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columnコラム

忍び寄るマンション所有者の維持費負担増。その背景は?

お知らせ

2018.11.12

 

 

住宅ローンの金利は依然として低金利。

住宅ローンの支払いが急増した人は少ないと思いますが、

今後、マンション所有者の維持費の負担が増える可能性が高いことは

あまり取り上げられません。

今回は、マンション所有者が負担する維持費が上昇する背景について解説します。

 

 

その1.修繕積立金

 

 

 

マンションの所有者は毎月、管理組合に専有部分の面積割合に応じた管理費および修繕積立金を納入しています。

多くのマンションは管理会社に管理を委託しているため、

年1回の管理委託契約が更新される際、管理費の見直しをするチャンスが訪れます。

管理会社としては、昨今の人手不足もあり、管理人の人件費負担を管理委託契約に転嫁したいところですが、他の管理会社との競争原理もあり、なかなか管理費の引き上げは難しいようです。

一方、修繕積立金は、区分所有者には毎月の支払いですが、管理組合としては一時的な出費に備えて準備している資金。

昨今の建設業界の人件費の上昇や原材料費のアップ等の理由から、長期修繕計画を立てたときに比べて、多くの修繕費用が必要となるケースが少なくありません。

本来は、定期的な長期修繕計画の見直しに基づき、修繕積立金も見直すべきなのですが、

実際に大規模修繕をする時期を迎え、見積もりをとる段階で、初めて大幅な不足に気づき、修繕積立金を引き上げたり、優先順位の低い修繕を先送りする、等の対応をとることが多くなっています。

不動産価格が上昇する前に立てた長期修繕計画を放置したままのマンションでは、今後大幅に修繕積立金が引き上げられる可能性が高いといえます。

 

 

その2.固定資産税および都市計画税

 

 

1戸あたり200㎡以下の部分の土地の課税標準は固定資産税では6分の1、都市計画税では3分の1に軽減する軽減措置はあるものの、不動産価格が上昇している地域の固定資産税および都市計画税の負担は増加していく可能性があります。

なお、建物の価格は時間の経過に伴い下落していく可能性が高いですが、

土地の価格は相場により左右されるため、資産価値が上昇すると、固定資産税・都市計画税の負担が増える可能性がある点は留意しておきたいものです。

 

 

その3 火災保険・地震保険

 

 

 

損害保険料率算出機構は、損害保険会社が保険料率を決める際に参考とする火災保険の参考準率を平均5.5%引き上げました。

背景には、大雪や台風等の自然災害、水濡れ損害の増加があり、損害保険各社は2019年にも保険料率を引き上げる方向に動いています。

住宅ローン利用者が住宅や家財に付保している火災保険は10年等の長期契約も多いですが、管理組合で付保する火災保険は掛け捨て型の1年契約も多く、保険料率の引き上げの影響を受けやすい特徴があります。

特にマンション等(M構造)の改定料率は、東京都で+20.4%、大阪府で+12.0%、愛知県では+7.2%等、全体的に引き上げられます。

また、始期が2019年1月以降となる地震保険の保険料率も全国平均で3.8%、マンション等で平均5.5%引き上げとなります。

地震保険の料率は2021年にも引き上げが予定されており、2017年の引き上げも合わせて合計14.2%の引き上げとなります。

地震保険の保険期間は最長5年であるため、区分所有者が専有部分に付保する地震保険、管理組合で共用部分に付保する地震保険ともに、近いうちに料率引き上げの影響を受けると考えられます。

 

以上のとおり、修繕積立金、固定資産税・都市計画税、火災保険・地震保険等、住宅ローン以外のマンションの維持コスト増加をできるだけ無理なく手当てできるよう、住宅ローンを含めて、家計の見直しに取り組んでみてはいかがでしょうか?

 

 

益山 真一(CFP ®認定者・1級FP技能士)

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