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columnコラム

低金利の住宅ローンを「節税商品」として最大活用!

お知らせ

2018.07.09

 

住宅ローンは超低金利局面が続いており、2017年度下期に借入をした人の56.5%が変動金利型住宅ローン。変動金利型住宅ローンは将来金利上昇のリスクはあるものの、総じて金利は1%未満であり、長期固定金利でも1%台。

金融機関は「最長35年の長期にわたるローンも、低金利でよいからゆっくり返済してください」と言っているわけですから、活用しない手はありません。

このような低金利の住宅ローンを「ローン」としてだけではなく、「節税商品」として最大活用することを考えてみましょう。

 

条件を満たせば、10年間、借入残高の1%の税金が軽減

 

 

教育ローンや消費者ローンは、金利も高く、節税効果もありませんが、

住宅ローンは要件を満たせば、低金利で借りることができ、節税効果も得られます。

具体的には、入居した年から最長10年間にわたり、年末借入残高の1%の金額を

所得税(引ききれない場合は翌年度の住民税)から差し引くことができます。

現在、変動金利や短期固定金利期間選択型ローンの金利は1%以下ですので、

入居から10年間はほぼゼロ負担で住宅ローンを利用できます。

たとえば、現金一括で購入できる場合でも、是非、10年間は節税効果を上手に活用しつつ、

10年経過後に一括返済すれば、ほぼゼロ負担で、手元資金を残すことができ、教育資金のやり繰り等にあてることもできます。

 

 

利息軽減効果と節税効果を比較しよう!

 

 

 

適用金利が高い住宅ローンを繰上げ返済すると、繰上げ返済による利息軽減効果は大きいですが、超低金利の住宅ローンの繰上げ返済による利息軽減効果は思った以上に少ない。

もちろん、収入に比べて無理がある住宅ローンは厳禁ですし、働いているうちに住宅ローンの返済を終えるために繰上げ返済することは重要ですが、繰上げ返済をしたり、毎回の返済額を増やす場合の利息軽減効果が小さいのであれば、低金利の住宅ローンを利用しつつ、効率的に老後資金を準備することも検討しましょう。

 

20歳以上60歳未満の人は一部の人を除き、個人型確定拠出年金(iDeCo)に加入できます。たとえば、勤務先に企業年金制度がない会社員は年間27.6万円、公務員であれば年間14.4万円まで掛金を拠出でき、支払った掛金は全額所得控除の対象となります。

 

勤務先に企業年金制度がない会社員の場合、

所得税率10%(課税所得195万円超330万円以下)であれば、

住民税率10%と合わせて、20%の節税効果が得られますので、

年間で5.52万円(27.6万円×20%)の節税効果。

20年にわたり準備すると、最大110.4万円の節税効果を受けつつ、

元手552万円の老後資金を準備できます(手数料や運用益等を除く)。

 

自営業の人であれば、iDeCoに加えて、国民年金基金や小規模企業共済に加入でき、

いずれの掛金も全額所得控除の対象となります。

自営業の人が、iDeCo、国民年金基金、小規模企業共済に加入すると、

年間の掛金は上限165.6万円(1人分)。

所得税率20%(課税所得330万円超695万円以下)であれば、

住民税率10%と合わせて、年間最大49.68万円(165.6万円×30%)の節税効果。

20年にわたり準備すると、最大993.6万円の節税効果を受けつつ、

元手3,312万円(165.5万円×20年)の老後資金を準備できます

(手数料や運用益等を除く)。

 

これらの節税効果と利息軽減効果を比較して、老後資金準備のほうが効率的である場合や

老後資金準備による安心度が高いようでしたら、検討の価値があるといえます。

 

 

「低金利」「節税」「老後資金準備」のトリプル効果を!

 

 

手元資金十分に保有している人も、一定の安定収入があるなど、

住宅ローンを利用できるのであれば、

現金一括で購入するよりも、低金利の住宅ローンを利用して、

住宅ローン控除の恩恵を受けつつ、

手元資金で老後資金準備のための制度を利用して資産形成をしつつ、

節税効果を最大に活用してはいかがでしょうか?

 

以前は、銀行にとって住宅ローンは安定的に利益が得られる商品でしたが、

最近は超低金利により儲からない商品となり、

自前の住宅ローンの取り扱いをやめる銀行や、店頭での住宅ローンの取り扱いをやめる

銀行も出てきました。

言い換えれば、住宅ローンは、お客様にとって有効活用したい重要ツール。

 

以前は、住宅ローンを繰り上げすることで、利息負担が数百万円の負担が減ることも当たり前でしたが、今後は「ゆっくり返す」ことも重要な戦略です。

 

低金利による住宅ローンの返済の余裕を味方につけて、利息負担を抑え、

手元資金をしっかり残しつつ、老後資金に取り組み、節税効果を上手に活用しましょう。

 

 

益山 真一(CFP ®認定者・1級FP技能士)

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