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columnコラム

不動産投資はリスクが高いものだけじゃない~不動産小口化商品~

2017.01.19

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こんにちは!ファイナンシャルプランナーの林です。
私は自身の資産形成の中の一つに「不動産投資」を取り入れています。

 

 

不動産投資と聞くと、リスクが高そうと思われる方が多いですが、一口に不動産投資といっても様々な種類があり、その種類によってそのリスクとリターンも様々です。今回はその中の一つである「不動産小口化商品」についてご紹介致します。

 

「不動産小口化商品」とは投資家の方々が、何十億もするような大型物件に対して、小口化した出資金(1,000万円~100万円等)で出資し、不動産を共同購入し、得られた利益を皆で分配する仕組みの商品です。

 

共同購入をするので、単独では投資できないような好立地で収益性の高いエリアの一棟マンションやオフィスビルなど、高額な不動産へ投資が可能になります。

 

ちなみに不動産小口化商品には大別すると2種類あって、「匿名組合型」と「任意組合型」というものがあります。

 

まず、「匿名組合型」の特徴としては、投資家がお金を出資するだけで、運営会社が不動産を所有します。

 

その為、不動産登記上には、投資家の方々の名前が載らないため、匿名性が有り、匿名組合型と呼ばれます。

 

分配金は雑所得扱いになります。

 

 

もう一方の「任意組合型」の特徴としては、投資家が分割された共有持分を購入し、その共有持分を組合に出資している点です。

不動産の共有持分を購入しているのは投資家の為、不動産の所有権は投資家にあります。その為、分配金は不動産所得となり、不動産の税制が活用できます。

このように、「任意組合型」は現物不動産とほぼ同じ扱いとなります。

こちらは、2015年の税制改正を背景に、相続税対策商品として注目されています。

 

 

以上が不動産小口化商品の種類ですが、ではメリットやデメリットは何なのか、というと、下記の通りです。
まず、メリットとしては、現物投資に比べ、少額投資ができることです。投資資金を限定でき、リスク分散ができます。

 

 

次に、賃貸物件の維持管理を事業者に任せられる為、維持管理が現物投資よりも容易です。

 

そして、ここは重要です!

 

現物投資に比べ、空室リスクによる実質利回りの減少幅が小さくなります。投資家全員でリスク分散するからですね。

 

また任意組合型の場合には税金面でのメリットもあります。

先程も特徴で書きましたが、建物と設備の減価償却による費用の計上ができます。

 

そして、現物投資と同じ扱いのため、相続税の不動産評価額の低減による税額軽減効果が得られます。

 

相続対策としてはうってつけですね。

 

一方でデメリットとしては、流動性の問題が挙げられます。

 

いざ投資したものの、小口の共有持分を数年後に売りたいときに買い手が極端に少ない可能性が有ったりします。

 

元本の変動が大きい可能性のある、ハイリスクハイリターンの株式、投信、J-REITはやりたくないなあという方、

 

定期預金や国債の元本の安全性は高いものの、金利が低い商品では意味がない、収益が得られないなあという方、

 

不動産投資はやってみたいけど、数千万円も投資に資金を回して、リスクを負いたくないという方には向いている商品かもしれませんね。

 

まだまだこれから発展していく、不動産小口化商品の市場。

 

情報が更新され次第、皆様にもご紹介致します。

 

次回もお楽しみに!

どんなことでも、お気軽にご相談ください。

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