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columnコラム

家の購入を「資産運用」で考えたらどうなるか?②

お知らせ

2016.09.01

懸念されていた台風10号ですが、今までにない形で東北に上陸し大きな被害をもたらしたようですね。
事前準備をしていたところとそうでないところとでは大きな差が出でしまったようです。
備えあれば患いなし、お金に関してもいえることですね。
こんにちは、ファイナンシャルプランナーの林です。

家の購入を「資産運用」で考えたらどうなるか?第二弾です。
前回は「住む」ことを考えたときに購入と賃貸との比較を致しました。

今回は「売る」ことを軸に考えてみましょう。

前回もお伝えした通り、家を買うことは「資産」を持つということですので
いざとなれば売るということが可能です。その際に大事になってくるのが「リセールバリュー」という言葉です。
この言葉は不動産だけの言葉ではございませんが、こと不動産においては新築分譲時の価格を100としたときの築10年の中古マンションの価値維持率を表す数値のことを意味します。この数値が大きい街ほど、中古になっても相対的に価格が下がりにくいと考えられるます。
*リセールバリューは過去のデータから算出した数値であり、現在の新築価格の10年後の価格維持率を予測するものではないのでご注意ください。

 

もし10年後のリセールバリューが90%ということは、例えば新築購入時の価格が5000万円の物件であらば、10年後に4500万円で売れる、ということになります。

 

仮にこの物件をフルローンで期間35年固定金利1.0%で購入した人が10年後にリセールバリュー90%で売ったケースと毎月の負担がローン返済と同じくらいの賃貸に10年住んだケースとで比較をしてみましょう。

ケース①物件価格5000万円をフルローンで期間35年固定金利1.0%で購入した人が10年後にリセールバリュー90%で売ったケース

ローン返済額を毎月112,914円
管理費・修繕費20,000円
さらに年間で固定資産税120,000とすると

〔(112,914円+20,000円)×12か月+120,000円〕×10年=17,149,680円

 

つまり17,149,680円を10年間で支払ったことになります。

一方、10年後ローンの残債は29,960,874円まで減っています。
これを4500万円で売るのですから

つまり45,000,000円-29,960,874円=15,039,126が売却益としてプラスになるのです。(譲渡税や仲介手数料は除く)

ということは実質17,149,680円-15,039,126円=2,110,554円で10年間家に住んだ、ということになります。

これを月換算してみると
2,110,554円/10年/12か月=17,587円 毎月たった17,587円で住めたということになります。

 

ケース②毎月の負担がローン返済と同じくらいの賃貸に10年住んだケース

(112,914円×12か月×10年)+(更新料112,914円×10年/2年)=13,549,680円+564,570円=14,114,250円

これを月換算してみると
14,114,250円/10年/12か月=117,618円

 
細かくなってしまいましたが
ケース①の場合、毎月の実質負担額は17,587円
ケース②の場合、毎月の実質負担額は117,618円

ということになり、そこにはおよそ毎月10万円の差があるということです。

ご理解いただけましたでしょうか?
今回の計算の中には一部除いた数字がございますが、それでもケース①が大きくプラスになることは間違いありません。

当然リセールバリューが低いエリアだとこの差は縮まりますし
売れなければ上記は机上の空論です。
そのためにもしっかりと家選びは「資産性」も考慮することをおすすめ致します。

今回は資産である家を「売る」を軸に考えました。
次は「貸す」ことでどうなるのか?について考えていきたいと思います。

どんなことでも、お気軽にご相談ください。

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