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columnコラム

投資のプロが教える儲かる物件の決めの一手
~原則論だけでは測れない現在の不動産相場~

お知らせ

2020.09.04

 

みなさんわかりましたか?
今回の問題は、

 

問題:マネタリーベースとは何でしょうか?
解答:A お金の隠れ家 B 日銀が供給する通貨量 C 金利がゼロの状態のこと

 

正解は・・・「B 日銀が供給する通貨量」でした。
2013年以降話題になっているキーワードでしたね。2020年コロナショック後に日銀がマネタリーベースを毎月7.5兆円まで引き上げる準備があると言い、金融緩和の際限のなさが話題になりました。

 

さて、そんな今回は【実質GDPより強い新たなパワー、これを知れば不動産市場が読める!】をお送りします。

 

 

不動産市場を動かすモンスターマネー その正体は!?

 

前回、マンション価格と連動性が高い指標は、【原則、実質GDP】であると解説させていただきました。
ただ、実質GDP以上に相関性が高い指標が出てきたのです。

 

それが、問題にも出ていた【マネタリーベース】です。

 

図1

 

図1をご覧ください。

実質GDPとマンションの相関係数が0.8345だったのに対し、マネタリーベースとの相関は0.95です。

ほぼ正の相関と言えます。

 

ここにきて既に簡単にわかることは、【マネタリーベースが増えると不動産価格が上がる】という構図です。
2013年初頭以降、緑線であるマネタリーベースが上昇するとともに、赤線であるマンション価格がグングン上昇していることが確認できるかと思います。

 

このあたりを紐解いていくと将来の不動産価格が見えやすくなりそうですね。

 

 

マネタリーベースと不動産価格が連動するワケ

 

上で解説した通り、マンション価格はマネタリーベースとの相関が強いのですが、これにはしっかりとした理由が2つあります。

 

【理由1】マネタリーベース増加の影響で金利が下がったから

 

図2

 

図2は、2006年以降と2018年にマンションを買った場合の総支払の比較をしています。
2006年当時、東京のマンション平均価格は70㎡あたり5366万円でした。

 

2018年マンション価格は、6681万円と2006年比1315万円も上昇しています。
ところが、2006年の金利は3.168%だったのですが、2018年は0.9%と2.268%も下落したことが影響し、2006年に購入した人の支払総額(物件価格+利子)は8886万円であったのに対し、2018年に購入した人の支払総額は7789万円と1097万円安く購入できたことになりました。

 

つまり、価格は上がっているのに、金利負担込みで考えると、2018年の方が安くなったということになります。

 

そうなると、不動産会社側からしても、「価格を高く売ったところで消費者の財布への影響はむしろ下がっているのだから、売れる」という発想になります。
このように、マネタリーベースの増加が金利負担を下げ、 消費者が買いやすい地合いを作ったことで不動産価格が上がったのです。

 

【理由2】不動産会社に安売りする理由がなくなったから

 

図3

 

リーマンショック後、多くの中小不動産デベロッパーが退場を余儀なくされ、生き残った大手不動産デベロッパーが財力を上げたことで銀行の評価が大きく上がっていました。

 

そんなこともあり、2020年現在供給されているマンションの半数を大手7社が占める展開となっています。
そのため、不動産業界の財務健全性は高くなりました。
それに拍車をかけるように、マネタリーベースの増加により銀行はもっとお金を貸したい環境であることが重なり、財務にゆとりができています。
不動産会社が値引きする時は、不動産を仕入れて売りたいのに資金調達ができないときや、キャッシュフローがマズイ時です。

 

この状態が生まれないとなかなか不動産を安く売る理由が出てきません。

そうなると、中古市場も下支えされることになるのです。

 

つまり、これから先の不動産市場は、

 

マンション価格との相関関係は、マネタリーベースが一番高い=日銀の金融緩和が増大するほどマンション価格は上昇する

一方、実質GDPの下押し圧力はマンション価格を下げる要因となる
という状態になるということです。

 

 

どうなる今後の不動産価格2021

 

 

上表はみずほ総研が出している2020年と2021年の実質GDPの予想です。
2020年こそ、コロナの影響を受けてマイナスになっていますが、2021年は回復と予想しています。

ただし、2020年は△5.7%と予想されていましたが、不動産価格は上昇しています。

 

その理由が日銀のマネタリーベースの増加です。
以下は、日銀が発表した当面の金融政策運営についての発表です。

 

発表を要約すると、「毎月7.5兆円を、物価が安定的に2%上昇するまで続ける」ということになります。

 

 

結局、経済の押し下げ力よりも金融緩和の引き上げの力の方が不動産市場に影響したということがわかります。

今後もこのような展開が続くと予想されます。

 

このように、相場を読んでいくと、金融政策の行方が不動産市場を左右することがよくわかるかと思います。
今後も、日銀の行方をウォッチしていきながら、不動産市場を俯瞰してみましょう。
見えるものがたくさん出てくるはずです。

 

次回は、【不動産儲けのカラクリ】についてお伝えしたいと思います。
お楽しみに!

 
 
 

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