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columnコラム

正しい家の買い方の基本
~意思決定の4つの要素~

お知らせ

2020.09.03

 

 

問題:家を購入するときに一番初めに決めておく必要があるのは次のうちどれ?
解答:A時期 B立地 C間取り D予算
という問題でしたが、みなさんの答えは何番でしたか?

正解は、文中に隠れているので読み進めていってください。

 

この講座では、【行動心理学で分かった、この4つで簡単意思決定のフレームワーク】ご紹介していきます。
ぜひ、お楽しみください。

 

 

住宅購入をするときに意思決定しなければいけない要素は【4つ】

 

「どのように人は家の購入の意思決定をするのか?」という行動心理に基づいたフレームワークが存在します。そのフレームワークは、とてもシンプルなものなのですが、とても有効であることが当事務所内でも立証されており、たった4つの情報を整理するだけで安心かつ希望通りの家を早く意思決定できたというものになります。
その4つがこちらです。

 

 

 

・時期…

これは、物件価格が安い、高いということの時期ではなく。

老後にローンを残したくない、家が手狭になったなどの【自分たちにとっての買い時】を軸に考えましょう。確かに経済的な時期も考えたいと思うものですが、相場の変動よりライフプランにかかる費用の方が大きくなりがちです。

100年に一度といわれたリーマンショックの時の下落幅でさえ7%程度。つまり4000万円の家なら280万円くらいだったということです。家賃15万円を1年半払えば同等の額になります。あっという間に家賃の支払いの方が大きくなってしまいます。

また、住宅ローンを組むのが遅くなり20年後に定年を迎えることになったAさんの残高は2726万円ですが、少し早く買って25年後に定年を迎えるBさんの残高は1884万円です。

その差額なんと842万円。相場を見続けて買えなくなるより、ライフプランを見据えて自分のタイミングで購入することが大事です。

 

立地…

立地は間取りより先に検討します。子育て環境、通勤のしやすさ、実家からの距離、買い物施設、アクセス、周辺施設などの条件をまとめて、どこの駅で買うかまでを決めてしまいます。

 

・間取り…

2LDK?3LDK?何㎡?将来の家族構成によっても必要な間取りは変わります。また、エリアを決め、予算がわかって、どの間取りが自分たちの希望なのかを整理することです。

 

・予算…

銀行から借りれる額ではなく、【自分たちが支払える額】を決める

 
 

「時期」、「立地」、「間取り」、「予算」の中で最初に決めると住宅探しがスムーズに進むのはどれ?

 

 

まず、最初に決めるべきは予算、つまり、いくらなら安心して払えるのか?を知ることなのです。
よって答えは「D予算」でした。

 

みなさんも不動産を探す時、(相当のお金持ちでなければ)3億の物件は、検討から外すでしょう。それは「3億は予算オーバーだ」ということが感覚的にわかっているからですね。ただ、多くの人は4000万円なのか4300万円なのか、5800万円なのか6200万円なのかという数百万単位のずれが生じた中でいい家が見つかってしまうと「本当に買っていいのか・・?」と不安になってしまうものです。

 

でも、そのブレを100万円単位まで引き下げておけば、いい家が見つかった時に意思決定がしやすくなりますね。

 

 

80%以上の人が自分の予算を知らない現実

 

私どもが調査で、「あなたの家の予算はどのように決めましたか?」という設問を出した時、こんな回答が80%を占めました。
・予算はなんとなく決めた
・同僚が買った価格に合わせた
・現在の支払っている家賃に合わせた
・周辺の相場を見て決めた

 

特に一番多かったのが、「同僚が買った価格に合わせた」でした。

 

同僚が間違った価格で買っていてもそれをマネするような行為は危険です。

さらに、上記のどの回答も外的な要因をもとに判断をしており危険です。
本来予算は、「家にどれくらいのお金をかけられるのか?」によって異なるものです。

よって、家以外のお金(食費、交際費、旅行など)にたくさんお金をかけている人は家の予算は下がり、あまり他でお金を使っていない人の家の予算は上がります。同僚は確かに、似た年収、家族構成をしているかもしれません。

 

でも、その同僚の親がお金持ちで相続資金があるから高めのものを買ったなんていう裏事情もあるかもしれません。
さらにもう一つ、「予算はいくらか?」と聞かれると、価格だけで話がすすむことがあり、これも危険です。

 

 

 

〔図1〕のグラフは、2006年~2018年のマンション価格と住宅ローン金利、35年ローンを組んだ場合の総支払額を表しています。

 

2006年 70㎡のマンション価格は、5366万円。住宅ローン金利は、3.168%でした。

2018年 70㎡のマンション価格は、7142万円。住宅ローン金利は、0.75%です。

 

マンション価格だけを比べると2006年に購入したほうが1800万円も安いのです。こう見ると、当然、2006年の相場まで落ちることを待ちたいと思いますし、2018年は高いと感じます。

 

しかし、家を購入する際には、【住宅ローンを利用して購入するケースがほとんど】です。ということは、利子と物件価格の両方を収入の中から支払うことになることを忘れてはいけません。

 

35年間フラット35でローンを組んで購入した場合で比較すると…
2006年の金利は、3.168%ですので、総支払額は、8,886万円。
2018年の金利は、0.75%ですので、総支払額は、8,122万円。

 

総支払額で比べると2018年の方が支払う金額が少なくなるんです。

変動金利で計算しても同じことが言えます。

 

 

上図は、2006年に5000万円を借りた場合と2019年に同額を借りた場合の比較です。

 

2006年は157,414円、2019年は、130,345円と、同額を借りても金利の違いで27,069円の差額があります。2019年の金利でいくら借りると157,414円になるのかを計算してみると、1,040万円多く借り入れができるということになります。
35年ローンを組むと「利子+価格」を35年にわたって毎月返済していくことになります。価格だけで予算を見積もると、利子のことを忘れて考えることになりますし、35年にわたる返済を人生設計の中でやりきることができるのかを考えることができなくなってしまいます。

 

 

日本人特有の不動産購入リスクもある

 

日本人特有の不動産購入リスクは、【全国の人口減少による土地力の二極化】です。
周知のとおり、日本全体の人口は減少しており、2050年には8000万人になると予想されています。研究結果でもわかっていることは、人口減少時代に入ると国民は必ず都心回帰を始めます。日本も例外なくそれが起こり、都心の人口は増え、郊外が減っています。

 

その結果、図1の通り、同じ経済環境下でも都市と地方の地価の二極化も鮮明になってきています。

 

また、弊社の調査では、人口と公示地価の相関関係は高い(図3)こともわかりました。

 

 

つまり、人口が減っていくエリアの地価はどんどん下がっていくのです。

 

図4は、リーマンショック後に下落した不動産市場が底をついた2011年、10年前に購入したマンションが平均いくらで売れたかを坪単価(3.3㎡あたり価格)別にグラフ化したものです。100%が同額で売れたという意味になります。
このグラフからわかることは、もともと価格が高いエリアのマンションであればあるほど、高く売れていることがわかります。

 

(図4)出所:東京カンテイ

 

ここまでの内容わかることは、

 

1 「同僚の購入価格を聞いて予算を決める!」など外的な要因で決めるのではなく、ご自身のライフプランからいくらか適正なのかを知ること。
2 価格だけ見ず、利子と価格の両面から判断すること
3 価格だけ見て安いところにいってしまうと二極化リスクに晒されるため、できるだけ資産価値維持率の高いエリアを選ぶ

 

これが大事であるということです。

 

不動産を購入するときに、【ライフプランで自分が支払える上限額を知り】、【資産性の高いエリアを知る】ことで自分たちの将来の資産を守ることになります。
そうすると、「安心の家選び」ができるようになります。数字で安心できれば、その上にどれくらいの“希望”を乗せるかを判断するだけになりますから、気持ちの良い判断ができるようになるはずです。

 

次回は【住宅ローンの選び方】についてご紹介します。

乞うご期待!

 

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