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columnコラム

正しい家の買い方の基本
~住宅ローンの選び方~

お知らせ不動産投資

2020.09.03

 

さて、今回の問題は「支払う利息の総額が一番多くなる住宅ローンの種類はどれ?」でしょうか。

 

 

「A 全期間固定型」を選択した方々は正解です!

 

 

住宅を購入する人の多くは、住宅ローンを利用します。しかし、実際に選ぶとなると「どうやって?」「何を選べばいいんだろう?」と考えてしまう方は多いのではないでしょうか?
種類があるなら、自分の希望に合った住宅ローンを選びたいところです。

 

今回は【住宅ローンの選び方】について詳しく解説していきます。

 

 

住宅ローン金利は、大きく分けて【3種類】ある

 

 

・変動金利

・固定期間選択型

・全期間固定型

 

の3種類です。

 

 

【変動金利】とは、金利が変動する住宅ローンです。金利が変動するたびに利息の負担や返済額は変わりますが、固定期間選択型や全期間固定型と比べると金利が低く設定されていることがメリットです。変動金利の金利見直しは、一般的に半年に一度行われますが、返済額は5年ごとに変動し、返済額が増加する場合は、【増加額を25%】までとするというルールがあります。

 

変動金利のメリットは、【金利が低い】こと。デメリットは、【金利が変動する】ことと言えます。

 

【固定期間選択型】とは、3年・5年・10年というように一定期間の金利が固定されています。一般的に、固定期間が長くなると金利も高くなっていきます。固定期間が終了した後は、契約したローンによりますがその時点の金利で再び固定期間を設定するか、変動金利に変更するかを選択します。
ただし、固定期間選択型を選択した場合に、金利上昇すると25%までとするルールが設けられていないため、金利が上昇した時の返済額がいくら上がるか分からないので注意が必要です。

 

固定期間選択型のメリットは、【一定期間金利が固定】全期間固定よりは金利が低い。デメリットは【一定期間ごとに金利が変動】25%ルールもないため、固定期間が終了したときの金利次第で返済額が決まることです。

 

【全期間固定型】とは、言葉のとおり住宅ローンを借りている期間中、最後まで金利が変動しません。そのため、月々の返済額も最後まで一定です。全期間固定型の代表的なローンは、「フラット35」などです。ローンを借りている期間金利が変わらない分、3種類の中で一番金利が高くなります。

 

全期間固定型のメリットは、【金利が固定する】ことなので、返済終了まで支払い額が変わりませんから家計管理をする上で安心です。デメリットは、3種類の中で一番【金利が高い】ことです。

 

それでは、住宅ローンの金利の違いがどのくらい返済総額に違いがでるのかを見ていきましょう。

 

〔図2〕は、3,000万円のローンを35年組んだ場合の返済総額を計算したものです。3000万円の借入で1%と2%の差がナント6,171,121円!6000万円なら1234万円も違うことになります。

 

選択するローンによって、返済総額が大きく変わるのです。
近年では、変動金利を利用する人が90%以上となってきています。そこには変動金利の事情があります。
最近の変動金利がどのように動いてきたか?を見ながら説明していきたいと思います(図3参照)。

 

 

〔図3〕は、店頭金利(赤)、実行金利(緑)、優遇金利(青)をグラフ表しています。
店頭金利は、基準となる金利のことで「基準金利」とも呼ばれる「金利の希望小売価格」のようなものです。
優遇金利は、言葉どおり優遇される金利のことです。お買い物をするときの割引などと同じようなイメージです。
実行金利は、店頭金利から優遇金利を差し引いた金利のことです。

 

ここ7~8年の間、住宅ローン金利はどんどん下がってきていますが、要因は〔図3〕を見るとわかる通り、店頭金利ではなく【優遇金利】です。2012年5月から優遇金利は上昇しています。この優遇金利の上昇により、実行金利が低下し、住宅ローンを借入する際に適用されている金利も低くなりました。

 

 

一度融資を受けた変動金利は、どのような時に上がり、負担になってしまうのか?

 

変動金利はその名の通り、変動してしまうリスクがあります。どのような要因で金利上昇が起きるのか、メカニズムから解説をしていきたいと思います。

 

1 変動金利型住宅ローンの実行金利は、「店頭金利―優遇金利」で計算されている。
2 店頭金利は、短期プライムレート+1%で計算されている。現在(2021年)は2.475%である。
3 一度契約をすると優遇金利幅は一定となる。つまり、優遇金利幅が△1.9%の場合、現在の店頭金利2.475%であった場合、0.575%が実行金利となる。

 

つまり、優遇金利が固定であるということは、店頭金利が動くとリスクになることがわかりますので、短期プライムレートの上昇がリスクとなるため、短期プライムレートの変動がどのように起きるのか?を知ることが大事だというところに行きつきます。

 

 

 

短期プライムレートとは、銀行が優良企業に対して融資を行う際の優遇金利のことです。この短期プライムレートに影響を与えているのが、日本銀行が決める政策金利。
ではでは、政策金利は何を基準に動いているのか?

 

答えは物価上昇率です。現在の日銀の金融政策は、物価が上がらないため金利を下げ、金融緩和やマイナス金利政策を導入していますが、物価が十分に上がり、金利を上げても物価が上がると判断したら時に政策金利は上がります。

 

詳細は次回、【どのように変動金利は動くのか?】で解説していきますので、お楽しみに♪

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