を利回り4%で25年間保有した場合の総賃料収入は1億円になります。

 

 

1億円の賃料収入を得ることができたということは、当該不動産を25年後に1億円で売れたら、1億円の利益。

7500万円で売れたら物件価格を2500万円損しているので差し引き7500万円、半額の5000万円に値下がりしたら5000万円の利益となります。

 

このように、不動産は長く賃料収入を稼ぐことができればできるほど落ちる価格に対しての対応力が上がることになります。

 

 

コロナ不況下にて不安定・安定した不動産の違い

 

今年に入って新型コロナウイルスの影響により、不動産の種別によって落ちたもの、伸びたものの差が出ました。

オフィスは落ち、巣ごもり需要増加の影響で倉庫需要が増加したことで、物流施設は好調でした。

このような時に居住用不動産は、安定します。コロナショック時に家を買おう、引っ越そうという感覚が減るからです。

 

実物居住用不動産への影響は、新型コロナウイルスの感染が拡大し、緊急事態宣言が発令された4月ごろは、不動産販売会社が休業していたなどの状況で販売件数が少なく、物件の価格も安いものの取引が多かったために平均取引価格が大幅に下がりました。
しかし、緊急事態宣言が解除されてからは、前年比1.1%、1.5%と上昇しているため一時的だったことがわかります。

 

弊社は、今後も居住用、物流不動産市場への新型コロナウイルス不況の影響は少ないだろうと考えています。

 

 

レバレッジをかけると投資効率が上がる不動産

 

 

上図は、1000万円の元本を利回り5.5%の金融商品に投資した場合(左)と、1000万円を頭金にして5000万円かつ利回り5.5%の不動産を購入した場合の収入の比較です。
左の金融商品(利回り5.5%)は収入は55万円になりますが、右側の不動産の収入は107.6万円となります。
同じ1000万円を投じているのですが、不動産の方が倍近くになることがわかります。
これがまさに、レバレッジの効果です。

 

以前にお伝えした「貯蓄」×「利回り」×「時間」の方程式に置き換えて考えると、利回りは5.5%で同じ(=リスクも同等)。時間も1年分と同じになります。しかし、不動産の場合は5000万円の借入をして、元本を増やして投資している点が異なります。このお金を借りて運用する行為を「レバレッジをかける」といいます。

 

このように、比較的安定しながらレバレッジをかけることができる不動産。上手にメリットを使い切ることを考えると不動産投資のうまみがでてきます。

 

次回は、【投資のプロが教える儲かる物件の決めの一手~知らないと損!不動産投資のリスク~】をお届けします。

乞うご期待!

 
 
 

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