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columnコラム

投資のプロが教える儲かる物件の決めの一手
~GDPと不動産価格の関係性を知る~

お知らせ不動産投資

2020.09.04

 

今回の問題は

 

問題:不動産鑑定手法のうち、最も価格鑑定に影響を与えるものはどれ?

 

解答:

A取引事例比較法(周辺の不動産価格をもとに決定する方法)

B原価法(不動産の築年数に応じて、価格を決定する方法)

C収益還元法(当該不動産から発生する賃料をもとに価格を決定する方法)

 

マニアックでしたよね。

 

正解は、「C 収益還元法(当該不動産から発生する賃料をもとに価格を決定する方法)」です。

 

さて、3回目の今回は【賃金がなぜ不動産の影響するの?】を解説していきたいと思います。

 

 

給料が上がると家賃を上げたくなる人が増える

 

お給料が上がるとつい貯金に回さずに支出を増やしたくなりませんか?
筆者は最近、一人当たり5000〜6000円の居酒屋を当たり前に使っている時、ふと大学のころ格安居酒屋の飲み放題3000円を十分楽しんでいた自分を思い出し、「でも今はあのような店ではなくおいしい食事と酒を楽しみたいな」と思います。

 

このように、収入が増えると付加価値にお金を使うようになるのが人間。

 

これは、住む家についても同じことが言えます。人は、収入が増えるとより高い家賃を払ってより高い付加価値を得ようと行動をし始めるのです。
これが不動産価格に影響してくるのです。
下のグラフは、大卒の初任給の推移です。1980年大卒初任給は11万4500円だったのに対し、2000年代は20万円程度まで上昇しています。

 

 

これに対し、2018年現在の東京都の平均賃料は、85,578円です。
1980年当時の大卒の初任給でこの家賃を支払うのは物理的に難しいですね。

 

だから、当時の家賃は、現在の85,578円よりも安くないと受給バランスが整いませんが、2016年の水準まで給与が上昇すると、少し大変ではありますが、生活費を払いながらでも家賃を賄うことができるようになります。

 

このように、全体の給与水準が上昇していく状況ができれば、家賃を上げても支払える(オーナーからすると支払ってもらえる)環境ができるのです。

そうすると、オーナーからすればその不動産を持っていることによって、もらえる収益が増えることになりますね。
つまり、賃料が上がると不動産から得られる収入が増えるということになります。

 

 

賃料が上がると収益還元法により不動産価格が上昇する

 

ここで「収益還元法」の出番です。家賃を多く取れるようになったオーナーSさんが不動産を売却しようと思ったとします。どんな計算になるか見てみましょう。

 

 

収益還元法には2種類の計算方法があるのですが、今回はわかりやすくするために、直接還元法を利用して計算してみます。
収益還元法は、以下の計算式により算出されます。

 

 

例えば、
賃料:160万円(年)
経費:60万円(年)
利回り相場:8%

 

だった場合は、

 

(160万円―60万円)÷8%=1250万円

 

このように計算されます。

 

仮に、購入当初160万円だった賃料収入が、世の中の賃金(給与)が上がったことにより、260万円まであがったとしましょう。
そうすると、

 

賃料:260万円(年)
経費:60万円(年)
利回り相場:8%

 

(260万円―60万円)÷8%=2500万円

 

という計算になり、不動産価格は倍になりました。

 

1.賃金が上がって、家賃を増やすゆとりができる経済環境になる
2.家賃を増やすゆとりができると家賃収入が上がる
3.家賃収入があがると収益還元法により価格が高く計算される
4.価格が高く計算される=高く売れる

 

というロジックが成立するのです。

 

このように、経済と不動産の関係は原則的に実質GDPのようなゆとり、ひいては賃金UPによるゆとりが価格に影響を与えるのです。
しかし、【これは原則であること】には注意をしていただきたいのです。経済が正常な状態であればです。

 

今の不動産市場はこの【原則】以上のパワーを持った指標が不動産業界を席巻しています。

 

次回は、【実質GDPより強い新たなパワー、これを知れば不動産市場が読める!】をお伝えします。
お楽しみに!

 
 
 

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